Покупка старой недвижимости, риски
 

Добрый день,

Принимаю решение что-то приобрести из недвижимости. Начал смотреть 2000+ год постройки, но устраивающих вариантов не попадается. Думаю снижать планку по году до 1980+ и тут появляется вопрос. Т.к. у меня вообще нет опыта покупки недвижимости в Финляндии, есть ли смысл смотреть такую старую недвижимость (в основном pari, luhti, rivi -talo), которая в основном уже с кучей мелких ремонтов/кап. ремонт, но часто с нормальной отделкой внутри, или еще лучше - с адекватной перепланировкой? Насколько безопасно в Финляндии брать такую недвижимость? На сколько реально получить скрытые проблемы после покупки? По идее все эти ремонты принимаются какой-либо инспекцией, насколько качественно?

Как дела обстоят с omakotitalo, где нет обслуживающий компании?

kerrostalo, после трубного ремонта, наверное, более безопасно брать?

Будет очень интересен опыт и мнение форумчан.

P.S. в РФ был однажды опыт покупки "первички" (квартиры) в ипотеку.

На такие "инспекции" ориентироваться опасно. Надо просто заказывать осмотр профессионалом, который заинтересован только в личной прибыли от осмотра - чем больше времени он потратит на ковыряние и нахождение косяков, а потом на написание заключения (500 страничный томик), тем больше он заработает. А Вы уже сами решайте, какой косяк для Вас критичен (рассохшаяся изоляция проводки или плесень в подвале).

По моему керростало после трубного ремонта вообще безопаснее брать т.к. он сделан из толстых бетонных плит. Что бетону будет за 50 лет? А все эти деревянные ривики и дома постоянно имеюут проблемы либо с влажностью либо с трухлявыми стенами за столько лет то.

Плюс в керростало обычно строгий контроль со стороны обслуживающей компании на гидроизоляцию ванн, протечки и т.д. В своем доме же хозяин на это может и забить.

Но это мое ИМХО т.к. я сам тут только керростало и покупал. А про дома только слышал от строителей.

Но старая недвига почти всегда лотерея. Я например купив старую квартиру собирался только косметический ремонт в ней делать но в результате все внутри снес и перестроил заново что вышло дорого но все равно раза в 3 дешевле чем такая же новая хата.

Ну а риски в керростало такие:
- Трубный ремонт. Бывает что после сделанного ремонта его делают опять но я о таком слышал один раз.
- Смена всех окон в квартире, старые окна часто рассыхаются и начинают дуть, пропускать влагу и вываливатся на прохожих :лол:
- Асбест в квартире который надо убирать если делаеш ремонт а это относительно дорого
- Старые ванная и туалет которые могут потребовать полной переделки (если их не переделали во время трубного ремонта)

Еще в Сало керростало которые стоят на берегу реки потребовали дополнительных вложений от владельцев квартир на укрепление берега реки т.к. склон начало подмывать.

По керростало проблем нет: просто берёте у риэлтера, продающего квартиру, выписку из обслуживающей компании, где описано всё, что с домом делалось до того и планы на близжайшие цать лет. Прежде всего обращаете внимание на такие "страшные слова" как "санераус" и "путкиремонтти". Хотя, для домов 80-х годов постройки это не очень актуально.

С керросталами другая проблема: многоэтажки, они и в Африке многоэтажки. Главное зло - это соседи.
- Прежде всего, скатайтесь к вашей будушей квартире вечером в пятничку, послушайте. Пьяные оры или просто громкая движуха - давайте задний ход. Полиция и угроза выселения - это только в теории, реально заколебётесь потом с таким соседством.
- Понюхайте воздух, зайдя в квартиру и в парадной. Сейчас реально курить запрещено во многих керросталах даже на балконах, но реально многие болт валили и курят даже в квартирах. И отнюдь не только табачок :(
- Посмотрите на контингент: большое число мигрантов (сосвсем не обязательно тёмнолицых) - повод насторожиться.
- Возьмите в домуправлении инфу сколько в доме снимается квартир. Если много - опять же не советую.
- Послушайте улицу. Если окна выходят на проезжую улицу, то реально может достать в тёплое время года гопота на пердящих на всю улицу мопедах.

