Квартира в строящемся доме (kerrostalo/rivitalo)
 

Здравствуйте,

Кто-нибудь сталкивался с покупкой квартиры в строящемся доме - каком-нибудь yhtiö. На что там вообще надо обращать внимание?

Основной вопрос - hoitovastike, насколько точно оно высчитывается?
В бумажке по планированию расходов только следующие пункты (в каждой - просто пятизначное число на год), риелтер говорит, что больше бумаг нет.

1) Аренда земли
2) Kiinteistövero
3) Isännoinistä ja huollosta alheutuvat kustannukset
4) Lämmitys- ja vesimaksut sekä muut menot

Первые 2 понятно, а вот что насчёт "остальных расходов"? Насколько точно их оценивают? Возможно ли резкое увеличение расходов (или уменьшение).

Еще из непонятного - это везде сейчас парковку надо выкупать сразу, а потом еще отдельный ежемесячный вастике платить? (пример цены - 8900 за парковочное место с крышей, и потом 15 евро в месяц).

Тут трудно ответить, т.к. правила могут отличаться. У нас квартплата меняется раз в год, иногда остаётся прежней.
Зависит от долгов или проектов для дома. С этим связан и пункт "другие выплаты".
Да, если вы место для машины покупаете, то платите и за него и за его обслуживание, а если место принадлежит дому, то платите только за обслуживание.

3. Считают среднюю цену на эти услуги в вашем городе. Цена может меняться, в зависимости от того, как ваше юхтиё договорится с теми или иными фирмами. Здесь рынок. Цена во многом зависит от периодичности услуг ( уборка снега, вывоз мусора, мытье окон в подъездах, уборка в подъездах и пр. ). То есть могут заключить уборку снега 5 раз за зиму, а могут "как снег выпадет" - цена разная. Ну и т.д.
4. Вряд ли резко возрастут или упадут. Эти услуги предоставляют большие фирмы ( водоканал, кауколямпо ), они цены поднимают плавно и ненамного.

Ну раз крытое место, да еще и теплое, так ясный пень, на это деньги затрачены. Так что ничего удивительного, надо компенсировать затраты - потому и выкуп. 15 Евро в месяц, это уже текущие расходы ( уборка, отопление ).
Вы же можете отказаться и держать машину на улице.

Будущие измения - это понятно и нормально, как только пройдут первые годы существования дома.

Интересует именно точность прогноза строителей/продавцов сейчас на 2020-2021 год. В данный момент дом даже еще не строится, например.

Спасибо, понятно. Причём договоры скорее всего уже заключены, а объем трат воды они могут по другим домам прикинуть. Место хорошее, а вастике получается очень большим для нового дома. :(


Уличное место с розеткой тоже выкупается - 2500 евро + 10 евро в месяц. :)
Парковочных мест без розеток не запланировано. :)

Спасибо, сильно помогли.

У нас в юхтиё у всех свой "холодный" (неотапливаемый) autokatos с розеткой/таймером подогрева, там же и бокс в сарае/варасто. Это парк. место входило в стоимость квартиры и никакой помесячной платы за обслуживание его нет.
Это так же повлияло на наш выбор при рассмотрении разных вариантов при покупке.

А они вам точно и не смогут сказать, всё зависит от контрактов, как Вник и написал ниже. Не волнуйтесь, квартплата будет в рамках, как у других, а если и поменяется, то ненамного, хотя это ещё зависит от метража квартиры и уровня энергозатрат. Например у меня в ривиke была намного выше квартплата, чем в многоэтажке.

Вариантов много, это точно. У нас можно было купить место под навесом, в подземном гараже или арендовать уличное с розеткой за 15€/месяц.

Хитро, конечно, стали делать. Типа, заботятся о людях, которые живут без машины. Раньше вся инфраструктура входила просто в стоимость квартиры. Нашлись "шибко умные" и заявили: "Позвольте, я на машине не езжу, почему я должен платить за какие-то машиноместа?" Вот сделали, что кому надо, пусть выкупают. Зато можно основную цену на квартиру немного скинуть, сделав ее привлекательнее. A19, клюнул же на приемлимую цену, да?

