scabiosa

Приветствую!

Планируем купить старый дом 1920 года постройки. Агент заказал kuntotarkastus и уже прислал контракт, но мне кажется, что лучше найти независимого инспектора.

Дом в районе Лахти. Не мог бы кто-нибудь порекомендовать хорошего инспектора, разбирающегося в старых деревянных домах? Кроме того, интересно было бы послушать, на что именно следует обратить внимание при проверке и в целом при покупке.

UPD. Убрала второй вопрос

     

-Dr-

Мне кажется, что агент что-то мутит, столетний дом в Лахти не вызовет такого ажиотажа, если только его не отдают почти даром. Просто он давит на вас, как магазине, когда вокруг вас скачет продавец и уйти просто так без покупки уже неудобно.

     

Petter

Не факт. Дом 1920 года во первых сам по себе может представлять большую ценность, во вторых там может и участок большой, в третьих - расположение. Кунтотаркастус - это документ, и подписи там стоят, никто не будет липу подписывать.
Предложения о покупке могут быть сняты по разным причинам, например из-за низкой цены предложения.

Пс. Приезжайте жить в наш любимый Лахти, лучший город Финляндии!

-----------------
ХХVII

    кто голосовал?  

olego

Они все равно не несут никакой ответственности за данные проверки. Даже если упустили что-то настолько важное, что, зная это (что они прошляпили), ты бы дом не купил - в суде от них ничего не получишь.
Мне вообще говорили, что эта инспекция - просто покупка за тысячу евро 20 листиков бумаги формата А4, распечатанных на говняном цветном струйном принтере в режиме экономии катриджа.

    кто голосовал?  

Ocean of Dreams

Для спокойствия покупатель может попросить включить в договор купли-продажи подпись 3-й стороны - агентства и такую фразу:
«Агентство недвижимости устраняет за свои счет дефекты дома, которые не были указаны при покупке».

.

     

olego

Не глупи.
Никакая "3 сторона" никакой ответственности за неизвестные гнилухи и тараканники брать на себя не станет.
Их тогда все покупатели станут нагибать на ремонты за счет конторы.

     

scabiosa

У него, действительно, удобное расположение и довольно большой участок.

Цена невысокая, хотя все зависит именно от инспекции, и вот как раз хотелось бы найти инспектора хорошего, который разбирается в старых домах.

     

olego

Найдешь - свисти. Мне может тоже скоро понадобится.

     

Petter

У меня есть знакомый строительный инженер в Лахти. Он был у меня vastaavamestari, когда я дом строил. Я ему напишу вечером, может найдет время, если не уехал на лето. Если получится, я вам отправлю его контакты

-----------------
ХХVII

     

Апрель_2022

Обязательно присутствуйте и участвуйте в проверке технического состояния дома. Буквально не сводите глаз с инспектора, сами лезьте везде, куда можно влезть! Есть чердак - лезьте на чердак! Есть подвал - лезьте в подвал! Есть камин - пусть хозяин при вас растопит камин. Лезьте на крышу. Задавайте вопросы обо всём: какой расход электричества, как давно установлены плита, посудомойка, холодильник, илмалямпёпумппу (если есть), и когда было обслуживание каждого оборудования. Есть котёл для подогрева воды - запросите документы... Если дом обогревается дровами - сколько нужно дров... Мне сейчас не упомнить и не перечислить всего, но важно ВСЁ. Год рождения объекта покупки, конечно... вызывает подозрения и сомнения. Но может быть, он хорошо содержался, были сделаны своевременные ремонты, реновации? Обращайте внимание даже на запах! Если в доме сырость, то, возможно, вы почувствуете характерный запах (запах затхлости, плесени!) Сауна с дровяной печью? Тоже пусть разожгут при вас дрова в печи. Душевые, туалеты... всё осматривайте придирчиво. Задавайте ВСЕ вопросы, которые вас беспокоят, и не бойтесь показаться продавцу настырным и придирчивым. Меняли ли водопроводные трубы, и если меняли, то когда... И территория вокруг дома: исправна ли ливнёвка, не стоит ли вода у стен дома... Её может не быть сейчас, летом, но вы увидите характерные следы от луж... Конечно, вы можете заказать своего инспектора и настаивать, чтобы продавец оплатил половину стоимости его услуг. Вы можете заказать даже проверку с участием собаки, которая обнаруживает плесень - за это заплатить придётся вам самой. Во время подписания купчей должен присутствовать нотариус, который засвидетельствует, что сделка прошла с соблюдением всех норм и правил. Но это - сделка. А не проверка состояния дома.

