Ashley

4 Smolko

Ответила в ПС.





.

     

Ashley

Налогоплательщиком по налогу на прибыль (НП) является любая организация-резидент, а также филиал (отделение) – резидент компании-нерезидента. Прибыль организаций облагается налогом по единообразной ставке 29%. Отделение (филиал) облагается по такой же ставке, что и компания с ответственностью, ограниченной стоимостью акций (акционерная компания). Товарищества не являются отдельными налогоплательщиками. Чистый доход товарищества рассматривается как индивидуальный доход товарищей в соответствии с долевым участием товарищей в валовом доходе товарищества.
Финское налоговое законодательство не предусматривает особых правил относительно головных компаний. Хотя существуют некоторые различия в определении размера налогооблагаемой прибыли в зависимости от того, осуществляет ли головная компания предпринимательскую деятельность как таковую. Например, преобладающая часть головных компаний, входящих в группу компаний, рассматривается как ведущая предпринимательскую деятельность. Если же единственное предназначение головной компании – выступать держателем акций, то она считается не ведущей предпринимательской деятельности как таковой.
Организация может получать прибыль из двух источников: прибыль из источника, связанного с предпринимательской деятельностью, и прибыль из иных источников. Под категорию прибыли из источника, связанного с предпринимательской деятельностью, подпадает прибыль от тех видов предпринимательской деятельности, которыми занимается компания; а под категорию прибыли из иных источников – прибыль, полученная не в результате предпринимательской деятельности. Так, дивиденды, полученные от ценных бумаг, котирующихся на фондовой бирже, и арендные платежи, полученные в результате сдачи в аренду недвижимого имущества невзаимосвязанной компании, в ряде случае рассматриваются как прибыль из иных источников (т.е. не связанных с предпринимательской деятельностью).
В зависимости от источника прибыли существуют различия в методе исчисления налогооблагаемой прибыли: например, вычитаемость капитальных убытков и сумм совместного участия в покрытии расходов. Однако наиболее важное последствие отнесения прибыли к одному из названных источников – это то, что сумма прибыли из иных источников не может быть уменьшена на сумму расходов, связанных с ее извлечением, а сумма прибыли из источника, связанного с предпринимательской деятельности, - может. Кроме того, убытки, понесенные в результате предпринимательской деятельности не могут быть покрыты за счет сумм прибыли из иных источников.

Исчисление налогооблагаемой прибыли.
Компании-резиденты уплачивают налог с суммы прибыли, полученной в результате хозяйственной деятельности во всех странах мира, после вычета расходов, связанных с извлечением прибыли. Налогооблагаемая прибыль включает всю прибыль, полученную от хозяйственной деятельности компании, а также капитальную прибыль. В целом, все расходы, произведенные в процессе получения налогооблагаемой прибыли, являются вычитаемыми в целях налогообложения. Более подробные правила содержатся в Законе о налогообложении прибыли, полученной от предпринимательской деятельности (The Business Income Tax Act).


.

     

Ashley

Существуют различия в исчислении размера налогооблагаемой прибыли в соответствии с налоговым законодательством и в соответствии со стандартами бухгалтерского учета (т.е. в целях налогообложения и в целях корпоративного бухгалтерского учета). Наиболее важные имеют место в следующих случаях:

1. прибыль, не облагаемая НП:
- дивиденды, начисленные иностранной компанией – резидентом страны, с которой Финляндия имеет договор по вопросам налогообложения; держатель акций также должен быть организацией-резидентом указанной страны и ему должно принадлежать не менее 10% голосующих акций компании, выплачивающей дивиденды, или не менее 25% ее уставного капитала;
- распределяемая сумма прибыли товарищества;
2. расходы, не вычитаемые из суммы прибыли в целях налогообложения:
- суммы налогов на прибыль;
- 50% расходов на проведение корпоративных мероприятий;
- расходы, произведенные в процессе извлечения не облагаемой НП прибыли;
- суммы штрафов, плата за стоянку автомобилей и т.д.;
3. различия в определении момента:
- определенная категория предстоящих расходов вычитается из суммы прибыли в целях учета и учитывается на балансе как обязательный резерв, однако не является вычитаемой в целях налогообложения до того момента, когда возникнет обязательство по уплате данной суммы (т.е. до того момента, когда произойдет исполнение обязательства другой стороной);
- потери по займу не являются вычитаемыми до момента определения их окончательного размера;
- налоговое законодательство содержит подробные положения об нормативах амортизации капитальных активов, однако в целях бухгалтерского учета амортизация производится исходя из предполагаемого срока эксплуатации.

Товарно-материальные запасы оцениваются по наименьшей первоначальной цене по методу FIFO («первым поступил - первым продан»), по стоимости замещения или по чистой сумме продаж в последний день отчетного года. Налогоплательщик вправе увеличить первоначальную стоимость товарно-материальных запасов на сумму накладных расходов, если такое же увеличение производится в документах бухгалтерского учета. Основные средства учитываются на балансе по первоначальной стоимости (т.е. покупной цене). Налогоплательщик вправе увеличить первоначальную стоимость на соответствующие издержки по уплате процентов и прочие накладные расходы, при условии что такое же увеличение производится в документах бухгалтерского учета. По общему правилу, основные средства, не подлежащие износу (земельные участки, ценные бумаги, участие в других компаниях и товариществах), не амортизируются. Лишь в исключительных случаях возможно снижение учетной стоимости акций до текущей рыночной стоимости – если последняя существенно ниже первоначальной стоимости. Машины и оборудование рассматриваются как одна статья при амортизации в целях налогового учета. Общая балансовая стоимость рассчитывается как балансовая стоимость на начало года, увеличенная на первоначальную стоимость приобретенных в течение года основных средств и уменьшенная на доход от реализации основных средств. Максимальная годовая норма амортизации – 25%. При желании налогоплательщик вправе применять меньшую норму.
Машины и оборудование, приобретенные по первоначальной цене до 850 евро, могут быть списаны в течение того же налогового года. Однако общая сумма списания не должна превышать 2500 евро за налоговый год.


.

     

Ashley

Здания и прочие сооружения амортизируются с использованием метода сокращающегося баланса. Каждое здание амортизируется отдельно. Конкретная норма амортизации зависит от использования здания:

- 4%, если здание используется в качестве жилого или административного;
- 7%, если здание используется в качестве магазина, склада, завода или цеха;
- 20% для резервуаров, предназначенных для хранения жидкого топлива, кислот, и для других подобных хранилищ, легких деревянных и других подобных конструкций, а также для зданий, сооружений и частей зданий и сооружений, используемых исключительно в целях НИОКР.

Сооружения, такие как мосты, железнодорожные линии, дамбы и доки, амортизируются с использованием метода линейной амортизации в течение предполагаемого периода эксплуатации, который не должен превышать 40 лет.
Первоначальная стоимость шахт и подобных основных средств может снижаться на сумму годовой добычи.
Стоимость патентов и иных нематериальных активов амортизируется ежегодно на одну и ту же величину в течение 10 лет либо в течение более короткого предполагаемого периода использования.