Далеко не везде так делают. В основном при доме или кооперативе всегда есть "бесплатные" места, которые выкупать не надо, только платить ежемесячную плату, например 15€/в месяц.

Я выделил в своем посте жирным слова, которые указывают, что так стали делать сравнительно недавно. И понятно, что не везде.

Новые квартиры это хорошо, но по цене/качеству гораздо привлекательнее квартиры возраста 10-15 лет, там всё устаканено, коммуналка не прыгает, парковочные места включены. А главное можно очень хорошо поторговаться, на новое жильё больших скидок не делают.
С одинаковыми характеристиками в 1,5 раза дешевле можно найти. При этом 10-15 лет для квартиры это почти новая.

Покупали квартиру в керростало. Вастике как в 2016 были назначены (дом начали строить в декабре 2016), так и есть (цент в цент, как было написано при покупке). При покупке агент сказала, что они при расчете вастике немного завышают даже, поэтому бывает, что вастике понижаются после пары лет с момента сдачи дома. Такое видели на примере другой квартире в 7летнем доме. На данный момент дому 6 месяцев, в июне управление домом решило оставить вастике на том же уровне.

На аренду земли заключает договор на 30-40 лет, читайте по своим бумагам.

Парковочные места выкупать не везде нужно. У нас подземный гараж, где все места только под аренду. Но он по цене не особо дешевый(60 е/мес).

Там стандартно velaton hinta = myyntihinta. У новых домов сравнительно частый вариант - myyntihinta в районе 30-40%, и кредит дому euribor 12kk +<1%.

Такой персональный кредит под жильё любой банк даст.
Какой смысл переплачивать за новую, если 10-15 летнюю (такую же по характеристикам квартиру, а вполне возможно лучше), можно в 1,3-1,5 раза дешевле найти? Новые кстати отличаются очень большой экономией на всём чём только можно.

С чего вы взяли все это? Вот моей квартире 15 лет, так она наоборот, в 1,5 раза подорожала. Конечно, 15 лет назад деньги были несколько другие, но не в 1,5 же раза другие.

Мы когда искали квартиру, в 1,5 раза дешевле были только дома 70х годов с грядущим путкиремонтти. 10-15летние квартиры тех же размеров были почти по той же цене, только вот уже больше 10 лет ванная и кухня смотрятся потертыми.

А так банки сейчас намного лучше условия дают, вы правы.

Согласен! Квартира может и должна дорожать, для хорошей недвижимости это вполне естественно, хотя бы потому, что хороших мест под застройку становится меньше, а людей больше.

Просто подсказываю поклонникам исключительно новостроек - на сайте недвижимости всегда есть порядка 5-7 квартир, возрастом 10-15 лет по цене/качеству/месту/планировке/отделочным материалам/коммуналке даже лучше многих новостроек и дешевле их в среднем в 1,5 раза. Может продают срочно и к тому-же с частниками лучше торговаться, чем с фирмой. Поэтому не очень понимаю смысл такой значительной переплаты за квартиру на стадии строительства (что уже определённый риск даже для развитой страны) с отдельным выкупом машино-места, и бывает слишком "модной" не гармоничной планировкой с острыми углами комнат..

Просто можно задать поиск квартир с одинаковыми параметрами, районом, в собственности, а не правом аренды и т.п. - начиная с 2000 года по 2017 чтобы видеть только завершёнку (2018 и выше как раз путают картину ценой 30-40% взноса, а не стоимости), всё очень наглядно: перепад цен более чем двукратный в зависимости от возраста, хотя возраст не существенный!!!

!

В старом жилье, парковка сначала была вроде 20 е в год, потом сделали 15 в месяц. То, что нет оплаты за данную конуру, не значит, что оно бесплатно ((( компенсируют на квартире.

