Ashley

2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ
Предварительный маркетинг осуществляется еще до включения строительного объекта в RS-систему. Цель предварительного маркетинга – выяснить, будет ли планируемый объект пользоваться спросом и существуют ли иные предпосылки для начала строительного проекта. В газетах, в Интернете и по другим каналам публикуется информация о проекте, на основании которой заинтересованные потенциальные покупатели делают не обязывающее резервирование.
После предварительного маркетинга объект может быть включен в RS-систему, после чего покупатель решает, заключает ли он договор купли-продажи. При резервировании квартиры покупатель выплачивает залог, который не должен превышать 4 % от суммы сделки. Эта сумма возвращается покупателю, если он отменяет резервирование квартиры.

3. ЧТО НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ
Информация о новом RS-объекте содержится в гарантийных документах и рекламной брошюре. К гарантийным документам относятся, в частности, устав ЖАО, свидетельства гарантийного обеспечения, бюджет, документы, рассказывающие о недвижимости, разрешение на ведение строительства и утвержденные чертежи, описание технологии строительства и описание специальных работ, а также договор строительного подряда.
Свидетельства гарантийного обеспечения
Акционер-основатель ЖАО, то есть продавец, обязан предоставить в пользу ЖАО и покупателей гарантийные обеспечения, предусмотренные Законом о купле-продаже жилых помещений. С началом продаж продавец представляет гарантийное обеспечение на случай недееспособности и гарантийное обеспечение на время строительства. Свидетельства гарантийного обеспечения являются частью гарантийных документов.

Информация о недвижимости
В гарантийных документах должен быть отчет, в котором указывается, владеет ли ЖАО земельным участком, на котором возводятся здания, или арендует его. В числе прилагаемых к гарантийным документам отчетов должно быть свидетельство о судебной регистрации права собственности на недвижимость, а также документ на приобретение недвижимости (например, договор купли-продажи участка) или договор аренды земельного участка или иное подтверждение права владения или распоряжения земельным участком.

Технические сведения
Информация о техническом выполнении жилого объекта содержится, в частности, в документах, касающихся разрешения на строительство и описания технологии строительства, которые входят в пакет гарантийных документов. Сюда относятся разрешение на строительство и основные чертежи, включающие план застройки (с указанием компоновки зданий на участке), а также чертежи здания на нулевой отметке, чертежи с разрезами и чертежи фасадов. Описание технологии строительства является схематичным и обычно представляет собой описание строительного метода на 1-2 страницах. Здесь вкратце сообщается о технических решениях в отношении фундамента, конструкции здания, отопления и вентиляции, а также указываются основные материала фасада и поверхностные материалы внутренних помещений.
Покупатель должен быть уверен в том, что проект осуществляется в соответствии с полученной им информацией, тщательно и с соблюдением добросовестной практики строительства. Тем не менее, возможны незначительные изменения. Продавец вправе поменять технические решения, указанные в описании технологии строительства, на аналогичные. Кроме того, план благоустройства территории, указанный на плане застройки, часто является предварительным, что выражается на плане, например, пунктирными линиями. Некоторые изменения являются вынужденными, когда становится ясно, например, какими будут окончательные наклоны на участке и как можно превратить двор в сбалансированное и уютное единое целое.

Экономические сведения
Для каждого ЖАО необходимо подготовить бюджет. В бюджете отражаются, в числе прочего, материальные расходы, финансирование с указанием собственного и привлеченного капитала, взятые кредиты, закладные под недвижимость ЖАО, страхование на время строительства и проект бюджета на финансовый год после окончания строительства.
С точки зрения покупателя, наиболее конкретной информацией является оценка квартплаты (платы за работы по управлению имуществом, содержанию и обслуживанию жилищного фонда) в течение финансового года после окончания строительства, а также сведения о невыплаченной части ссуд, взятых для осуществления строительного проекта. При составлении бюджета квартирная плата оценивается на основании имеющихся в наличии данных.


.