В ряде случаев налогоплательщик вправе создавать необлагаемые налогами резервные фонды при условии, что они учитываются в документах бухгалтерского учета. Особые правила установлены для сберегательных банков, финансовых и пенсионных организаций. Они действуют и в отношении строительных, судостроительных, машиностроительных компаний, являющихся субъектами гарантийных обязательств.
Убытки могут быть перенесены на будущий период и покрыты за счет будущих прибылей в пределах десяти последовательных лет. Особые правила применяются к убыткам, понесенным до 1993 года. Если меняется собственник более чем 50% акций компании, фактические убытки и убытки, понесенные в течение того года, когда произошла смена собственника, не могут быть перенесены в будущий период. Косвенное изменение собственника учитывается в случае, если происходит смена собственника (собственников) компании или состава товарищества, владеющей/владеющего более чем 20% акционерного капитала компании, которая терпит убытки. В этом случае предполагается, что указанные акции были переданы новому собственнику. Налоговый орган вправе разрешить перенос убытков в будущий период несмотря на смену собственника.
Не допускается перенос убытков в предыдущий налоговый период.

Налогообложение дивидендов. В Финляндии двойное налогообложение дивидендов исключается тем, что компания, распределяющая дивиденды, является налоговым агентом по налогам, подлежащим уплате акционером (система налогообложения с условным начислением). По общему правилу, система налогообложения с условным начислением применяется только в отношении компаний-резидентов и их акционеров-резидентов. Однако, компания, являющаяся резидентом Европейской экономической зоны, так же имеет право на уплату в указанном порядке налогов на дивиденды, полученные ее постоянным отделением (филиалом) в Финляндии.
В соответствии с системой налогообложения с условным начислением, финская компания, распределяющая дивиденды, уплачивает с них налог по ставке не менее 29/71 (29% - ставка налога, 71% - доля распределяемых дивидендов в налогооблагаемой прибыли; это так называемый минимальный налог). Затем сумма налога, уплаченного по ставке 29%, - минимального налога - сравнивается с суммой НП (эталонный налог). Если сумма НП превышает первую сумму, у компании создается налоговый излишек, который может быть использован в течение последующих 10 лет. Если сумма НП меньше суммы налога, уплаченного с распределенных дивидендов, то компания может использовать для покрытия разницы налоговые излишки предыдущих лет. Если таковые отсутствуют либо недостаточны, компания обязана уплатить компенсационный налог. При сравнении суммы налога, уплаченного по ставке 29/71, с суммой фактически уплаченного НП к последнему прибавляются суммы налогов с дивидендов, уплаченные компанией в качестве налогового агента за границей. Право переноса налогового излишка теряется, если более 50% акций компаний сменят собственника в течение того налогового года, в котором имел место излишек, или впоследствии. Косвенное изменение собственника учитывается в случае, если происходит смена собственника (собственников) компании или состава товарищества, владеющей/владеющего более чем 20% акционерного капитала компании, которая располагает налоговыми излишками. В этом случае предполагается, что указанные акции были переданы новому собственнику. Налоговый орган вправе разрешить сохранение налоговых излишков несмотря на смену собственника, если это необходимо для продолжения компанией своей деятельности.



.

     

Ashley

Для акционера налогооблагаемой прибылью являются и дивиденды, и налоговый кредит, полученный от компании, выплачивающей дивиденды в рамках системы налогообложения с условным начислением. Двойное налогообложение избегается, поскольку налоговый кредит рассматривается как налог с полученных дивидендов, уплаченный в авансовом порядке. Окончательная сумма налога, подлежащая уплате акционером, может быть либо меньше, либо больше суммы налогового кредита. Если окончательная сумма превышает сумму последнего и суммы иных налогов, уплачиваемых в авансовом порядке, акционер обязан уплатить разницу. Если же окончательная сумма меньше суммы налогового кредита и суммы иных налогов, уплачиваемых в авансовом порядке, налогоплательщику возмещается разница. Однако если получателем возмещения является компания, то разница компенсируется не наличными денежными средствами, а в виде налоговых вычетов, которые могут быть использованы в течение десяти лет при уплате налога на прибыль (неиспользованный налоговый кредит).
Право переноса неиспользованного налогового кредита теряется, если более 50% акций компаний сменят собственника в течение того налогового года, в котором возник неиспользованный налоговый кредит, или впоследствии. Косвенное изменение собственника учитывается в случае, если происходит смена собственника (собственников) компании или состава товарищества, владеющей/владеющего более чем 20% акционерного капитала компании, которая располагает неиспользованным налоговым кредитом. В этом случае предполагается, что указанные акции были переданы новому собственнику. Налоговый орган вправе разрешить сохранение налоговых вычетов несмотря на смену собственника, если это необходимо для продолжения компанией своей деятельности.



Компания, распределяющая прибыль
Налогооблагаемая прибыль 100
НП (эталонный налог) -29
Распределяемая прибыль 71
Дивиденды, уплачиваемые акционеру 71
Налог по ставке 29/71 29
Минус НП (эталонный налог) -29
Компенсационный налог/налоговые излишки 0

Лицо, получающее дивиденды
Дивиденды 71
Налоговый кредит 29
Налогооблагаемая прибыль 100
Ставка налога 29
Налоговый кредит -29
Подлежащий уплате налог 0



.

     

Ashley

Особые правила применяются при выплате дивиденда акционерам, обладающим в Финляндии ограниченной налоговой ответственностью, в том случае, когда компания получила не облагаемый налогом дивиденд от дочерних компаний за рубежом. Эти правила применяются, если иностранный дивиденд выплачивается компанией, имеющей право на льготы в соответствие с договором по вопросам налогообложения и не подпадающей под действие законодательства Финляндии о контролируемых иностранных компаниях. Выплаты дивидендов акционерам с ограниченной налоговой ответственностью не учитываются при расчете суммы минимального налога (ставка 29%), если эта сумма не превышает сумму не облагаемых налогом иностранных дивидендов компании. Если компания получила дивиденды в размере, превышающем сумму дивидендов, выплаченных акционерам с ограниченной налоговой ответственностью, - то у компании появляются дивидендные излишки, которые могут быть использованы в течение последующих 10 лет. Прямое или косвенное изменение собственника/собственников компании исключает возможность использования дивидендных излишков.
Указанные правила могут быть применены и в рамках финской группы компаний. Если финская дочерняя компания получает иностранные дивиденды, а финская головная компания имеет акционеров, пользующихся в Финляндии ограниченной налоговой ответственностью, иностранные не облагаемые налогом дивиденды могут свободно перемещаться в пределах финской группы компаний. Выплата дивиденда финской головной компании рассматривается как выплата дивиденда иностранному акционеру, а дивиденд, полученный головной компанией рассматривается как иностранный дивиденд, не облагаемый налогом.
Согласно положениям Директивы ЕС о головных и дочерних компаниях, дивиденды, выплачиваемые иностранной компанией не облагаются в Финляндии налогом, если акционер является организацией-резидентом, которой принадлежит не менее 10% голосов в иностранной компании или не менее 25% ее капитала.



.