По остальным типам, да, проблем может быть много. Скрытые дефекты вряд ли: вы сможете потом потребовать их устранить или корваус с предыдущего владельца, если он что-то утаил, или даже сам не знал. Можно заказать поверхностный осмотр (кунтотаркастус), но если вы сами хоть чутка в стр-ве разбираетесь, то вам эта бумажка бесполезна будет. Для полного счастья нужен нормальный таркастус, но он бешеных денег стоит и не каждый владелец даст его проводить. Требуйте бумаг, квитанций по всем ремонтам, что проводились в доме с момента его постройки. Например, видите, что трубы явно обновлялись - где бумаги? Кто делал? Зачем? Что конкретно делалось? Стоит новый электрощит современный - те же вопросы и т.д. ...

В пари/риви и прочих омакотитало, особенно, если с подвалом или подвальным этажом, нюхайте воздух. Не должно быть не малейшего запаха сырости. Не ленитесь, заглядывайте в каждый угол. Нигде не должно быть никаких следов подтёков, гниения и т.д.

По пари/риви интерисуйтесь системами отопления, водоотведения, наличия управляющей компании. В идеале, что бы как с керросталами, было акционерное общество (сэкономите на налогах и т.д.), но это редкость. Если система отопления традиционная (без тепловых насосов) сразу смело просите скидку тысяч в 25 (типовая стоимость теплового насоса "воздух-земля"). Если котёл на солярке - требуйте документы по его последней проверке и проверки ёмкости для солярки. Ну и т.д. и т.п. и др.

Не всякая старая недвижимость плохая - красные трёхсотлетние сараи из досок на Порвоо-ёоки за миллион продают, если повезёт увидеть в продаже...и походу они только дорожают со временем.

.

У знакомых сделали ремонт не так давно в керростало, поменяли трубы. Трубы бы наверно ещё долго прослужить бы могли, но типа страховая свою линию гнет. Многие, как обычно ремонт в душевых сразу делали, чтоб два раза не вставать. В итоге через пару месяцев на пятом этаже трубу прорвало, затопив все квартиры, снизу. Конечно, вопрос решаемый, но опять же для людей напряг. Короче, за что боролись, на то и напоролись.

Все советы, что выше дали грамотные! Я бы добавил, что может взять дом постарше, в котором основные ремонты уже сделаны, поменяли лифт, окна, в сауне общей ремонт сделали, канализацию нее забыли и трубы поменяли, может икрышу обновляли ну и т.д. Просто у недвижимости 80х это все как раз на подходе или в процессе. Это я про керростало.

Их делают раз в 40-50 лет. У нас был уже второй.

Бывает и раз в 30 лет: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat.../espoo/15912941

В 40-50 летнем доме может упасть ремонтов до 3 тыс. на кв. метр, а может и не упасть.

Отремонтированная ванная протекла или старая? Старые 50ти ллетние трубы в ванной йто жесть. Они гудят и выглядят как рецепт к катастрофе.

А у нас ремонт труб делали , но вместо замен старых труб которые идут по стоякам вдоль ваннух комнат захерачили новые прямо в подьезде сквозь все этажи. Я так и непонял зачем. Видать так дешевле было. Правда теперь пока из коридора до крана горячая вода дольется можно моржом стять т.к. она идет из коридора по всей квартире до ванной.

А у кого как оплата производилась за путкиремонтти? Повышали вастике или как там надо выплачивать и сколько?
У нас ривитало 81 года, но насчет путкиремонти исяннойтсия молчит как партизан. Ничего, говорит, пока не знаю. Не обсуждалось пока.

Да, новые трубы потекли. И у них вроде как трубы прокладывали тоже через коридоры, старые остались на месте. Всмысле в квартирах старые трубы посрезали. А проложены они были, старые трубы, вроде как внутри стен. Новые положили поверх, и закрыли коробами. Наверно так везде делают.

Либо сразу десять косарей на стол, либо плюс к квартплате полтинник, на десять лет. Как то так вроде...

В пари и ривитало, как правило, система правления и собственности - Oy.. Т.е. акционерное общество.
Скидку огромную при намерении купить никто не даст, с обоснованием торга "для смены системы отопления и бла-бла-бла..."