     

olego

Ты надавал кучу советов, а сам, похоже, ни разу ничего здесь не покупал.
Хозяина ты скорее всего увидишь только в банке, когда купчую будешь подписывать.
До этого с тобой будет ходить риэлтор. Он тебе разжигать чужие камины по твоим капризам не будет.

Если ты конечно покупаешь без посредников и напрямую - то тогда конечно повыпендриваться можно.

Я ходил как то тут на просмотр и там были другие смотрители. Все блин просто как по музею походили, посмотрели, и ушли. Никто с агентом даже не разговаривал кроме привет пока.
А я ему через пару дней позвонил можно ли еще раз глянуть, а он говорит а уже продано. Вот так.

    кто голосовал?  

Апрель_2022

Не надо ля-ля. Ты говоришь о простом просмотре (презентация товара). Здесь люди говорят о другом: об инспекции, о проверке технического состояния дома. С учётом личного опыта и покупки, и продажи ОКТ: риэлтор присутствует при инспекции, но присутствуют и продавец, и покупатель тоже. Если не присутствуют - дело хозяйское, но я настоятельно рекомендую, да.

     

olego

Ну допустим ляля.. Но смотри. Ты договариваешься с хозяином в пополам на инспекцию. Инспекция находит то, что тебя не устраивает и ты больше не интересуешься этим домом.
Продаван-то просто на тыщу больще зарядит следущему и всё.
А ты просто попал на 500 евро.

И много домов ты будешь так инспектировать? Дорогое удовольствие. И как уже сказали за него никто никакой ответственности не несет.

    кто голосовал?  

Винни

Дом 1920 года, если только он не историческая достопремечательность, стоит покупать максимум за стоимость участка земли на котором он стоит.

В доме такого возраста все может быть не так:
- гидроизоляция фундамента и участка, и как следствие плесень в доме (недавний ремонт стен может временно решить проблемму для положительного результата осмотра),
- вентиляция дома и фундамента (плесень, радон),
- система отопления,
- термоизоляциа дома (стены, окна, пол, отсутствие рекуперации тепла в системе вентиляции) вряд ли соответствует текущим стандартам (с учетом роста цен на энергоносители стоимость отопления может неприятно удивить, данные за прошлый год надо множить на 3, а следующей зимой возможно и на 5),
- возможное наличие вредных материалов использованных при строительсве и ремонтах (например, асбест).
Надо внимательно смотреть какие проводились ремонты, когда и какими материалами.

     

puppetman79

дома 1920 имхо бывают разные.
это может быть добротно сделанный дом на века, не испорченный ремонтами 70-80х, дом за которым следили и обслуживали. а может быть и убитая развалюха.

кунтотаркастус нужен людям, которые сами мало понимают в этом и надеются на мнение специалиста. специалист бывает разный. тем не менее даже у плохого специалиста в отчете могут всплыть подводные камни, которые сам покупатель не заметил бы.

вывод - хорошо бы самому разбираться в теме. это потребует многого времени и хорошей головы. иначе - уповать на спеца и авось.
по теме кстати можно найти книги в библиотеках.

     

Den327

Из собственного опыта:
Хотел купить старый дом, даже не 20й год, гораздо моложе...
Спросил про кунтотаркастус, на что получил ответ: "да, вы можете за свой счет сделать любой таркастус, но вы должны понимать, что: за столько лет изменились материалы, технологии и т.д. короче никаких гарантий..."
Из простого, в том доме тек угол фундамента он же цокольный этаж, озвученной цифры за гидроизоляцию, я как-то испугался...

     

olego

А чего пугаться-то? Предложил бы скинуть озвученное с цены и отремонтировал бы сам как надо. Если все остальное устраивало конечно же.

     

Den327

Текущий фундамент это было самое яркое впечатление.
По сильно приблизательным расчетам, было проще купить дом за среднюю цену в этом районе, чем ремонтировать этот.
А за среднюю цену, каждый может купить...

-----------------
Опасайтесь людей верующих, ибо у них есть боги, которые им все прощают.

То ли жизнь налаживается, то ли антидепрессанты наконец-то начали действовать.

     

Jade

Из своего опыта продажи недвижимости могу добавить, что кунтотаркастус защищал меня как владельца-продавца от потенциальных манипуляций покупателя.