     

Ashley

Налогообложение групп компаний. Налоговое законодательство Финляндии не предусматривает общего налогообложения для групп компаний. Однако суммы группового покрытия расходов компании-резидента являются вычитаемыми в целях налогообложения в следующих обстоятельствах:

1. финская компания (головная) владеет непосредственно или косвенно не менее чем 90% акционерного капитала другой финской компании (дочерней) в течение налогового года;
2. отчетный год компании-плательщика и компании-получателя заканчивается в один день (в противном случае необходимо разрешение Комитета по учету);
3. обе компании занимаются предпринимательской деятельностью и не являются финансовыми, страховыми или пенсионными организациями;
4. сумма покрытия учитывается в годовой отчетности обеих компаний и отражается на годовой сумме чистого дохода компаний;
5. сумма покрытия не является инвестицией в основные средства;
6. сумма покрытия не превышает прибыли компании, производящей покрытие, из источника от предпринимательской деятельности.

Покрытие в рамках группы компаний может производиться головной компанией в отношении расходов дочерней компании, дочерней компанией в отношении расходов головной компании, а также может иметь место между двумя финскими дочерними компаниями.
При определении доли в акционерном капитале учитываются также пассивные (не занимающиеся предпринимательской деятельностью) компании. Законодательство не содержит точного указания, должна ли пассивная компания быть резидентом в Финляндии. Однако принцип недискриминации, содержащийся в соответствующем договоре по вопросам налогообложения, может требовать, чтобы при определении 90%-ной доли в акционерном капитале учитывалась доля пассивных иностранных компаний. При соблюдении указанных условий сумма покрытия включается в вычитаемые расходы компании, производящей покрытие, и в налогооблагаемую прибыль компании-получателя. Сумма покрытия не должна превышать доход компании из источника, связанного с предпринимательской деятельностью, до вычета из него суммы покрытия. Покрытие рассматривается как вычитаемый в целях налогообложения расход компании, производящей покрытие, и как налогооблагаемый доход компании-получателя в том налоговом году, когда покрытие было, соответственно, произведено и получено. В финское законодательство инкорпорированы положения Директивы ЕС 90/434/ЕЕС, касающейся слияния компаний. Это означает, что положения финского налогового законодательства, регулирующие трансграничные слияния, разделения, передачу активов и обмен акциями, согласованы с правилами названной Директивы. На практике данные положения применимы только к внутренним сделкам этого типа, поскольку трансграничные слияния и разделения не допускаются в соответствии с корпоративным законодательством.
При слиянии (преобразовании) одна или несколько компаний передают свои активы и пассивы новой компании, а ее или их акционеры в качестве компенсации получают акции новой компании (слияние с универсальным правопреемством). Компенсация может частично осуществляться в форме платежа наличными денежными средствами: до 10% номинала новых акций или, при отсутствии номинальной стоимости, до 10% оплаченного капитала новой компании. Активы и пассивы передаются новой компании по их учетной стоимости. Расходы компаний, производящих слияние, и расходы компании, производящей преобразование, вычитаются новой компанией так, как они были бы вычтены первыми. Полученная в результате реорганизации прибыль или понесенные в результате реорганизации убытки не облагаются налогом и не являются вычитаемыми. Чтобы сохранить право на перенос на будущий период убытков реорганизуемой компании/компаний, новая компания и ее акционеры должны на момент реорганизации владеть не менее чем 50% акций первой компании. Такие же условия установлены для сохранения налоговых кредитов и налоговых излишков.
Реорганизуемые компании и новая компания рассматриваются как отдельные налогоплательщики до момента регистрации слияния в торговом реестре.
Замена акций реорганизуемой компании на акции новой компании не влечет каких-либо налоговых последствий для акционеров.
При разделении реорганизуемая компания передает свои активы и пассивы двум и более вновь созданным компаниям. Акционеры реорганизуемой компании получают такую же долю акций новых компаний, какая принадлежала им в реорганизуемой компании. Компенсация может частично осуществляться в форме платежа наличными денежными средствами: до 10% номинала новых акций или, при отсутствии номинальной стоимости, до 10% оплаченного капитала новой компании. Реорганизуемая компания не считается ликвидированной в целях налогообложения. Активы и пассивы передаются новой компании по их учетной стоимости. Расходы компаний, производящих слияние, и расходы компании, производящей преобразование, вычитаются новой компанией так, как они были бы вычтены первыми.



.

     

Ashley

Расходы реорганизуемой компании вычитаются новыми компаниями так, как они были бы вычтены первой. В случае разделения, чтобы сохранить право на перенос на будущий период убытков реорганизуемой компании, новые компании и их акционеры должны на момент реорганизации владеть не менее чем 50% акций первой компании. Такие же условия установлены для сохранения налоговых кредитов и налоговых излишков. Убытки, налоговые излишки и неиспользованные налоговые кредиты распределяются между новыми компаниями пропорционально их доле в активах реорганизуемой компании. Замена акций реорганизуемой компании на акции новых компаний не влечет каких-либо налоговых последствий для акционеров. Положения об обмене акциями применяются в ситуации, когда компания-эмитент приобретает часть акций другой компании, увеличивает свой уставный капитал и выпускает новые акции, которые передаются в качестве компенсации акционерам другой компании. Компании-эмитенту должно принадлежать после обмена акциями не менее 50% голосующих акций другой компании. Компенсация может частично осуществляться в форме платежа наличными денежными средствами: до 10% номинала новых акций. Обмен акциями не порождает каких бы то ни было налоговых последствий для акционеров. Однако налогооблагаемой является сумма компенсации наличными денежными средствами. Первоначальная стоимость полученных в результате обмена акций равняется первоначальной стоимости обмененных акций. Если лицо, получающее новые акции, в течение 3 лет с даты окончания налогового года, в котором произошел обмен акциями, становится согласно положениям финского законодательства или договора об устранении двойного налогообложения резидентом в иностранном государстве, стоимость новых акций является налогооблагаемым доходом в том налоговом году, когда указанное лицо получило статус резидента в иностранном государстве. Передача активов является не облагаемой налогом сделкой при соблюдении ряда условий. Активы и пассивы компании могут быть переданы другой компании по их балансовой стоимости. Компания, получающая комплекс активов и пассивов, производит компенсацию путем увеличения своего уставного капитала и выпуска новых акций, которые передаются компании, предоставившей активы и пассивы. Компенсация в виде наличных денежных средств не допускается.
Переданные активы и пассивы образуют обособленный комплекс – подразделение компании. С организационной точки зрения, комплекс активов и пассивов может рассматриваться как независимое предприятие, т.е. предприятие, способное самостоятельно функционировать.
В целях налогообложения компании, передающей активы и пассивы, налогооблагаемая передаточная цена – это остаточная балансовая стоимость переданных активов и пассивов при условии, что передача была произведена по балансовой стоимости. Для компании, получающей активы и пассивы, вычитаемым расходом на приобретение активов и пассивов является их передаточная цена. Не может рассматриваться в качестве самостоятельного актива деловая репутация, не отраженная как таковая на балансе и в отчетности.
При передаче акций взимается налог на передачу акций по ставке 1,6% фактической стоимости, а при передаче недвижимого имущества взимается соответствующий налог по ставке 4% фактической стоимости. Налог на передачу активов не взимается с передаточной цены иных активов. По заявлению налогоплательщика налоговый орган возмещает уплаченную сумму налога, если активы передаются компании, которая была создана для продолжения деятельности компании, передающей активы.

