Только реальная инфляция за три года уже почти 30%

Если этот главный паразит - банкиры не успокоятся и будут дальше продавать деньги за деньги, им же 100 евро мало продать за 104, хотят за 130, а лучше за 200… что же вернёмся к бартеру, пустим по миру банкиров полным отказом от их услуг - товарный обмен самый надёжный.
У меня пасека, ферма - поменяюсь со строительной кампанией, они мне дом, я за это им мясо, овощи, мёд, по договорному графику на 5-7 лет в качестве оплаты.
Зачем нам этот банковский грабёж?
Понятно за услуги кассира-бухгалтера можно заплатить, но не спекулировать же так безбожно гос.денежными знаками, есть какие то разумные пределы.
Цивилизованное общество это может отрегулировать.

.

Млин, мне больше интересно когда ваш брат, люмпен-пролетарий успокоится :( Вас никто не неволит пользоваться банком. Сидите, копите 20 лет, потом пойдёте и купите квартирку себе, по дороге плюнув в банку в окно. Или у приятелей в долг возьмите, если дадут. Кто-то мешает вам?

Тут не все так однозначно. Если бы банки не давали дешевые кредиты цены на квартиры были бы прилично меньше.
Вспомните в России как стали дешевую ипотеку года 3 назад давать так цены на квартиры сразу процентов на 60 взлетели.

Так вот мешает то, что ипотека завышает цены на недвижку в 2-3 раза.

А у вас на самом деле пасека? Я б купил меда )))

Только вот разворачивать эту систему, как минимум, невыгодно всем тем, кто уже приобрел жилье. А посему ипотека была, есть и будет есть :lol: Ну а темпы выдачи кредитов замедлит ужесточившаяся путем повышения процентных ставок финансовая дисциплина.

А кого это е... беспокоит? ))

Непосредственно собственников. Никто не станет вам продавать недвигу с 30% дискаунтом до тех пор, пока не находится под угрозой срыва ипотечных выплат (это означает остаться и без жилья, и с долгом с высокой вероятностью). Если же ипотеки начинают массово срывать, то это чревато кризисом на рынке жилья с последующим его дефицитом, т.к. застройщикам также нет интереса строить с подобным дискаунтом. Подобные вещи происходят тогда, когда с экономикой совсем все плохо и в этом случае денег на приобритение жилья у вас, скорее всего, тоже уже не будет. Даже с дисконтом. Поэтому, лучше перестать мечтать.

Впрочем, на самом деле, стоимость недвижимости уже падает за счет инфляции. Другое дело, что никакого падения в абсолютном выражении не предвидится. Тем более, на 30%.

Неубедительно, очень похоже на ложную коореляцию. Цены рванули просто бешенно и рывком уже в марте 2020 сразу с началом пандемии, а "льготную" ипотеку ввели 17 апреля 2020 года.
Второе, у меня самого в 2013 в РФ была ипотека по 9%. Никакая не льготная, обычная. Вы правда верите, что несчастные минус 2,5% подкинуло цену на 60%? Кроме того, очевидно, что такой бешеный рост стоимости д.б. сработать как обратная связь: да, "всего" 6,5%, но когда квартира, стоившая, условно 5 лямов рывком подорожала до 7, то что толку от этих 6,5%? Согласитесь, абсолютно нелогичное поведение юзверей.

Ну и главное, да, наверное цены бы подупали, если бы ипотека подорожала. Но они бы упали не в 2 раза. Только не кажется вам, что просто цена жилья компенсировалась бы увеличением суммы ежемесячного платежа. Не те жи ли яйца?

И наконец, ну это, простите, рыночная экономика, как и на каком основании можно запретить коммерческим банкам выдавать "дешёвые" кредиты, если оно им выгодно?

Извините, что вкливаюсь. Но жилье дешевеет и в абсолютном выражении тоже:
"Sen perjantaina julkaiseman tilaston mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat olivat pääkaupunkiseudulla tammikuussa 8,3 prosenttia matalammat kuin vuosi sitten tammikuussa."