Продавцу не выгодно скрывать протечки, т.к. покупатель через суд может наделать ремонтов на невероятные суммы за счёт экс-владельца, при этом kiinteistönvälittäjä (фирма-посредник) не несёт никакой мат.ответственности.
Поэтому важно проверить протечки при продаже не только старого, а вообще любого дома.
Для этого приходит инженер из фирмы и составляет документ о проверке с фиксацией проблем.
Покупатель должен подписать документ, что покупает дом в том состоянии, которое есть на момент продажи.

см. Kosteuskartoitus
Kosteusmittauksia tehdään hyvin usein myös asuntokaupan yhteydessä. On hyvä selvittää kaupan kohteena olevan asunnon tai muun tilan märkätilojen kunto ja välttää näin mahdollinen kaupanjälkeinen riitatilanne.

https://kuivatalo.fi/kosteuskartoit...ustarkastus-mod

-----------------
A bad peace is better than a good war
"Se, joka ihannoi sotaa, on mielipuoli" (c/Adolf Ehrnrooth)

    кто голосовал?  

Ocean of Dreams

Из толстого отчёта мало понятно.
Найди знакомого строителя, привези его туда.
Опытный строитель за бутылку (50 евро) и полчаса осмотра - расскажет тебе про этот дом лучше любого инспектора, коротко и понятно.

.

     

Petter

Я вам сейчас в личку отправлю его имя и телефон. Позвоните и договоритесь.

     

scabiosa

Спасибо всем за советы!

Владелецы дома инженеры, насколько я поняла, они купили дом несколько лет назад и много чего в нем отремонтировали.

Может быть, это аргумент в пользу того, что инспектору, которого агент рекомендовал, можно доверять? Если продавцу невыгодна некачественная проверка, то в данном случае продавцы, по-моему, разбираются в вопросе сами.

Стоит ли заказывать какие-либо дополнительные проверки к стандартному kuntotarkastus?

     

KALAMIES

Могли просто вложить некую сумму в покупку старого дома по низкой цене, для дальнейшей выгодной перепродажи через неск.лет. Нужно тщательно разбираться, что было отремонтировано и насколько хорошо. Запросить док-ты - сметы, счета и договоры. Акты приёмки выполненных работ, если нанимались подрядчики, с их данными.

    кто голосовал?  

scabiosa

Спасибо!

Не похоже, что для перепродажи, заметно, что многое делали для себя. Есть старый kuntotarkastus, четырехлетней давности. Попробую попросить у них документы/описание того, что именно было отремонтированно.

     

Апрель_2022

В старом четырёхлетней давности рапорте должны быть указания на обнаруженные дефекты, должно быть перечислено чтО следует отремонтировать.
Живут ли сами продавцы в этом доме? Есть ли и другие заинтересованные покупатели, конкуренты вам? Происходит ли ваше общение с продавцами напрямую или через агента?

     

scabiosa

Продавцы живут, заметно, что они старались за домом ухаживать.

Мы через агента общаемся, но, наверное, можно попробовать с продавцами связаться непосредственно?

     

Винни

Какое отопление в доме? Ответ на этот вопрос поможет определить "для себя" или "для перепродажи".

     

scabiosa

Электрическое и дровяное.

Нет ощущения, что готовили для перепродажи, заметно, что там жили и подстраивали обстановку под собственные интересы.


Знакомый написал, что хорошо, если "ilmanvaihtoa ei ole pilattu muovivaipalla tai koneellisella ilmanvaihdolla". Что такое mouvivaipa в данном случае? И что такое механическая вентиляция, почему это плохо?

     

A19

"Инспектору можно доверять"... Разумеется, ему можно доверять. Любой фирме (частнику), делающему кунтотаркастус, можно доверять - они проведут в доме час (ну может даже пару), еще за час в свой имеющийся стандартный шаблон вставят пару фотографий и удалят ненужный текст, и возьмут себе оплату. Вы вообще видели эти бумаги? Позапрашивайте для других домов, или вот посмотрите тот, что у вас есть, имеет смысл только в случае, если вообще руины (чтобы не покупать).
(уточню - не жалуюсь на время, это вопрос опыта, как зубной "могу тянуть зуб гораздо дольше", просто никакой индивидуальности/глубины осмотра не будет)

Примеры цены - https://raksystems.fi/raksystems-suomessa/hinnastot/ , выбирайте регион и смотрите - от 1500 в дешевых регионах.

Фактически, единственный смысл этой бумаги - что-то для банка (чтобы кредит дал). Кстати, если не уточняли еще, спросите у банка - возможно, такой старый дом вам не финансируют ни при каких условиях.

Собачек (поиск плесени) можете позвать, они точно так же ни за что не отвечают. Но зато могут дать результат.