Ликвидация. Ликвидация компании происходит в добровольном порядке – по решению акционеров компании либо согласно требованиям устава компании. Ликвидация в принудительном порядке происходит в соответствии с требованиями законодательства в следующих случаях:

1. при утрате значительной части акционерного капитала;
2. если компания не имеет зарегистрированного в торговом реестре квалифицированного совета директоров или управляющего директора в соответствии с законодательными требованиями;
3. если имеют место обстоятельства, предусмотренные Законом о компаниях.

При ликвидации компании активы могут быть распределены между акционерами. Распределение активов между акционерами рассматривается как продажа активов по рыночной цене. В результате может образоваться прибыль или убыток от продажи капитальных активов. Деловая репутация, которая не имеет балансовой стоимости, при ликвидации также не оценивается.


.

     

Ashley

Для акционера распределение активов ликвидируемой компании влечет налоговые последствия. Распределение активов рассматривается как обмен акций на активы. Если рыночная цена актива превышает первоначальную стоимость акций, то разница облагается налогом как капитальная прибыль. Если рыночная цена актива меньше первоначальной стоимости акций, то разница признается ликвидационным убытком, который является вычитаемым в целях налогообложения для акционера, если акции были корпоративным активом. Ликвидационные убытки могут списываться равными частями в течение 10 лет.

Трансфертное ценообразование. Налоговое законодательство Финляндии не содержит особых правил о трансфертных ценах. Если аффилированные компании не придерживаются «принципа почтительного расстояния» (или «принципа вытянутой руки»), могут быть применены положения о скрытом международном распределении прибыли и о скрытых дивидендах, а также общие положения о предотвращении уклонения от налогообложения. По общему правилу, бремя доказывания соответствия условий образования трансфертных цен условиям, принятым в обороте между невзаимосвязанными компаниями, лежит на налогоплательщике. Хотя не существует особых правил определения рыночной цены, в целом, применяются критерии, предложенные в Руководящих указаниях ОЭСР по трансфертному ценообразованию для транснациональных компаний и налоговых органов. То есть финские налоговые органы должны использовать предложенные в этом документе методы. Наиболее часто в Финляндии используются методы цены товара при перепродаж, метод «издержки-плюс» (метод назначения цены в виде суммы издержек плюс прибыль как процент сверх издержек) и метод CUP. Налоговые органы обращают особое внимание на плату за управленческие услуги и подобные платежи, перечисляемые финскими дочерними компаниями иностранным аффилированным компаниям. Эти платежи являются вычитаемыми, если финская компания может доказать факт получения необходимых для нее услуг. Также размер платежа (платы) должен быть разумным, учитывая объем оказанных услуг. Поэтому рекомендуется составлять письменный договор об оказании услуг.
Законодательство Финляндии не содержит особых правил о так называемой «тонкой капитализации» (т.е. ситуации, когда капитал компании состоит из сравнительно небольшого числа акций и слишком большого числа облигаций). Налоговые органы вправе применить общие положения о предотвращении уклонения от налогообложения, а также положения и скрытом распределении прибыли, чтобы придать процентным платежам по облигациям статус дивидендов. В Финляндии нет законодательно установленного соотношения акций и облигаций в капитале компании. В одном из последних решений Высшего административного суда было принято отношение облигаций к акциям 15:1, причем 50% облигаций должны быть долгосрочными и 50% - краткосрочными. Толкование данного решения допускает соотношение 7:1. В любом случае, в каждом случае допустимое соотношение определяется индивидуально.



.

     

Ashley

Контролируемые иностранные компании (КИК). Согласно закону о налогообложении акционеров контролируемых иностранных компаний, прибыль КИК может в ряде случаев подлежать в Финляндии налогообложению как прибыль финского акционера. Главное условие в этом случае – рассматриваемая компания должна быть иностранной.
Финское законодательство о КИК может быть применено, если рассматриваемая компания контролируется финскими лицами. Это означает на практике, что по меньшей мере 50% голосов в этой компании принадлежат финским физическим и юридическим лицам. Третье условие заключается в том, что акционер должен владеть по меньшей мере 10% акционерного капитала или акциями, дающими право на не менее чем 10% прибыли компании.
Компании, осуществляющие предпринимательскую деятельность определенных видов, не подпадают под действие финского законодательства о КИК. В основном, это «традиционные» отрасли.
Если все приведенные выше условия соблюдены, необходимо проанализировать ставку налога, уплачиваемого КИК. Если компания является резидентом в стране, с которой Финляндия заключила договор по вопросам налогообложения, и ставка налога на прибыль не отличается существенно от ставки, принятой в Финляндии, законодательство о КИК может не применяться. Также необходимо, чтобы к прибыли компании применялись положения договора по вопросам налогообложения и чтобы компания не пользовалась особыми налоговыми льготами (например, региональными льготными режимами налогообложения). Ставка НП считается не отличающейся существенно от принятой в Финляндии, если она составляет в среднем ¾ ставки, принятой в Финляндии. Существует официальный перечень стран, ставка НП в которых не удовлетворяет этому требованиями.
Если же указанные выше требования не соблюдаются (т.е. законодательство о КИК может быть применено), основным фактором, определяющим применимость законодательства о КИК, является действующая налоговая ставка, применимая к прибыли рассматриваемой компании. Если действующая налоговая ставка в стране, где компания имеет статус резидента, составляет менее 3/5 принятой в Финляндии ставки НП, законодательство о КИК применяется. Другими словами, это означает, что финское законодательство о КИК применяется, если налог на прибыль уплачивается контролируемой иностранной компанией по ставке менее 17,4%.
Если применяется финское законодательство о КИК, акционер обязан уплатить налог с прибыли, соответствующей его доле в прибыли КИК. Убытки могут быть перенесены в будущий период в течение пяти последовательных лет и могут покрываться только за счет доли акционера в налогооблагаемой прибыли КИК. Контролируемой иностранной компании предоставляется налоговый кредит по налогу на прибыль, уплачиваемого КИК с той же прибыли. Размер кредита ограничен суммой финских налогов на указанную прибыль.
Акционер обязан сообщать налоговым органам в налоговой декларации о своем участии в акционерном капитале КИК.
Правительство Финляндии рассматривает в настоящее время возможность перехода с системы налогообложения с условным начислением на традиционную систему налогообложения дивидендов, предполагающую двойное налогообложение прибыли, распределяемой компанией.



.

     

Ashley

Налог на капитал


Чистые активы компании с ответственностью, ограниченной стоимостью акций (акционерной компании), не облагаются налогом на капитал. Налог на капитал по ставке 1% взимается с чистых активов подразделения иностранной компании – резидента в стране, с которой Финляндия не имеет договора по вопросам налогообложения.

Налог путем вычета на дивиденды, выплачиваемые иностранному лицу


Дивиденды, выплачиваемые налогоплательщиком-резидентом, облагаются налогом по ставке 29%. Однако во многих случаях договор по вопросам налогообложения с другим государством может предусматривать более низкую ставку или освобождать от уплаты налога. Также освобождение от налога может быть предусмотрено Директивой ЕС о головных и дочерних компаниях. Поэтому дивиденды с источником в Финляндии не облагаются налогом на дивиденды у источника выплат, если нерезидентным получателем дивидендов является компания, имеющая статус резидента в стране-члене ЕС и если компания-получатель непосредственно владеет не менее чем 25% капитала финской компании – источника дивидендов.
Нерезиденты, как правило, не уплачивают налог с доходов в виде процентов, источник которых находится в Финляндии. Не уплачивается налог с доходов в виде процентов по:
- облигациям, долговым обязательствам;
- банковским депозитам;
- долговому обязательству, не связанному с отношениями по ценным бумагам.