Может быть и больше, чем в полтора раза были другие. Предлагаю посмотреть на стоимость ресурсов, например

Это хороший аргумент в пользу роста стоимости ЗЕМЛИ, а не жилья всё-таки

Нет, не больше. Думаю для Финляндии меньше. Где-то в 1,3 раза деньги подешевели за 15 лет. Про РФ не знаю, там черт ногу сломит.

Слабо верится в это. Сейчас гляну исторические графики стоимости сырья - выскажу свое мнение.
Для грубой оценки возьмем стоимость золота. Вот график:

Сейчас золото стоит примерно 1200, в 1978 году - около 200. И тот и другой год не являются какими-то уникальными всплесками, а скорее отражают общую тенденцию. Получается, что золото дорожает примерно в 6 раз за 40 лет. Или в в 6^(15/40)=1,96 раза за 15 лет, или в 6^(1/40)=1,0456 - на 4,56 процента в год в среднем. Евро достаточно крепко к доллару привязан. Как вводили его когда-то давно при курсе 1,20 так он и болтается вокруг этих значений
Поэтому стоимость денег за 15 лет скорее всего в два раза снижается, а не в полтора
Стоимость российских денег снижается быстрее конечно же

Я это все сравниваю по ощущениям покупательской способности Евро и по доходам граждан. Если взять среднюю зарплату работающих жителей Финляндии, то вряд ли она за 15 лет увеличилась более, чем в 1,3 раза. То же и по ценам на продукты в магазинах.
А по вашему примеру, если взять 1977 год, то золото стоило 850 долларов.
И еще, вы наверное не помните, или не знали, что когда появилось Евро в 2001 году, то оно было по отношению к доллару около 1:0,8, сейчас оно 1:1,1. То есть Евро подорожало прилично по отношению к доллару.

Я поэтому и взял точки, не попадающие на всплески
Касательно зарплаты - так эксплуатация наверное растет все-таки, а не стоимость денег.
Например, если взять объемы виртуальных денег (котировки электронные всякие и т.п.) или хотя бы объем денежной массы в обращении (правда сейчас это стали засекречивать), то наверняка они растут еще быстрее, чем стоимость товаров. Исключение тут только в сфере хайтека должно быть - где идет бурное развитие, и сравнивать старый компьютер и современный некорректно


Странно. Я считал, что начальный курс был за один евро 1,19 долларов. Надо погуглить будет. Но попозже. Сейчас вечерняя прогулка в приоритете :)
Нет, это очень легкий вопрос и гуглится прямо сразу. Я был прав:
https://finovosti.ru/quotes/EUR/USD/chart/total

Да, прошу прощения. Эти 1,19 были взяты в качестве расчета при планировании введения Евро. Потом рынок расставил все по местам, и доллар провалился. Мне почему то запомнились именно 2000-2002 годы, когда только пришло понимание, что это за евро такое, и как оно повлияло на повседневную жизнь.

Ну и как в итоге? Все-таки нужная вещь - евро? Мне вот видится, что нужная. Но для того, чтобы стать мировой валютой №1 нужно заниматься её продвижением - самыми различными способами, в чем европейцы не слишком преуспевают по сравнению с американцами, которые, в свою очередь, насаждают свой доллар всеми возможными средствами

Не даст "любой банк". :) Для того, чтобы это было правдой - надо отсутствие текущей ипотеки и желательно меньше 3 детей. :)

А про квартиры - так как раз "очень большая экономия на всём чём только можно" и началась по финским источникам примерно в начале 2000, где как раз и "эстонцы" массово начали строить, а не финны, и прочее-прочее-прочее. Есть даже поверье, что дома 2000-2010 гораздо хуже 1990-1999 и 2010+ (даты примерны), как раз за счёт проведенных проверок/штрафов/изменения законов потом качество снова выросло.

Сосед купил квартиру за 800 000 марок (134 550 евро) в 1980, я купил такую же трешку в 2009 за 123 000 евро. Такие дела.