Если вам нужен реальный осмотр, а не бумага для банка - действительно, найдите местного строителя, который сможет всё посмотреть, задать правильные вопросы и вам всё на родном языке описать. Может вы оттуда сразу убежите.


Раз дом куплен всего 3-4 года назад (сколько они в нём жили с учетом ремонта?) - ничего высудить у продавца в случае чего вы не сможете, потому что выиграть спор возможно, если продавец знает о проблеме и скрыл её. За 3 года у столетнего дома проблему элементарно можно не увидеть.
И вообще, в покупку столетнего дома инженерами-строителями "для себя" поверить очень трудно, скорее всего всё-таки на продажу.

    кто голосовал?  

scabiosa

Я не писала, что это инженеры-строители. Они не строители, но их профессии позволяют, как минимум, в некоторых аспектах разбираться.

Это довольно недорогой дом, и кредит мы берем совсем маленький.

В нем хорошо то, что в нем можно жить, даже если в будущем придется ремонтировать. Ремонт можно делать на свое усмотрение уже постепенно.

     

Triss

Есть такая форма заработка - купить ушатанное, подремонтировать и продать через 2 года, что бы налоги не платить. Были у нас соседи по ривитало такие - ох и натерпелись мы от них - все что можно и нельзя за счет кооператива хотели сделать. Думаю с омакотитало такой вариант тоже работает - поэтому владельцы строители и несколько лет звучит туманно)

    кто голосовал?  

Апрель_2022

Агент не составил с вами никакого договора? Обычно, если агент - то общение через агента. Чтобы вы не договорились с продавцом и не лишили агента его гонорара.

     

scabiosa

С нами агент не составил договора, но мы общаемся через него, разумеется.

     

Апрель_2022

У нас так было один раз. Мы - покупатели. Сделали предложение, наше предложение принято, и мы пребываем в предвкушении... Но продавец оформил сделку не с нами - с другими, по цене чуточку ниже нашего предложения. Нам было сказано, что продавец имеет право выбирать кому продать. Ну и ладно.

     

puppetman79

имхо
если вам очень нравится место и вы понимаете риски - берите. относитесь как к покупке дома под снос (без дальнейших возможных претензий к продавцам). купите - посмотрите уже что угодно и где угодно. если надо - подремонтируете. на худой конец - перепродадите.

если вы ищите дом именно без малейших проблем, то просто ищите дальше.

в конце концов вы сами говорите, что цена небольшая. не больше 100 наверное.

     

scabiosa

Место нам нравится, но очевидно, что продавцы уходят от ответа, не хотят дополнительную инспекцию проводить.

Может быть, там что-то с участком не так? На участке вода стоит (далеко от дома, но все-таки...), например. Может, это как-то влияет на дом? Может быть, что-то не так еще?

Соседний участок с разрушенным домом меньше, но стоит всего 15 тысяч.

     

KALAMIES

Так поторгуйтесь и купите этот участок.
Лучше с нуля построить, купив пакет дома готовый. Предложений много, есть выбрать из чего, на ваш бюджет и вкус.

     

scabiosa

Пакетные дома - интересный вопрос. Насколько они надежны, сколько времени и сил занимает постройка и тп.

Мне кажется, что загадка более-менее прояснилась. Думаю, хозяева скрывают какие-то недостатки дома, как минимум, не хотят, чтобы мы разбирались, где находится инспекционный колодец канализации. Они фактически говорят, что дальше обследовать ничего не согласны, и предлагают либо купить на свой страх и риск, либо отказаться от покупки.

     

KALAMIES

Здесь есть соответствующая тема, "Строительство ОКТ" или как-то так. Там много полезной информации. А главные вопросы вы можете задать тому инженеру-инспектору, с кем вы уже сотрудничали по наводке Petter'a.

     

Newcomer

Купить участок за 15 и забацать на него дом за 150-200? По-мне так себе идея. Если участок всего 15 стоит, то явно не слишком престижное место и его потом с новым домом просто не продать будет.

     

KALAMIES

Иногда люди строят дом, чтобы жить в нём, а не продавать.

    кто голосовал?  

Hnu

Пакетные дома стоЯт хорошо и долго, но новый дом - это всегда недёшево. В последнее время было много случаев поднятия цены пакета уже после заключения договора из-за повышения цен на дерево. В тонкости строительства и связанной с этим бюрократией надо заранее вникнуть. Но новый дом - это всегда новый дом. Хотя и новые дома не всегда без проблем.