Лицензионные платежи облагаются налогом по ставке 29%, если иное не установлено договором по вопросам налогообложения.

Дивиденды и доходы в виде процентов, получаемые российским резидентом от источника-резидента в Финляндии, облагаются налогом на дивиденды путем вычета по ставке 0%.

Налог на передачу ценных бумаг


По общему правилу, операции по передаче ценных бумаг облагаются налогом на передачу ценных бумаг по ставке 1,6%. Не облагаются данным налогом ценные бумаги, передаваемые на фондовой бирже, а также передача определенных опционных и форвардных контрактов.
С операций по передаче недвижимого имущества взимается налог по ставке 4%. Налог должен быть уплачен не позднее дня обращения за регистрацией соответствующей сделки и права на приобретенное недвижимое имущество. Регистрация должна быть произведена в течение 6 месяцев со дня заключения сделки. Если регистрация не была произведена или необязательна, налог должен быть уплачен в течение 6 месяцев со дня заключения сделки по передаче недвижимого имущества.

Налог на добавленную стоимость


В Финляндии налог на добавленную стоимость (НДС) был введен с 1 июня 1994 года вместо налога на оборот. Впоследствии в финское законодательство о НДС были внесены изменения и дополнения с целью его гармонизации с принятыми в ЕС правилами обложения НДС.
Плательщиком НДС является любое лицо, осуществляющее в Финляндии облагаемую НДС деятельность в качестве предпринимателя. НДС уплачивается:
1. субъектами предпринимательской деятельности, поставляющими на территории Финляндии в процессе своей хозяйственной деятельности облагаемые НДС товары и услуги и поэтому обязанными пройти регистрацию;
2. с импорта товаров;
3. с сделок по приобретению товаров в рамках ЕС.

Существует множество исключений из этого общего правила. Например, малые предприятия, некоммерческие организации и инвалиды не уплачивают при определенных условиях НДС.
Если годовой оборот лица не превышает 8 500 евро, оно не обязано уплачивать НДС. Это правило не применяется к муниципальным органам и иностранных субъектов предпринимательства без коммерческого предприятия на территории Финляндии. Место постоянного нахождения лица определяется по следующим правилам. Место постоянного нахождения физического лица находится за границей, если это лицо не имеет постоянного места жительства в Финляндии или не проживает на территории Финляндии непрерывно в течение 6 месяцев. Место постоянного нахождения юридического лица указывается в его учредительных документах.



.

     

Ashley

Предприниматели-нерезиденты могут зарегистрироваться в Финляндии в качестве плательщика НДС и в том случае, если они не имеют постоянного представительства на территории Финляндии. Предприниматель-нерезидент, намеревающийся в добровольном порядке зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, обязан назначить налогового представителя, кандидатура которого подлежит одобрению региональным налоговым управлением Уусимаа. Налоговый представитель обязан выполнять административные процедуры, связанные с уплатой НДС, но не несет ответственности за неуплату НДС предпринимателем-нерезидентом. Регистрация в этом порядке возможна только в случае, если предприниматель-нерезидент осуществляет на территории Финляндии деятельность, облагаемую НДС.
Лицо, зарегистрированное в качестве плательщика НДС, обязано делать в выставляемых счетах пометку «ALV rek» или «Moms reg.»
Иностранные юридические лица уплачивают НДС с операций по реализации товаров и услуг на территории Финляндии. Если иностранное юридическое лицо не имеет коммерческого предприятия в Финляндии и не зарегистрировано в Финляндии в качестве налогоплательщика НДС согласно Закону о НДС, сумма НДС по операциям указанного лица взимается с покупателя товаров или с заказчика услуг. Это правила применяется весьма широко. Вместе с тем, Закон о НДС определяет случаи, когда оно не применяется, т.е. НДС должен быть уплачен поставщиком товара или услуги:

1. если покупателем является не зарегистрированное в качестве плательщика иностранное лицо без коммерческого предприятия в Финляндии;
2. если покупателем является физическое лицо-потребитель; физическое лицо-потребитель обязан перечислить НДС в случае приобретения нового транспортного средства, происходящего из ЕС;
3. в случае дистанционной продажи товара из другой страны ЕС в Финляндию физическому лицу-потребителю;
4. в случае оказания услуг по перевозке пассажиров;
5. в случае оказания на территории Финляндии следующих услуг: образовательных, научных, развлекательных, а также услуг по организации культурных и спортивных мероприятий и иных связанных с перечисленными услуг.

Согласно закону о НДС, под товаром понимается материальное имущество (вещи) – движимое и недвижимое. Операции по передаче прав на недвижимое имущество, по общему правилу, не облагаются НДС. Электроэнергия, газ, тепловая энергия и другие энергоносители также рассматриваются как товар. Услуги – это все блага, иные чем товары, и реализуемые в ходе предпринимательской деятельности. Реализация товара – это возмездная передача права собственности. Реализацией товара также признается перемещение налогоплательщиком товаров, принадлежащих ему в Финляндии, в другую страну ЕС для использования в ходе предпринимательской деятельности этого же налогоплательщика. Реализация услуги – это возмездное оказание услуги.
Налоговая база. НДС взимается с цены реализации налогооблагаемых товаров и услуг (без учета суммы НДС). Налоговая база включает все надбавки к цене (например, расходы на доставку, взимаемые с покупателя) и суммы всех взимаемых налогов, кроме суммы НДС.
Предприниматель вправе уменьшить налоговую базу на сумму безнадежных долгов (относящихся к счетам к получению, по которым НДС уже уплачен) и скидок, а также иным допустимым образом скорректировать налоговую базу после осуществления поставки.
При импорте товаров НДС взимается со стоимости товара, декларируемой в целях исчисления сумм таможенной пошлины, увеличенной на сумму самой таможенной пошлины. Налоговая база по товарам, вывозимым за границу для ремонта, переработки или окончания технологического процесса, определяется как величина добавленной стоимости, созданной за пределами Финляндии, включая расходы на перевозку. Также НДС взимается с приобретения товаров и услуг для собственного потребления. Налоговая база при приобретении товаров и услуг для собственного потребления принимается как цена приобретения товара или услуги либо как цена передачи права на товар иди услуг, если она ниже первой цены. Налоговая база при производстве товаров и услуг для собственного потребления принимается как сумма прямых и косвенных расходов на производство товара или услуги.
Операции, облагаемые НДС. НДС взимается с внутренних поставок товаров, импорта товаров из стран, не входящих в ЕС, и с приобретения товаров в рамках ЕС. Сделки по продаже товаров физическим и юридическим лицам, уплачивающим НДС в других странах ЕС, не облагаются НДС в Финляндии, если поставщик может подтвердить факт перемещения товара в другую страну ЕС и представить присвоенный покупателю идентификационный номер плательщика НДС. Экспорт товаров в страны, не входящие в ЕС, не облагается НДС.