я как-то пытался купить тот же ASO в ещё несданном доме, просто ездил глянуть окружности и подал хакемус, номерок слабоват оказался у меня, ибо слишком поздно запросил номерок, ну так вот выяснилось , что большая часть квартир уже за полгода в том строящемся доме была зарезервирована ещё за полгода до стачи в эксплуатацию, отказников по заданному метражу не оказалось и я остался с носом в конкретном доме

с домами по проектам той же IKEA тоже ажиотаж, в магазинах раздавали номерки, на 26 квартир более 200 желающих было, и была лотерея, с числами могу ошибаться немного, но около 9 желающих на одну квартиру было в Хельсинки

Свежо предание, да верится с трудом!

Vanhojen kerrostalojen reaalihintaindeksi, indeksi 1970=100

Этот график соответствует действительности? Неужели стоимость жилья в Финляндии ранее падала более чем в два раза за три года?

Вы же давно в Финляндии, неужели никогда не слышали?
https://fi.wikipedia.org/wiki/Suome...luvun_alun_lama

Нет, я в Финляндии был всего один раз, да и то неделю всего лишь. Поэтому не слышал и удивляюсь
Финский, к сожалению, не знаю, но уже понимаю, что большое падение было

вставлю свои пять копеек по существу поста, два раза собиралась покупать новую квартиру в строящемся, только построенном доме/ривике. Оба раза что то сорвалось, в пользу немного бу квартиры 5-15 лет возрастом.
В новом жилье, необжитось территории и не налаженность инфраструктуры для меня играла немалую роль. Жить на стройке в течении ближайших нескольких лет не очень хотелось , особенно с детьми. Но это вопрос вкуса наверное и конкретного варианта , все просмотренные строящиеся кондоминиумы в округе наводили тоску, цены тоже немалые с учетом что в доступном ценовом сегменте можно было купить только дешевую картонку , одну из сотни одинаковых близко близко натыканных к друг другу барачков , которая через 5 лет будет выглядеть выцветшей и обшарпаной. ИМХО.

Я несколько раз продавал и покупал квартиры. И даже прямо сейчас "в процессе" - новострой продаю, вторичку (дому 3 года) покупаю для сына.
Не знаю как у вас, но у нас, в России, могу отметить следующее (возможно, что это общие тенденции)
- в новостройке первый год жить будет практически невозможно, т.к. все будут делать ремонты, а любимый инструмент у ремонтных бригад - перфоратор и болгарка. И даже через несколько лет еще останется несколько процентов квартир без ремонта; во время ремонтов помимо шума возрастают риски залива водой нижерасположенных квартир; поэтому при покупке квартиры в новостройке удобно договориться с ремонтной бригадой, что они там буду проживать целый год, и за это время сделают ремонт - обычно можно немного уменьшить стоимость ремонта в этом случае;
- в последнее время благодаря лавинообразному росту бюрократических ритуалов, процесс покупки или продажи жилья значительно усложнился, и занимает больше времени, хотя в конечном итоге вместо красивого "свидетельства", участникам процесса выдают какие-то унылые "выписки из реестра"
- собственно в строительстве новые районы уступают древним по критерию "плотность застройки" - т.е. плотность застройки стала гораздо выше. Появляются совсем позорные "дома-колодцы", дома, в которых есть только однушки и студии, а также дома с непомерной нагрузкой на дешевые лифты;
- сами проекты домов эволюционируют в направлении экономии бетона; если раньше чаще строили панельные дома, где все стены являются толстыми и несущими, выполненными из тяжелого армированного бетона, то сейчас строят в основном "монолиты" - каркасная конструкция "на столбиках" с утеплителями и перегородками из пенобетона; везде используют утеплители, что ставит под вопрос экологичность, пожаробезопасность и капитальность строений

При выборе между вторичкой и первичкой нужно смотреть именно конкретные варианты и цены, и нельзя сразу сказать что лучше, а что хуже. У нас самые дорогие - это квартиры на вторичке в новых домах

С этой фразы можно начинать любое ваше сообщение.
Тема, кстати, в разделе "Жизнь в Финляндии".

