Переоформление квартиры в Хельсинки
 

Всем добрый день.
Ситуация такова, что хотим переоформить квартиру в kerrostalo Хельсинки на другого члена семьи и сдать в аренду. Соответственно риэлтор как таковой для поиска покупателя не нужен. Нужна консультация как проще и дешевле закрыть сделку и сама юридическая поддержка сделки в Хельсинки.
Добрые люди, дайте дельный совет или контакт человека, который поможет в этой ситуации.

Всё просто.

Переоформить, то есть передать имущество (кроме наследства) можно только двумя основными способами.

1.Договор продажи. Деньги переводятся от покупателя к продавцу. В случае родства цена не может быть ниже 70% от средне-рыночной аналогичного возраста/площади в этом районе (иначе может быть признано притворное дарение с финансовыми последствиями от налоговой). При покупке также оплачивается налог на покупку имущества, 2% или 4% от цены (зависит от вида жилья), и если покупатель не имеет льготы.

2.Договор дарения. Деньги при передаче имущества не участвуют, но платится государству налог на дарение (на доход), его надо считать индивидуально - к примеру при цене квартиры 200 тыс. может быть около 50 тыс.

Просто так, каким то другим способом переписать квартиру нельзя.
Если не будет понятного движения соответствующих цене квартиры денежных сумм (пункт 1), то по всем признакам это пункт 2 и возникает вопрос оплаты государству, а с этим не шутят.

Кроме этого, даже если налоговая вдруг не заметит излишней оптимизации сейчас, этот «оптимизированный» каким то образом договор может всплыть в будущем, при продаже квартиры - уже следующий покупатель может внимательно проверить, в том числе была ли квартира полностью оплачена и тд. особенно если там будет участвовать банк - поковыряют всё. Родственник не обрадуется.

Вот и все главные правила. Выбирайте. Вам юрист особо не нужен - договор можете левой рукой на коленке написать «Петя продал/подарил Васе..», в остальном налоговая поможет.

.

Спасибо вам за ответ по существу.
Примерно так себе и представлял что дарение дорого и нужно переоформлять через куплю-продажу.
Цена сделки будет +/- рыночная. Тем более что сейчас цены падают и диапазон рыночной цены съезжает вниз. О налоге на покупку известно.
Вопрос как быть с оплатой и движением денег если обе стороны сделки граждане РФ. Счета в финском банке давно принудительно закрыли, то есть даже при желании провести деньги через финский банк невозможно.
Достаточно ли будет провести оплату сделки внутри РФ? Ведь нужно будет потом подавать финские декларации и доказывать что это купля-продажа, а не дарение. Плюс ваше конструктивное замечание что эту сделку рано или поздно будет проверять следующий покупатель. И основные проблемы могут возникнуть уже тогда особенно если пройдёт много лет. Я об этом не подумал.

Если вы законный резидент Финляндии, то по директиве ЕС имеете право на базовые банковские сервисы, к которым относится текущий счёт в банке и дебетовая карта. Вам не имели права закрывать банковский счёт.

Судя по закрытию счетов они не резиденты...

А в таком случае приобретение хоть и квартирных, но всё же в чистом виде конкретных акций (финский традиционный вид оформления квартирного жилья) не подпадает ли под 100% запрещённое с 2022 года подсанкционное инвестирование?!

.

Не резиденты..
Действительно мы владеем акциями жилищного общества.
Поясните про подсанкционное инвестирование. В 2022 году говорили о возможном запрете на покупку-продажу недвижимости в ЕС, но запрет не внесли в пакет санкций, насколько я знаю.

На российском "Авито" встречаются объявления о продаже квартир а Финляндии. Причем там пишут "возможна оплата в Петербурге". Как думаете, это скорее мошенничество или незнание законов? А может наоборот, посредник знает канал перевода денег.. Понятно, что это больше гадание. Но может знаете про такое.. Интересует, может ли это быть мошенничество в чистом виде.

а почему нет, если собственник не резидент? расчет в РФ, какая разница финской налоговой, им главное налог на переход права собственности начислить :)

Вопросы могут быть:
1. Налоговая база для расчета налога на прибыль у продавца сейчас
2. Налоговая база для расчета налога на прибыль у продавца при продаже в будущем
Может сейчас при сделке между родственниками это вопросы не возникнут, но как правильно уже заметили могут возникнуть при следующей продаже, если в этом начнут копаться риэлторы и банк

1. НБ не может быть ниже 70% рынка.
2. После владения более 5 лет насколько я понимаю налога на прибыль нет (могу ошибаться).