.

     

Ashley

Если товар был продан частному лицу в другой стране ЕС, НДС должен быть уплачен в стране происхождения товара, т.е. в Финляндии. Продавец может быть обязан уплатить НДС в той стране, куда поставляется товар, если данная сделка будет признана дистанционной продажей. Если частное лицо приобретает новое транспортное средство или иной товар, облагаемый акцизом (например, алкогольные напитки, табачные изделия, нефтепродукты), НДС уплачивается в той стране, куда поставляется товар. Если товар поставляется в страну ЕС, а счет направляется покупателю, находящемуся в стране, не входящей в ЕС, НДС уплачивается в Финляндии при условии, что покупатель не зарегистрирован в качестве плательщика НДС в любой стране ЕС. Также НДС взимается с реализации услуг в Финляндии. Международные услуги облагаются НДС лишь в том случае, если услуга реализуется в Финляндии. Товары, импортируемые из стран, не входящих в ЕС, облагаются таможенными пошлинами и НДС.
Место поставки товара признается находящимся в Финляндии, если товар при его поставке покупателю находится на территории Финляндии. Место поставки товара по сделкам по приобретению товаров в рамках ЕС признается находящимся в Финляндии, если перевозка или отгрузка товара оканчивается на территории Финляндии. Место реализации услуги признается находящимся в Финляндии, если лицо, оказывающее услугу, имеет постоянное представительство в Финляндии. Однако есть ряд исключений из этого правила.

1. Услуги, связанные с земельными участками и зданиями: место реализации услуги признается находящимся в Финляндии, если земельный участок или здание расположены в Финляндии.
2. Транспортные услуги, если место реализации услуги совпадает с местом назначения перевозки. Однако услуги по прямой перевозке из Финляндии в другую страну и наоборот не рассматриваются как реализуемые в Финляндии. Услуги по перевозке в рамках ЕС считаются реализуемыми в Финляндии, если перевозка начинается в Финляндии либо если заказчик услуги имеет финский идентификационный номер плательщика НДС. Если же заказчик услуги использует иностранный идентификационный номер плательщика НДС, услуга не рассматривается как оказанная в Финляндии.
3. Услуги по ремонту, монтажу и т.д.: место реализации услуги совпадает с местом фактического выполнения услуги.

Предполагается, что следующие услуги реализуются в стране нахождения заказчика, если заказчик является субъектом предпринимательства, учрежденным в другой стране ЕС либо если потребитель услуги имеет постоянное место нахождения за пределами ЕС:
1. передача патентов и авторских прав;
2. реклама;
3. услуги консультантов, бухгалтеров, юристов, инженеров и ряда других лиц;
4. услуги по обработке информации;
5. информационные услуги;
6. кадровые услуги;
7. аренда движимого имущества кроме транспортных средств;
8. электронные услуги и услуги по теле- и радиовещанию (с 01.07.2003).



.

     

Ashley

Ставка НДС. Общая ставка НДС в Финляндии – 22%. Более низкие ставки применяются в отношении перечисленных ниже услуг, в отношении сделок по реализации, приобретению в рамках ЕС и импорту перечисленных ниже товаров, а также в отношении выведения товара из режима фискального складского хранения. Сниженная ставка 17% применяется к продуктам питания и корму для животных, за исключением услуг, оказываемых ресторанами, услуг по водоснабжению, а также живых животных, алкогольных напитков и табачных изделий. Ставка 8% применяется в отношении медикаментов, книг, спортивного инвентаря, услуг по перевозке пассажиров, показов произведений в театрах и кинотеатрах, услуг гостиниц, импорта и первой продажи произведений искусства. Также ставка 8% применяется в отношении операций по передаче права использование причала при заходе судна в порт. В ряде случае НДС при реализации товаров и услуг не взимается:

1. если годовой оборот налогоплательщика не превышает 8500 евро (не применяется к иностранным субъектам предпринимательства без коммерческого предприятия в Финляндии и к муниципальным органам);
2. продажа, сдача в аренду, ремонт и обслуживание судов, не предназначенных для спорта или отдыха и длина которых не менее 10 метров;
3. услуги авторов, художников и исполнителей;
4. подписка на газеты и периодические издания;
5. финансовые и банковские услуги (за рядом исключений);
6. услуги по социальному обеспечению, здравоохранению и медицинские услуги;
7. услуги по страхованию;
8. лотереи;
9. импорт товаров при условии, что поставка товара не облагалась бы НДС, если бы она имела место в Финляндии, или если товар может быть беспошлинно импортирован из страны, не входящей в ЕС;
10. услуги по перевозке товара по Финляндии при условии, что эти услуги связаны с международной перевозкой товара, если они являются частью транспортного маршрута между Финляндией и другой страной;
11. продажа, сдача в аренду и аренда недвижимого имущества или здания.
Налогоплательщик сохраняет право вычета «входного» (ранее уплаченного) НДС. Налоговые вычеты. Налогоплательщик НДС может вычесть из налоговой базы по НДС сумму ранее уплаченного НДС, включенную в первоначальную стоимость товаров или услуг, приобретенных у другого налогоплательщика. Также налогоплательщик может вычесть сумму НДС, подлежащего уплате при приобретении товара в рамках ЕС и при импорте товара.

Не допускается налоговый вычет в отношении:

1. товаров и услуг, используемых не для предпринимательской деятельности;
2. товаров и услуг, используемых при осуществлении предпринимательской деятельности, не облагаемой НДС;
3. легковых автомобилей и расходов на их эксплуатацию;
4. расходов на развлекательные мероприятия;
5. расходов на подарки;
6. расходов на обеспечение работников налогоплательщика жильем;
7. расходов на проезд к месту работы и обратно;
8. расходов на проведение политики по связям с общественностью.




.

     

Ashley

Возможен налоговый вычет в отношении транспортных средств и судов, приобретенных для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в целях коммерческой перевозки пассажиров, обучения водителей, а также в отношении легковых автомобилей, приобретенных исключительно для использования в целях, расходы на которых являются вычитаемыми в целях налогообложения (это условие трактуется в очень узком смысле).
Финская система уплаты НДС в значительной мере основана на самостоятельном определении суммы налога налогоплательщиками, хотя налоговые органы регулярно проверяют точность деклараций. Субъекты предпринимательства, занимающиеся облагаемыми НДС видами деятельности, обязаны зарегистрироваться в региональном налогом управлении того региона, резидентами которого они являются. Если иностранный субъект предпринимательства имеет постоянное представительство в Финляндии, регистрация проводится в региональном налоговом управлении по месту нахождения постоянного представительства. Если указанный субъект не имеет постоянного представительства в Финляндии, регистрация проводится в региональном налоговом управлении Уусимаа.
Общим налоговым периодом по НДС является календарный месяц. Ежемесячные декларации по НДС подаются не позднее одного месяца и 15 дней после окончания соответствующего налогового периода (например, декларация за июнь должна быть подана до 15 августа). Сумма НДС должна быть уплачена в бюджет в этот же срок. Сводные декларации (т.е. сводки продаж в ЕС) по реализации в рамках ЕС подаются ежеквартально. Юридические лица, заключающие сделки по реализации в рамках ЕС на сумму свыше 100 тысяч евро в год, обязаны подавать ежемесячные статистические отчеты (Интрастат) таможенным органам. Эти отчеты подаются не позднее 10 рабочих дней по окончании каждого календарного месяца.
Закон о НДС предусматривает ряд требований к счетам. В счете должна быть указана цена товара без НДС и сумма НДС. Если в счете не указана сумма НДС, теряется право на вычет НДС.
Чтобы получить возможность вычета НДС, уплаченного при импорте товара из страны, не входящей в ЕС, налогоплательщик должен представить таможенную декларацию и подтвердить факт уплаты НДС.
С 1 января 2004 года вступают в действие новые правила об отражении сумм НДС в счетах.
Возражение на решение регионального таможенного управления по вопросам обложения НДС может быть обжаловано в Административном суде Хельсинки в течение трех лет после окончания соответствующего финансового года. Жалоба на решение этой инстанции может быть подана в Высший административный суд в течение 60 дней при условии наличия разрешения последнего.