Возможно, дом строится на арендованной земле и в сумму вастике входит тонттивуокравастике. Новые аренды сейчас дорогие, невыгодно покупать квартиру, если земля не в собственности кооператива. Если вастике намного больше, чем 3 евро за м2, то, скорее всего, земля арендованная.

В хорошем и дорогом месте новая квартира дешевле квартир моложе 15 лет со вторичного рынка. Если это не так в выбранном районе, то стоит изучить район повнимательнее.

В Хельсинки вообще нет ничего на вторичном рынке моложе 2000 года на своей земле дешевле 230 тыс. Из новостроек 37 предложений:
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat...00&pagination=1

Арендная земля не всегда плохо. Все зависит от места и кто владелец земли. Например, ХИТАС на Камппи намного выгоднее квартир там же но на своей земле.

Сказанное относится к столичному региону.

П.С. Вторичка хороша тем что можно торговаться.

Если кто тему случайно найдёт и заинтересуется.


Первое сообщение было написано 12-08-2018, 2 месяца назад.
Как потом выснилось - финансирование в этот момент у строителей не было вообще подписано, потом подняли цены и кучу инфы переписали. :) То есть то же hoitovastike выросло еще сейчас, минимум за год до готовности дома, а myyntihinta поднялась на треть.

Причём подписанный вараус на оригинальных условиях ничего не значит, даже номер квартиры до оконательного заключения сделки может поменяться.

Hoitovastike на этапе строительства рассчитывают очень приблизительно, чаще завышают на всякий случай. Правление кооператива и isännöitsijä будут потом пересматривать hoitovastike и оплату воды, исходя из расходов дома за год.

Просто интересно, а какая строительная компания? Или это ryhmärakentaminen?

Этот дом - Master Kodit, наверное. Если правильно понял вопрос. :)

Да пусть меня простят грешного...
Покупаю я к примеру квартиру на 2-м этаже 2-х комнатную, сквозную за 200000евро...
Подо мной и надо мной и справа и слева тоже покупают квартиры и в результате, что я обнаруживаю, что я купил?
Пол на пару с соседом снизу, потолок на пару с соседом сверху, боковые несущие стены с соседом справа и с соседом слева, получается, что я купил только промежуточные стены и окна, ну и дверь входную и комнатные (грубо говоря) да это всё дерьмо из блоков не стоит и 30000?...тоесть с соседями вы платите дважды за одну панель которая одному является полом, а другому потолком...
Теперь понятно откуда такой бум и цены именно в многоэтажных домах, себестоимость капейки, а цены, сами знаете + дешёвая рабсила...занавес и аплодисменты...

Хотелось бы, чтобы грамотный человек объяснил, прав ли я?...
Vnik по-моему грамотный в этом вопросе и все знающие скажите свою точку зрения...

Забавная точка зрения, но Вы все упростили только до стоимости стройматериалов и возведения дома. :) Так что аплодисменты Вы заслужили, но лишь за юмор. :)

Спасибо за оцененный юмор, но реалии ведь таковы, или я в чём то неправ?
Тоесть народ в раз пять переплачивает от действительных затрат на строительство...
Да я понимаю, что и продавцам и строителям надо подняться на деньги, но не так же грубо доить простых граждан!?

"Вы всё упростили только до стоимости стройматериалов и возведения дома :)" Естественно, но ведь вы с соседями покупаете именно то, что я описал выше и потом до гробовой доски платите хойтовастике...или я в чём то неправ?

Стоимость земли под домом, место, где стоит дом - очень сильно влияют на цену.

А ты хотел бы и вастике не платить? )))))) Тогда нужно в своём ОКТ жить.
Конечно, в аренде жить проще всего. Т.е. - "жить одним днём", не заморачиваясь.

В Хельсинки цена земли от 700е на окраине до 1500-2000е на квадратный метр жилья в самом центре (все налоги включены). Цена земли в городе определяется разрешением на строительство, т.е. сколько метров жилья можно построить на участке. Себестоимость строительства многоэтажек в среднем 2000е за квадратный метр. Итого - 2700 - 4000е за метр.
Только какое отношение это имеет к ценам на РЫНКЕ жилья?
Товар стоит столько за сколько его можно продать.
Ну и строительная сфера весьма коррумпированная и пронизана картельными договорами. С конкуренцией там не очень.