Такого интересующегося просто пошлют на три буквы. Не нравится - не покупай.

С вежливой улыбкой.

Вопрос тут больше в том - с какой целью покупаете и сколько Вам лет? ( для более старшего возраста 55+ лучше kerrostalo, чтобы рядом была хорошая инфраструктура, если молоды, лучше свой дом, даже старенький- всегда можно сделать ремонт по своему усмотрению..).Это первые вопросы и ориентир при покупке недвижимости. Далее уже можно разбирать детально..

Да все как всегда, хочется задешево, но чтобы все было, как новое.

Ну Вы ворчун. А как иначе? У молодых- денег меньше, но энергии больше, у людей более возрастных -денег больше - энергии меньше.. Вот так и идёт, купля - продажа..

у некоторых иной тренд - они покупают недорогие дома, а потом вкладываются в ремонт. Если ремонт делается своими силами (знания и возраст позволяют) - то существенно сэкономить можно. опять же уверенность во всех системах и узлах, ибо все контролировал сам.

Вот это самое - то . У меня в молодости , было не совсем ладно с деньгами, но хотелось свой большой дом. Сначала купили небольшой дом в пригороде Хельсинки и в течение 10 лет привели его в порядок - потом продали (захотелось лучше), ну и мы росли, а вот к старости - большой дом не нужен, многие комнаты закрыты, в основном - кухня , зал и спальня ( душ, туалет, сауна).
Но лично я, люблю яблони, сирень( из Украины привозила редкие советские сорта) и так меня радует вся эта благодать , что в многоэтажный дом , я никогда не перееду.

Никогда не говори никогда
:rrose:

Г-н, KALAMIES, я вашу точку зрения уже понял: "пошлют", "не дадут" ... Подобная жизненная позиция называется
одним обидным словом, но, т.к. обижать не хочу, писать его не буду. Детей боятся - в лес не ходить :)

А про пари/риви, да, очепятался, спасибо, что заметили. Имелось в виду "редкость" в омакотитало, такая штука обычно называется "эрилистало": по бумагам владеет АО, по факту - обычный омик. Сами рассматривали как-то такой приобресть.

Кстати, в кач-ве P.S. топикстартеру, бывают варианты, когда даже омакотитало подключено к теплоцентрали. Знакомые рекомендовали: говорят, самый наидешёвый способ для отопления и горячей воды в Фи, никакие "пумппы" не понадобятся.

Да, у родственников здесь такой омакотитало: дом до 1980 года выпуска, наверняка изначально с масляным отоплением, но повезло - удачное расположение совпало, и в каком-то незапамятном году его подключили к центральному отоплению, и таким его и купили в 2005. Лепота.

А вот, кстати, и нет. Теплоцентраль теперь совсем не дешево.
Несколько лет назад был скандал в Порвоо. Мужик строил дом, и не захотел подключаться к ТЭЦ, а захотел себе сделать маалямпо. Так как вариант с ТЭЦ был реально дороже. И ему не выдавали ракеннуслупу из-за этого, аргументируя, что у него трубы ТЭЦ проходят совсем рядом, и пусть, типа, подключается к ним. Мужик подал в суд, и выиграл дело.

От ТЭЦ одна только абонентская плата около 70 Евро в месяц.
И вот сейчас, например, в Х-ки 1 кВт х час тепла стоит 6,36 цента.
https://www.helen.fi/lammitys-ja-ja...ukolampo/hinnat

А цена электроэнергии около 13 центов. Но тепловой насос, истратив один киловатт электроэнергии, вырабатывает 5 кВт тепловой энергии. То есть его тепловая энергия стоит 13:5 = 2,6 цента. То есть дешевле, чем от ТЭЦ в 2,44 раза.
При этом вы платите абонентскую плату только за электричество, которую так и так платить надо. И эти 70 Евро в месяц за ТЭЦ платить не надо.