.

     

Ashley

Обложение НДС внешнеторговых операций

В финском законодательстве о НДС под территорией Финляндии понимается территория Финляндии в целях взимания НДС, а также территория провинции Оланд. В законодательстве о НДС провинция Оланд рассматривается в отношениях с остальной Финляндией и любой страной ЕС как третья страна. Территория Финляндии, с другой стороны, включает географическую территорию Финляндии, включая территориальное море, воздушное пространство, свободные зоны и таможенные склады.
Во внешней торговле со странами ЕС применяются правила обложения НДС, используемые при налогообложении операций на внутреннем рынке. Поэтому к торговле между странами ЕС применяется внутренний режим обложения НДС и используются понятия «поставки в рамках ЕС» и «приобретения в рамках ЕС». Однако к ряду операций между странами ЕС эти понятия не применяются: например, к перемещению товара в другую страну ЕС для ремонта, к временному перемещению товара для осуществления в их отношении услуги, оказываемой юридическим лицом, к временному перемещению товара в целях, допускающих временный не облагаемый таможенной пошлиной импорт.
Особые правила применяются в случае:

1. продажи товара или услуги потребителю;
2. дистанционной продажи;
3. приобретения новых средств транспорта;
4. перевозки товаров и оказания сопутствующих услуг;
5. приобретения товаров и услуг лицами, не являющимися налогоплательщиками, и некоммерческими юридическими лицами.

Правила обложения НДС не применяются напрямую в торговым операциям с не входящими в ЕС странами.
Торговые операции между странами ЕС. Поставка товаров в рамках ЕС из Финляндии в другую страну ЕС. Как правило, в данном случае используется принцип страны назначения. Это означает, что финский поставщик-налогоплательщик не уплачивает НДС с товаров, поставляемых покупателю в другой стране ЕС. Перевозчиком в данном случае может выступать как поставщик, так и покупатель или третье лицо. К поставщику применяется нулевая ставка НДС. Поставщику следует удостовериться, что покупатель зарегистрирован в качестве плательщика НДС в другой стране ЕС и что идентификационный номер плательщика НДС верен. Этот номер указывается в выставляемом счете наряду с аналогичным номером поставщика. При соблюдении этих условий операция по поставке товара в рамках из Финляндии в другую страну ЕС облагается НДС по ставке 0%. В противном случае поставщик обязан удержать и уплатить сумму НДС.


.

     

Ashley

Приобретение товаров в рамках ЕС. Согласно Закону о НДС, приобретение товаров в рамках ЕС означает приобретение права собственности на движимое имущество, если поставщик, покупатель или действующее от их имени третье лицо доставляет товар покупателю в рамках ЕС. Приобретение товара в рамках ЕС признается произошедшим в Финляндии, если в Финляндии завершается перевозка товара. Также приобретение товара в рамках ЕС признается произошедшим в Финляндии, если покупатель указывает присвоенный в Финляндии идентификационный номер плательщика НДС, а перевозка товара начинается в одной стране ЕС и заканчивается в другой, отличной от Финляндии. Это правило не применяется, если покупатель подтверждает, что с приобретения товара в рамках ЕС был уплачен налог в той стране, где была завершена перевозка. Если с такой операции НДС уплачивается в стране окончания перевозки после того, как он был уплачен в Финляндии, сумма НДС, уплаченного в Финляндии, возмещается.
Приобретением товара в рамках ЕС считается также перемещение принадлежащий юридическому лицу товаров из страны-члена ЕС в Финляндию в целях обеспечения предпринимательской деятельности этого юридического лица. Если указанное юридическое лицо не осуществляет в стране начала перевозки предпринимательской деятельности, то необходимо соблюдение дополнительного условия: товар дожжен быть приобретен или произведен в стране начала перевозки.
Если осуществляющее предпринимательскую деятельность в стране-члене ЕС юридическое лицо принимает решение о создании коммерческого предприятия в Финляндии и передает ему основные средства, то такая операция рассматривается как приобретение товара в рамках ЕС.
Налогоплательщик вправе вычесть сумму налога, уплаченную при приобретении товара в рамках ЕС, если товар приобретается для использования в той цели, расходы на которую являются вычитаемыми.
Ставки НДС по приобретению товара в рамках ЕС – 22%, 17% и 8%. Стоимость сделки по приобретению товара в рамках ЕС принимается равной предусмотренному встречному удовлетворению за поставленный товар и включает все оплачиваемые покупателем расходы. Если поставщик также выставляет покупателю к оплате расходы по доставке товара, они также включаются в налоговую базу.
Предоставляемые поставщиком скидки и иные аналогичные способы коррекции цены могут быть вычтены из налоговой базы. Могут быть вычтены и платежи за возвращенную тару.
Налоговая база по перемещению товара, рассматриваемому как приобретение товара в рамках ЕС, определяется так же как при приобретении товара для собственного потребления.

Прочие налоги и сборы


Таможенные пошлины

Поскольку Финляндия является частью единого европейского рынка, поставки из Финляндии в другие страны ЕС и наоборот не рассматриваются как импорт или экспорт. Эти термины применяются только к поставкам из/в страны, не входящие в ЕС. С товаров, импортируемых из стран, не входящих в ЕС, взимается таможенная пошлина. Ставка пошлины может быть различной в зависимости от категории товара. Являясь членом ЕС, Финляндия приняла европейскую систему регулирования внешней торговли и, в том числе, таможенное законодательство ЕС. В Финляндии применяются Общий таможенный кодекс ЕС и Общий таможенный тариф ЕС; национальное таможенное законодательство играет вспомогательную роль, дополняя общеевропейское. Товары, импортируемые из не входящих в ЕС стран, проходят таможенное оформление, включающее взимание таможенной пошлины, в месте импорта в ЕС. Таможенные пошлины являются адвалорными (т.е. рассчитываются исходя из ценности товара), их ставка зависит от категории товара и страны его происхождения. В отношении ряда товаров таможенная ставка взимается в зависимости от количества товара.
Вместо предусмотренных в Общем таможенном тарифе ЕС ставок, к импорту определенных товаров, происходящих из определенных стран, могут применяться в одностороннем порядке предпочтительные ставки. Кроме того, ЕС предусматривает предпочтительные ставки таможенной пошлины в отношении большинства европейских стран, не входящих в ЕС, в рамках системы соглашений о свободной торговле.
При помещении товара под определенные таможенные режимы, таможенная пошлина не взимается.


