|
Гарантийное обеспечение после этапа строительства
В связи с высвобождением гарантийного обеспечения на этапе строительства, вместо него предоставляется гарантийное обеспечение после этапа строительства, размер которого составляет 2 % от продажной цены реализованных квартир. Если размер долга по ссуде ЖАО превышает 30 % от фактической цены, то при исчислении гарантийного обеспечения в качестве продажной цены берется сумма, составляющая
70 % от фактической цены. Необходимость предоставления гарантийного обеспечения отпадает по истечении 15 месяцев после утверждения ввода здания в эксплуатацию. В качестве обеспечения обычно используется банковское поручительство.
Гарантийное обеспечение следует высвобождать после исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи квартиры и договора строительного подряда. Покупатели подписывают договор в отношении своей квартиры. С разрешения ЖАО, предоставляется извлечение из протокола заседания правления ЖАО, где зафиксировано решение о высвобождении обязательства. Согласие подписывается после проведения годичной проверки и устранения заявленных при этом дефектов, подпадающих под Закон о купле-продаже жилых помещений.
Документ о согласии передается продавцу. Продавец передает его хранителю гарантийного обеспечения, то есть обычно банку, который, получив этот документ, высвобождает гарантийное обеспечение по истечении 15 месяцев после утверждения ввода здания в эксплуатацию, или практически сразу после устранения возможных дефектов, замеченных при проведении годичной проверки.
Высвобождение гарантийных обеспечений на этапе строительства или после этапа строительства не влияет на ответственность продавца в отношении дефектов.
Удержание гарантийного обеспечения
Согласно Закону о купле-продаже жилых помещений, гарантийное обеспечение не может удерживаться без веской причины. Если покупатели или ЖАО не высвобождают гарантийное обеспечение, следует незамедлительно, в письменном виде сообщить продавцу об отказе и его причинах. Так продавец сможет выразить собственное мнение, и можно решить вопросы, возможно оставшиеся неясными.
Высвобождение гарантийного обеспечения на этапе строительства и после этапа строительства без получения согласия
При наличии правления ЖАО, избранного в соответствии со статьей 2, § 23 Закона о купле-продаже жилых помещений, гарантийные обеспечения высвобождаются без согласия покупателей и ЖАО не позднее, чем по истечении 12 месяцев со времени проведения годичной проверки всех зданий ЖАО.
Тем не менее, гарантийные обеспечения не высвобождаются, если ЖАО или покупатель акционерных сертификатов возражает против высвобождения обеспечения и подает соответствующее заявление для рассмотрения в арбитражную комиссию по делам потребителей или в суд. Возражающий против высвобождения обеспечения покупатель или ЖАО должны уведомить о своем возражении обеспечителя или депозитный банк, который принял в качестве гарантийного обеспечения банковский депозит, а также представить им свидетельство, выданное арбитражной комиссией по делам потребителей или судом, для рассмотрения данного вопроса до истечения упомянутого выше 12-месячного срока. В противном случае гарантийное обеспечение высвобождается.
Гарантийное обеспечение на случай недееспособности акционера-учредителя
Гарантийное обеспечение на случай недееспособности акционера-учредителя берется еще до начала продаж квартир. Свидетельство о гарантийном обеспечении относится к гарантийным документам. Данное гарантийное обеспечение не подлежит отдельному высвобождению и остается в силе в течение 10 лет со дня получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Если ЖАО принадлежат несколько зданий с различным сроком готовности, действительность обеспечения высчитывается всегда от даты разрешения на ввод в эксплуатацию каждого индивидуального здания.
На практике, гарантийное обеспечение на случай недееспособности предоставляется страховой компанией. С некоторыми ограничениями и после вычитания франшизы, это обеспечение может использоваться для компенсации дефектов, выявленных после годичной проверки в случае неплатежеспособности продавца и в отсутствие других видов гарантийного обеспечения. Максимальная величина компенсации составляет 25
% от строительных расходов.
.
|