Падение с учетом инфляции идет уже несколько лет.

Продавать с дисконтом 30% будут многие и причина не только "под угрозой срыва ипотечных выплат". Экономика должна быть экономной. Просто стало выгоднее снимать чем покупать. Инвесторы будут фиксировать прибыль/убытки и избавляться от инвестиционных квартир. Раньше аренда полностью покрывала и квартплату и выплату кредита за квартиру (квартиросъемщики выплачивали кредит) и еще оставалось на мороженое инвестору. Сейчас ситуация кординально изменилась, выгоднее продать, а деньги в банк под % положить и реинвестировать, когда жилье еще подешевеет (через пару лет).

По выделенному: неубедительно. То, что "в среднем по центральному региону" в откровенно фиговом году цены за квадрат старья несколько упали ни о каких грядущих "массовых продажах с дисконтом в 30%" пока что не свидетельствует.
P.S. На моем личном нерепрезентативном примере арендаторы как покрывали бОльшую часть ипотеки, так и покрывают, ровно ту же часть. Т.к. процент захеджирован, а арендная плата в центральном регионе так же выросла.

Падение началось. Но строители тоже видят графики и резко сократили новое строительство.

Серъёзно? При инфляции под 10% выгоднее положить в банк под сколько там, 1-2%? Т.е. положить, условно, 100тыс.евро и через год получить назад в районе 88тыс.? Не хило так погуляли :)

И если речь идёт об инвестиционных квартирах, то, если инвестор не полный идиотишен, то он в курсе золотого правила: продаём на максимуме, покупаем - на минимуме. А никак не наоборот!

... вот только кто-ж заранее знает, где максимум и минимум )))

Спасибо за дельные советы, Вы гениальны. Вам надо срочно на биржу, там очень просто заработать миллионы: открываете длинные позиции при начале восходящего тренда и короткие при нисходящем.

Когда строительные материалы в магазинах на 30% упадут и з/п будут 12€/час только тогда цены на строительство нового жилья возможно поползут вниз. 😋А из за санкций в ближайшее время дешевое сырье не предвидется.

А в этом и заключается умение и чутьё инвестора. "Заранее знать" - это только в кино-сказках типа "Назад в будущее" бывает :)

А вам туда точно не надо, ибо с вашими советами сливать квартиры на уже длительном отрицательном тренде на рынке ... в общем мне до вашей гениальности очень далеко! :skalka:

Главное чтобы было что сливать.

Хочется напомнить выдающимся стратегам на рынке недвижимости их посты 10 месячной давности с рекомендацией "держать" (смотрите выше).

Деньги действительно дешевеют, но квартиры пока дешевеют быстрее денег:
1. Процент просто по банковским вкладам в ФИ до 4,2% (https://www.kauppalehti.fi/porssi/korot/talletuskorot), в зарубежных банках в долларах 5-6%, в гособлигациях до 10%.
2. Падение цены недвижимости в евро в столичном регионе около 14% чуть более чем за год (и пока тренд не поменялся).
Просто продав год назад, положив деньги в банк и купив сейчас получаете минимум 10% прибыли. Я лично предпочту просто более хорошее жилье за те же деньги. Вот так мы погуляли.

Это средняя температура по больнице. Причем, существенный вклад вносит падение цен на первичном рынке (что сильнее всего бьет по застройщикам). На вторичке цены не сильно поменялись за последние пару лет. По крайней мере, в востребованных районах.
И да, 10% прибыли (если речь о гос. облигациях) вы через год не получите.

Опять же, разговоры про инфляцию от "великих инвесторов" заставляют улыбаться. Положив 100к евро под 3-4%, вы не получите назад "88к". Инфляция, в 6-10-или сколько там % не распределена равномерно и существенный вклад в нее вносили цены на энергоносители и продукты первой необходимости. Цена на "порш" при этом почти не поменялась.