В Финляндии жил.фонд в разы качественнее, чем в РФ. Стройпром - фин. козырь, тут традиционно всегда умели строить дома и дороги.
Постройка многоэтажки и omakotitalo инспектируется, за ремонты отвечают - в РФ, по-моему, вообще нет подобной ответственности при продаже недвиги.
Можете почитать, за что покупатель может требовать компенсацию от продавца: см. https://www.kuluttajariita.fi/fi/in...nnonkauppa.html

Проблемы всё же есть:
1) раскрутка ремонтов по сроку, когда и не надо
Только в омакотитало сам принимаешь решение по износу, а не по сроку.
2) раздувание цен с "лохотроном"

У меня достаточный опыт с недвижимостью (постройкой, покупкой-продажей и ремонтами).
Из опыта могу сказать, что мастера строят качественно, но стройпром - самая нечестная отрасль в смысле раздувания цен.
Нужно всегда составлять письменный договор с указанием конкретной суммы.
Устные договоры, наём почасовиков и прочие неопределённые формы ведут к лохотрону.
"Финская честность" - весьма относительное понятие.
Главные риски связаны с деньгами - можно связаться с фирмой, накручивающей счета кривыми способами.

Так речь идёт о стоимости подключения, или эксплуатации? Подключение, понятно дело, стоит крепко. Хотя, учитывая стоимость маалямпы с установкой ... А в эксплуатации неужели расходы на отопление и переодическое обслуживание маалямпы ниже, нежели чем у центрального отопления?

Кстати, а где можно посмотреть планы по протяжке тепло- и газовых магистралей в конкретной кунте?

Я там дополнил свой предыдущий пост с расчетами. Там по ссылке есть и цены за подключение.
Планы в местной ТЭЦ-конторе или в ракеннусвирасто.

PS. В маалямпё обслуживать нечего. Построил и забыл.

Как вам цена за 80м в керростало 474т.е.?)

И большой плюс....никаких ремонтов лет 5точно))

Ничего удивительного, подобные цены даже у нас в Куопио есть, а это Эспоо :)

Нормально, а чё? Надо смотреть, что там есть. ( Теплая парковка, теплые полы, автономная вентиляция, панорамные окна, лоджии, своя земля, оптоволокно, класс энергоэффекивности и пр.).

это вполне нормальная цена. Тем более, дом абсолютно новый.

Парковка обычно отдельно стоит....а лоджией не удивить.
А какая обычно в керростало вентиляция? Включается по таймеру с изм.мощности...но пол млн.имхо дороговато, даж если там холодильник, пылесос и телевизор будут встроены в стену)

а за 900 в старом доме?))

Дорого, конечно. Но это деньги обесценились.

Это более адекватная цена....вы посмотрите какая редкая зелень рядом посажена)

А есть в еспоо, что нибудь ещё с адекватной ценой для обычной семьи ?

Смотря, что понимается под "адекватной" ценой... Правило простое: чем дальше от инфраструктуры, тем дешевле. Ну и состояние еще играет роль. Я платил в районе 400к год назад (немного меньше) за квартиру с, на мой взгляд, очень хорошим расположением. Думаю, подобные варианты и сейчас возможны.

Там ещё и свой участок, это тоже влияет на цену.

200…ну 250. Больше банк не даст на семью с детьми с з.п. 2,5+2,5е

Как то это цена уже на 3 помножилась за 30лет

С таким доходами и 300 даст, зависит ещё от первоначального взноса и срока. Ну и за такую сумму, вам же трёшка нужна, богатый выбор вариантов в той же Ванте. Даже за 250 и даже риви/пари 80х годов в более-менее приличном варианте вполне найти можно. В Эспоо - сложнее. В Хки - бессмысленно.

250 и даже 300, я думаю, Вам банк даст легко при 5к суммарного дохода на семью. Но прийдется просто уехать подальше. Посмотрите районы типа Saunalahti, Kauklahti. Там подешевле недвижимость. Это все еще Эспоо. А почему не хотите восточный Хельсинки? Мне там понравилось, не знаю, почему его ругают. Инфраструктура однозначно лучше, чем в кушерях в Эспоо.
Ванта - тоже вариант. Я лично это место не люблю, но многим там знаю, что нравится. На вкус и цвет...