Финляндия свободная капиталистическая страна, цена формируется не только на основе затрат, но и исходя из платежеспособности потенциальных покупателей.

В более менее свободной капиталистической стране цены регулирует не только платежеспособный спрос, но и конкуренция. Вот с конкуренцией и свободой выхода на строительный рынок в одной отдельно взятой стране проблеммы.
Покупатели с удовольствием купили бы квартиры побольше за те же деньги, т.е. если будут строить больше, лучше и дешевле то платежеспособный спрос будет.

А есть пример ограничения или запрета выхода на рынок?

Смотрела квартиры на рынке, новые... Сильно в шоке от цен и от количества квартир. Но цены - ладно...

Может кто-нибудь объяснить, для чего так плотно застраивают Хельсинки и Эспоо? А районы между вторым и третьим кольцом практически пустуют. Внутри первого кольца и рядом дома выстроили буквально так, чтобы из окна одного дома в окно другого можно было "приветы" передавать, и лепят дальше. Вроде бы, с землей в Финляндии проблем нет. Зачем вырубают парки в городах и ставят свечки домов от 9 этажей и выше? Ведь этим людям нужно как-то и из этих домов выбираться на работу, т.е. нужен транспорт. А транспорт уже в некоторых районах с загрузкой не справляется, забиты автобусы, пробки на дорогах, да и случается пешеходам пройти негде, потому что велосипедисты носятся. Как и кто это все так криво планирует?

Все просто, построенное надо продать и желательно как можно дороже. Т.е. строить надо в центре, а количество земли там ограничено. В итоге строим небоскребы (https://www.srv.fi/tyomaa/redi/) на 100 квадратных метрах.

Цены на жилье падают в большей части ФИ, а в столице растут (пока).

Думаете, цены на жилье в столичном регионе рухнут?!
А как думаете, на сколько процентов рухнут?
Просто, мне интересно, кто покупает квартиры до 70кв метров в столичном регионе по пол миллиона евро?! Неужели в Финляндии столько богатых?!
Ведь, если взять аренду, то стоимость аренды не сильно меняется, живешь ты внутри "Садового" - первого кольца или между первым и вторым.

И работа... разве в центре Хельсинки и в Эспоо так много работы, которая бы обеспечивала покупку жилья за пол миллиона и выше?!

Как-то... я объяснения этому строительному буму найти не могу...

В стране работающих-то 2.5 миллиона только, из них зарабатывающих на квартиру за пол миллиона - треть от силы...
Не понимаю...

Разговоры о кризисе в строительной отрасли идут, статьи в прессе появляются регулярно (например, https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006242150.html ). Правительство пытается предпринять меры по предотвращению обвала. Предлагаются различные варианты от выкупа жилья кунтами до массового сноса старого жилья. Дело в том что впереди маячит мировой экономический кризис, который может сработать детонатором для финского рынка недвижимости. Но есть и противоположное мнение, что рынок не рухнет, а только притормозит. С новостройками скорее всего так и будет, а просядет рынок вторичного жилья.

Кстати, деньги у народа есть. И на квартиры по поллимона. Трети населения более чем достаточно. В столице 50% живут в аренде.

Действительно, для сдачи в аренду выгоднее брать жилье не в центре, доходность от сдачи будет выше. Но ликвидность и рост цены ниже.

В настоящий момент при низких ставках по кредитам выгоднее покупать, чем жить в аренде. Хотя там много разных фактооров https://yle.fi/uutiset/3-10089492

П.С. Это все мое мнение, которое может быть ошибочным. Если бы я точно знал как поведет себя рынок недвижимости, то был бы богатым человеком.
П.П.С. Согласно информации швейцарских банков многие богатые вкладчики начали уходить в кэш.