поди найди тут вклад на 3-4%

Сейчас много таких. Тот же Flexi в Nordea сейчас 3.5% годовых.

Более года назад рекомендовал продавать квартиры и ждать дна на рынке недвижимости, что вызвало возмущения ряда завсегдатаев. Кто утверждал, что падения нет, кто предрекал близость перелома тренда и т. д.
Осенью приводил график (см. выше в постах), что был прав. Сейчас не удержусь и приведу новые стат. данные, что был дважды прав:

Бла-бла-бла. Квартира, купленная в 2020-ом за 400к была оценена месяцем ранее в 450к. Вторая в восточном Хельсинки, купленная за 245к и садаваемая на протяжении 4х лет была оценена в 260к. Падение на лицо.

Когда продадите, тогда поговорим.

Одну - уже. Во второй пока что приходится жить.
Никто не спорит с тем, что недвижимость дешевеет. Но никакого радикального уменьшения цен в центральном регионе я не увидел.

а зачем ты рекомендовал продавать квартиры? где бы мы тогда дна ждали?

В аренде.
Но рекомендовал тем у кого квартир много.

Таких тут пруд пруди. :lol:
*одну бы выплатить....

Недвижимость в Уусима сильно не упадет. И, вообще, надеятся, что она упадет, очень стремно, т.к. она чаще всего растет, чем падает.

Факторы влияющие на рост:

1. Рост зарплат в строительном секторе и строиматериалов, жилье становится дороже строить
2. Рост зарплат вообще и инфляция, у людей, которые конкурируют за жилье, больше денег
3. Изменение культуры: сейчас кредиты на больше чем 30 лет становятся ок.
4. Иммиграция: обратно же культура, слишком много людей, которые привыкли жить в крартирах, и дальше чем Вантаа или Эспоо ехать не желают
5. Сейчас будут повышать налог на землю. Считай что квартирных товарищей в Уусима будет еще больше, т.к. в своем доме жить - для богатых.

Факторы влиящие на понижение
1. Евробор
2. Больше безработных (но это не про Уусима, безработица не сравнима с той же Савонлинной)

У вас на графике "сезонный" тренд, временное явление.

Я поначалу по твоим постам решил, что ты человек серьезный и во всем этом разбираешься
Но вот теперь прочитав, что ты считаешь, что купив что бы то ни было ты получаешь прибыль, понял, что ошибвлся в тебе
Ты такой же кухонный аналитик, как и все мы тут остальные

из линкедина

Так это же махровая реклама. Там это прямым текстом в последнем абзаце.
Типа кругом говнище и разруха, но мы и только мы, можем продать ваше по шикарным ценам не взирая ни на что.

Так если квартира не одна, то и выплачивать самим ничего не надо - арендаторы выплатят.
П.С. Честно говоря так было при нулевом ериборе, сейчас весьма трудно выйти в ноль, даже при оптимальном варианте и возможности полностью списывать выплату тела кредита с налогов.

Всё, что тебе заплатят арендаторы, уйдет у тебя потом на легкий косметический ремонт этой же квартиры. И еще придется своих добавить.
И это еще если арендатор адекватный, не зажал аренду за последние полгода и не разнес квартиру перед съездом.
Иначе - вообще прекрасно даже с нулевым еврибором. Суд это долго и дорого.
Плавали.

Ну, тут смотря, какие арендаторы. У меня после двух арендаторов, снимавших в совокупности квартиру в течении 4х лет, никакой ремонт не требовался вообще. Все было +/- в том же состоянии, что и до них. Ну, может совсем косметический своими силами.