Можно сделать Huojennus, если например больной или безработный: https://laki24.fi/huojennus-perinto-lahjaverotuksessa/

В этих вопросах имеет значение срок владения.
И ещё не надо забывать про налог на покупку, который возникает у вашего родственника

Насколько я знаю, срок владения имеет значение для резидента, мы не резиденты.
О налоге на покупку известно.
Основной вопрос о движении денег по сделке, не имея банковских счетов в Фин. Можно ли провести деньги между счетами в РФ?
Порекомендуйте пжста риэлтора, который окажет квалифицированную разумную помощь в такой сделке

Как раз движение средств никого не волнует.

Вас должно волновать как произвести оплату налога на передачу собственности (2% в случае квартиры) и налога на доход в случае превышения цены продажи над ценой покупки квартиры в прошлом (и как предоставить документы на предидидущую цену (если есть)).

Для регистрации квартиры необходимо предоставить договор покупки с ценой и датой перехода права собственности (в свободной форме, составляете и подписываете сами), осакекирья (бумага на право владения акциями жилищного товарищества (со следуюущего года все переходит в электроннуйю форму)) с записью о смене собственника (заполняете сами) и документ об уплате 2% налога. Никто не будет интересоваться как прошла оплата. Вопросы могут возникнуть к продавцу в случае заниженной стоимости в контракте.
П.С. Проще подождать до (2024 года) перехода на электронный регистр собственности. Если сейчас все в порядке с собственностью то переход будет автоматический.
П.П.С. Пошаговая инструкция на сайте налоговой
П.П.П.С. Всегда удивляет желание людей найти кому бы заплатить денег и приобрести проблеммы на свою голову. Никто не сделает для Вас (даже за большие деньги) лучше чем Вы сами для себя.

Большое спасибо за развёрнутый ответ. Это ваши личный опыт из практики? Вы риэлтор?
Спрашиваю потому что уже разное слышал - и что нотариуса не интересует оплата и что наоборот интересует настолько что без подтверждения оплаты он не будет заверять договор.
Я с радостью сделаю сам, но 1) хотелось бы сделать так чтобы не появились проблемы в будущем, 2) хотелось бы учесть все нюансы перед сделкой чтобы всё сделать за одну поездку

Покупал квартиру на вторичке у частника. Сами написали договор, сами подписали. Поставили сами автографы в Осакекирья. Заплатил 2% налог, отослал копии документов управляйущей компании, они сделали запись в регистре акционеров. Зачем нужен риэлтор (который не несет никакой ответственности) мне непонятно. Ну разве что снять с клиентов денег. Натариус - тоже непонятно зачем нужен, особенно если Вы доверяете продавцу.Кстати, если продавец женат/замужем, то на договоре требуется подпись супруга (хоть второй супруг и не является собственником).
П.С. Я не риэлтор и никаким боком к этому отновения не имею. Но квартиры несколько раз в Финляндии покупал, всегда без посредников. Поэтому вопрос слегка изучил.
П.П.С. Вы не раскрыли место вашего резиденства и отношение к Финляндии. В моем случае у всех были финские ID, которые указывались в контракте. Со следуюущего года после перехода на электронный регистр все можно будет сделать удаленно.

[QUOTE=Винни]

Вы пишите:

«…Для РЕГИСТРАЦИИ квартиры необходимо предоставить договор покупки..»

«…отослал копии документов управляющей компании, они сделали запись в РЕГИСТРЕ акционеров..»

Не все поймут, в Финляндии нет никакой единой регистрационной службы, здесь речь о записи в амбарной книге жил.конторы, обслуживающей ваш дом в этом районе (организация дворников, парковок, мусора… ведение протоколов на собраниях собственников и тд).

Нет самой по себе обязательной процедуры регистрации перехода права в каком-то органе.

Поэтому главное (по возможным последствиям) правильный налог, для налоговой нужны договора с ценами.

Правильно или вам известно другое?

И второй важный момент.
«…как раз движение средств никого не волнует..»

Если вы объясните, для финнов это потянет на Нобелевскую премию.
Народ мучается из-за огромных налогов извечной проблемой наследства/дарения. И просто так написать договор купли/продажи без движения денег… Гм
Это же как? Как объяснить по другому, кроме как дарение, а значит налог на доход.
Очень ждём ответ - как это можно законно сделать, не попав на налог с дохода.
Вся страна смотрит на вас с замиранием.

!!! То есть вот получаем через 3 года письмо из полиции, проводящей расследование по ходатайству налоговой на предмет ухода от налогов (они это узнают легко из неожиданных источников), где нужно ответить на простой вопрос: как вы заплатили за покупку?
Что отвечаем?

P.S.Ещё же новый покупатель справедливо может поинтересоваться - основанием приобретения, то есть полнотой оплаты квартиры. Может она в залоге, а может не было никакой оплаты - значит договор может быть признан не действительным, сами же пишите про важность + подписи супругов, вот он/она и скажет, что подписал(а), но денег не видел(а).

.