Только нужно помнить, если не хотите потом годами платить кооперативу rahoitusvastike, нужно договариваться зараанее об оплате своей доли за ремонт до того, как кооперарив успел взять кредит. Позднее погасить досрочно тоже возможно, но будет сделать сложнее. В случае долгосрочного погашения переплата очень большая.

Совершенно верно. Но в моем случае, они звонили спрашивали, им сказали, что оставшуюся сумму можно погасить в любой момент, за это нужно будет заплатить 50 €. Переплату получается, что-то в районе 1000. А может даже и меньше. Не вникал в подробности. Да, каждый платит, насколько я понимаю, свою конкретную долю, в соответствии со своими vastikke.

На словах могут сказать так, но обычно правление разрешает досрочно погасить кредит один раз в год, т.к. расчет по вашей доле уже сделан на год вперед.
Доля каждого акционера может считаться по-разному. Где-то это квадратные метры, где-то количество акций. Переплата может доходить до нескольких тысяч, т.к кооператив берет кредит как юридическое лицо на большой срок.

Понятно. Не совсем верно написал ....нетто в итоге 2+2 , дети, машины....не разгуляться...даже на самую не дорогую ,,живую ещё,, трёшку ...но хочется в еспоо

50 - это скорее было в тот конкретный момент, обычно это (как уже сказали) платится раз в год, и сумма "штрафа" за выплату делится на всех выплачивающих. То есть это легко может быть 200-300 евро, если выплатить хочеть только один человек.

Ну вообще это больше, чем грязными 5+0 (0 = выплаты полноценных безработных).

Из своего опыта и опыта коллег могу сказать, что чем моложе, тем хочется больше пространства как внутри помещения, а большое помещение подразумевает свой дом, так и вокруг него - большой участкок, отсутствие соседей, независимость и красота природы. Но чем старше, тем больше срабатывает обратный принцип - переезд из своего любимого, но большого дома в квартиру поближе к центру и по возможности в новую либо почти новую.

Ну за 200, 200 с небольшим найдёте и в эспоо в керростало. Ну, может, не 80-х, конец 60-х, 70-х. Но если она после кап- и путкиремонтов, то какая разница? Как правильно написал malexTrolli, бетонная коробка она и есть бетонная коробка, тем более, что построенная в Фи, что ей сделается? Единственно, уже сошлюсь на своё сообщение выше, выбирайте район и соседей тщательно. И будем вам киваа :)

Может и дороже обойтись, т.к. по цепоцке досрочное погашение одним из акционеров своей доли кредита влечет за собой пересмотр плана платежей всего кооператива и оплату дополнительных услуг обслуживающей организации.

Вроде коробка, бетон-стена,а ремонтами и мелкими достанут из кармана последние деньги)....замена швов, покраска, окна, двери, проводка, инет,батареи, лифты, ....хорошо, хоть линолеум, ламинат не требуют менять.

Примерно = .(брутто 5+ ≈0,75)

Все эти ремонты обычо растягиваются на десятилетия. Так что будете каждый месяц платить 50 евро сверх вастике на всякие непредвиденные ремонты но это наверное все.

Мой дом 1898 года выпуска. Позапрошлый век. И так не жаловался, а после последнего путкиремонта квартира стала совсем конфеткой. Дополнительно были заказаны ремонт и окраска стен, замена подоконников, батарей, ламината. Эту коробку бомбы не взяли, что ей сейчас-то сделается...

Хорошо бы именно так. И чтобы строит.фирмы не завышали цены на ремонты.

Живу в доме постройки 1998. Сейчас ремонтируют санузлы без смены труб. Моя доля около 20000€, + экстра работы за мой счёт тысяч на 5 (трубы в стены, плитка своя, другой унитаз, перенос розетки...) + мной купленная мебель и душ тоже тысяч на 5. Надеюсь, что трубы не придумают менять через 10 лет. На следующей неделе начинают менять крышу, заплатить придётся тысяч 10... Не хочу больше жить в своём жилье 😅

Свежий дом. Как так рано всё?( арендные так часто не ремонтирую, нормы качества домов наверное выше).
И не подскажите для ориентира цен, за какой метраж квартиры эти цифры ваши. Спасибо

Похоже качество и долговечность закончилась в 90х ...хоть и материалы изобретены круче уже....как с машинами прям одноразовасть