По-моему, сдача квартиры в аренду в Финляндии не принесёт особой выгоды для арендодателя. Сама квартира стоит денег, ипотечные платежи стоят денег, hoitovastike стоит денег, текущие и неминуемые в будущем ремонты стоят денег + налог за сдачу квартиры в аренду около 30% (если не путаю, никогда ничего в аренду не сдавал), и страхование квартиры на все случаи жизни.
Поэтому, сложив все расходы по квартире и сравнив с полученной выгодой, вряд ли эта затея шибко прибыльная.
Наверно выгоднее всего сдавать в аренду квартиры в новых домах расположенных в хороших местах. Но такие квартиры стоят больших денег (ну, и опять же минус 30% налога, и новая квартира через 15-20 лет станет уже не новой, начнутся всевозможные ремонты, а квартира перестанет быть столь привлекательной для арендаторов).

И, да, есть тут ещё такая штука, как määräaikainen vuokrasopimus и toistaiseksi vuokrasopimus. В первом случае с арендатором легко расстаться после окончания действия договора, а вот во втором случае выселить арендатора довольно сложно, часто только через суд, и при наличии веских причин.

Я так считаю.

П.С.

Плюс при продаже квартиры придётся заплатить налог на полученную прибыль (около 30%, по-моему).

Вы правы: доходов особых это не приносит, даже при невысокой процентной ставке. У меня просто так вышло, что была вторая квартира. Но вообще, это совершенно бессмысленный геморрой, который никаких особенных дивидендов не приносит.

Ну, да. Мы сами в эту байду по незнанию вляпались (купили квартиру). Надо было дом покупать.

Но всё это ещё цветочки, в сравнении с тем, что здесь можно вообще квартиру (или ривитало) потерять. Надо очень сильно разбираться во многих хитросплетения местных законов о taloyhtiö. Много описанных случаев, когда люди вообще, грубо говоря, остаются ни с чем. Например, глупое taloyhtiö долгое время не делало никаких ремонтов, а потом, когда стало необходимо делать ремонты (крыша, трубы, лифт, окна, двери, электрика и т.д.), taloyhtiö идёт в банк просить кредит на ремонты, банк отказывает. Всё. Дом могут признать непригодным, всех на улицу. И самое печальное, что человек, лишившись квартиры, обязан продолжать платить банку ипотеку за квартиру, которой уже нет в природе. Лично читал о таких случаях в финских СМИ.

сдача квартиры с целью получения прибыли довольно таки плохая идея, это скорее всего способ откладывания денег на будущее, человек живет там и выплачивает вам ипотеку

бы уверены?

если купить первую попавшуюся квартиру ничего не изучая, то да, сами виноваты

Если вы в этой квартире не прожили хотя бы 2 года, то так и есть.

Не стОит того, учитывая сопряженные риски.

Да, уверен. В Финляндии любая прибыль облагается налогом ( 26%).
От сдачи квартиры в аренду надо платить налог 28%.

Многие просто держат в аренде пока дети растут.

Тоже так себе идея. Слишком много неизвестных на большой период времени.
Во что эта квартира встанет (сколько денег съест) к тому времени (с учётом покупной цены , ипотечных платежей и т.д.).
Квартира может подешеветь за счёт естественного износа.
Какие ремонты придётся оплатить за это время (ремонт труб в среднем 60-80 тыс.евро).
И т.д. и т.п.

с продажи квартриры всегда платят налог 26%? откуда это?

Отсюда:

1. https://www.vero.fi/henkiloasiakkaa...asunnon_myynti/

2. https://www.veronmaksajat.fi/neuvot.../myyntivoitto-/

Зато потом покупать не придется.
В жизни тоже много неизвестных на тот же период времени: работа кончилась, здоровье делать работу кончилось, да и просто например жизнь кончилась раньше, чем дети подросли (почему бы и нет?)
А содержать, хоть и в минус, гораздо дешевле, чем покупать.

Хорошо, я же ни в коем случае не против. Каждый сам решает, как жить, что покупать (или не покупать). Каждый человек сам кузнец своего счастья.

За ремонты получают verovähennykset, если квартира сдаётся в аренду

Согласна, а ещё можно потерять, если она на vuokratontti. Тогда город может просто весь дом снести

Что-то м.б. и получишь, но там есть условия и границы. Вряд ли это сильно улучшит настроение.

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaa...talousvahennys/

Это же вычеты на жилье где живёшь.
Где про затраты на сдаваемое жилье?
Там, вроде, все вычитается из доходов от аренды.

Да не важно что там и где что-то ещё про затраты/списания на сдаваемое жильё. Кому нужны эти сведения - пусть сам и ищет.
Всё, что имел сказать по данному вопросу - сказал.
П.с.

Кому надо, пусть хоть 100500 квартир покупает, втыкает кому угодно и ждёт золотого дождя. "Дело спасения утопающих - дело рук самих утопающих".

Да, kotitalousvähennys для жилья, в котором сами живёте - kotitalousvähennys on verovähennys, jota voidaan hyödyntää, kun omassa kodissa teetetään tavanomaisia kodin töitä maksullisia, ulkopuolisia palveluja käyttäen

Про verovähennykset для жилья, сдаваемого в аренду смотрите здесь https://www.vero.fi/henkiloasiakkaa...ot/vahennykset/

Для такого количества квартир рекомендуют osakeyhtiö открывать, чтоб налоги уменьшить

Да хоть холдинг на Каймановых островах.

Безусловно, на фондовом рынке можно заработать несравнимо больше, но и потерять можно все. Рынок аренды не приносит больших доходов, но и потери не будут большими. Типичная доходность 4% годовых, что было весьма прилично при нулевом ериборе (кроме того можно было использовать арбитраж между % по ипотечному кредиту и % по доходности от аренды).

Безусловно квартира должна быть достаточно новая (не старше 15 лет), расположена в отличном месте и с шикарным видом из окна. Ремонтов не будет в ближайшие 10-15 лет и цена не будет падать. Ну и на покупку надо потратить время, чтобы купить на 10-20% ниже рынка. По достижении 25 лет продавать не думая, иначе ремонты унесут весь профит (не всегда, но нам риски не нужны).

Налог на продажу не платится, если сами прожили более 2х лет. Так же вычитается из налогооблагаемой базы (дохода от сдачи) выплата тела и % по кредиту, если кредит на кооперативе и "правильно" проводится по бугалтерии кооператива. Т.е. Теоретически и вполне законно можно не заплатить налогов совсем. Но это временное явление и правительство собирается отменить правило 2х лет.

Выселить арендатора не проблема, просто при длительной аренде по закону его надо известить минимум за 6 месяцев. "Веские причины" упомянутые в законе: продажа квартиры и заселение самого арендодателя.

П.С. Тот кто занимается профессионально имеет не один десяток квартир и часто создает компанию для оптимизации налогов. Обыватели, каких здесь большинство, либо оставляют свою старую квартиру, либо приобретают новую на будущее (для детей или для себя на старости). Ну и для покрытия расходов временно сдают. Понадобятся деньги - продадут.

1. ИМХО, без серьезного входного капитала нельзя. Все, что выше 8% сопряжено с существенными рисками.
2. Можно подробнее? Из дохода от сдачи можно вычитать расходы на содержание. Ни выплата процентов, ни тем более, тела кредита к таковым не относится. Вот это вот все про кооперативы я слышал только от вас. Больше ни от кого, кто когда-либо квартиру сдавал.

1. Я бысказал без серьезного понимания и затрат времени. С неба 10% не упадут.

2. Списывать можно только кредит кооператива, который кооператив рассматривает как текущие расходы (В решении кооператива должна быть фраза "kerättäviä rahoitusvastikkeita ei rahastoida"). Сам был удивлен, что так можно для выплаты кредита на новую квартиру. Но при продаже исходная цена для налогообложения прибыли будет рассматриваться без учета выплаты кредита кооперативом. Т.е. просто выплата налога на прибыль переносится на момент продажи квартиры. Хотя заплатить 30% сегодня и чересз 25 лет вещи разные. Интересоваться тонкостями местной жизни надо на финких форумах, аборигенов больше и у них гораздо больше опыта. И сайт налоговой читать на финском.