.

     

Ashley

Акцизный сбор

Акцизным сбором облагается целый ряд товаров: например, алкогольные напитки, табачные изделия, безалкогольные напитки, жидкое топливо, смазки, электроэнергия и ряд энергоносителей. В целом, ставки акцизного сбора в Финляндии довольно высоки.

Транспортный налог

Транспортным налогом облагают легковые автомобили, развозные коммерческие автомобили и прочие автомобили массой до 1 875 кг. Транспортный налог, исчисленный в соответствии с правилами Закона о транспортном налоге, должен быть уплачен до регистрации транспортного средства и начала его эксплуатации. Существуют особые правила, касающиеся временного использования автотранспортных средств.

Последствия неуплаты сумм налога в установленный срок


На предъявленные налогоплательщику задолженность по налогам и на все суммы, увеличивающие сумму налога, налоговые органы начисляют штрафную пеню. На 2004 год установлена ставка штрафной пени, равная 9,5%; в 2003 году ставка составляла 10,5%; в 2002 году – 11%; в 2000 году – 10% и в 1999 году – 11%. Ставка штрафной пени рассчитывается как исходная ставка рефинансирования шестимесячного периода, предшествовавшего текущему календарному году, увеличенная на 7 процентных пунктов. Штрафная пеня начисляется на не перечисленные в добровольном порядке платежи по налогам, которые остаются не уплаченными после прошествия установленного налоговым органом срока их уплаты. Штрафная пеня начисляется в течение периода со дня, следующего за днем, когда налог должен был быть внесен в бюджет, до дня фактической уплаты включительно. Если установленный день уплаты падает на субботу или воскресенье, налог должен быть перечислен в ближайший рабочий день. В целях исчисления процента месяц признается равным 30 дням, а год – 360 дням. Суммы штрафной пени менее 3 евро не взимаются.
Пеней (обычной) облагаются не уплаченные в установленный срок в добровольном порядке суммы налогов: налога, удерживаемого работодателем из заработной платы работника, взносов работодателя в фонды социального страхования, НДС, налога, удерживаемый источником дохода в виде процентов, налога на лотереи, налога на страховые премии, налога на денежные переводы за границу.
На 2004 год установлена ставка пени, равная 9,5%; в 2003 году ставка составляла 10,5%; в 2002 году – 11%; в 2000 году – 10% и в 1999 году – 11%. Ставка пени рассчитывается как исходная ставка рефинансирования шестимесячного периода, предшествовавшего текущему календарному году, увеличенная на 7 процентных пунктов. Пеня начисляется на платежи по налогам, которые остаются не уплаченными в добровольном порядке после прошествия установленного срока их уплаты. Пеня начисляется в течение периода со дня, следующего за днем, когда налог должен был быть внесен в бюджет, до дня фактической уплаты включительно. Если установленный день уплаты падает на субботу или воскресенье, налог должен быть перечислен в ближайший рабочий день. В целях исчисления процента месяц признается равным 30 дням, а год – 360 дням. Суммы пени менее 3 евро не взимаются.




.

     

Ashley

СОДЕРЖАНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ В КУПЛЮ-ПРОДАЖУ НОВОЙ КВАРТИРЫ 5
Изменение Закона о купле-продаже жилых помещений 1.1.2006
RS-объект (строительный объект, защищенный гарантийными документами)

2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ 6

3. ЧТО НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ 6
Свидетельства гарантийного обеспечения
Сведения о жилищном акционерном обществе (ЖАО)
Технические сведения
Экономические сведения
Сведения о продавце и рекомендации

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 9
Стороны договора
Предмет договора купли-продажи
Продажная цена
Уплата налога на передачу права собственности
Срок готовности квартиры и ее прием-передача
Переход права владения акциями и передача акционерных сертификатов

5. СОГЛАСОВАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ И МОДИФИКАЦИОННЫХ РАБОТ 12

6. ПРЕДСТАВИТЕЛИ ПОКУПАТЕЛЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 13
Строительный инспектор
Ревизор

7. ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ 14
Осмотр квартиры
Годичная проверка

8. СОБРАНИЕ АКЦИОНЕРОВ ПО ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА 16

9. ГАРАНТИИ 17
Гарантийное обеспечение на этапе строительства
Гарантийное обеспечение после этапа строительства
Удержание гарантийного обеспечения
Высвобождение гарантийного обеспечения на этапе строительства и после этапа строительства без получения согласия
Гарантийное обеспечение на случай недееспособности акционера-учредителя
Особые случаи: если нужны гарантийные обеспечения

10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ОШИБКИ И ДЕФЕКТЫ В НОВОЙ КВАРТИРЕ 20
Общие правила в отношении дефектов
Ошибка информирования
Экономическая ошибка
Юридическая ошибка
Предъявление рекламации до годичной проверки квартиры
Предъявление рекламации во время годичной проверки квартиры
Предъявление рекламации после годичной проверки квартиры

11. ПОСЛЕДСТВИЯ ОШИБОК И ДЕФЕКТОВ 25
Исправление ошибок и дефектов
Прочие последствия ошибок и дефектов

12. ТЕХОБСЛУЖИВАНИЕ КВАРТИРЫ И ЖАО 27
ЭТАПЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 27




.

     

Ashley

1. ВВЕДЕНИЕ В КУПЛЮ-ПРОДАЖУ НОВОЙ КВАРТИРЫ
Купля-продажа жилищных акций регулируется Законом о купле-продаже жилых помещений. Этот закон защищает права потребителей, а это означает, что при купле-продаже потребитель обладает как минимум теми гарантированными законом правами, в отношении которых законы не позволяют договориться по-иному. Закон определяет правила заключения договора купли-продажи, защиту покупателя акций на время строительства и некоторые другие вопросы.
С точки зрения покупателя, купля-продажа новых квартир подразделяется на два типа. Выставляются для продажи так называемые RS-объекты (объекты, защищенные гарантийными документами), которые продают уже на этапе строительства и в отношении которых предоставляются гарантии, требуемые Законом о купле-продаже жилых помещений. Кроме этого, выставляются объекты, которые продаются и резервируются с обязательством покупки только после того, как органы строительной инспекции разрешают эксплуатацию всех относящихся к ЖАО зданий. В отношении этих объектов обязательная система гарантий, существующая при купле-продаже RS-объектов, отсутствует, однако продавец обязан предоставлять для них гарантийное обеспечение на случай недееспособности, рассматриваемое на странице 19 данного руководства, если разрешение на строительство получено после 1.1.2006. В данном руководстве рассматривается в основном купля-продажа RS-объектов.
Изменение Закона о купле-продаже жилых помещений 1.1.2006
Закон о купле-продаже жилых помещений, вступивший в силу в 1995 году, был изменен в начале 2006 года. В данном руководстве рассказывается о купле-продаже таких новых жилищных акционерных сертификатов, которые выставляются на продажу, начиная с 1.1.2006.
RS-объект
Большая часть новых квартир продается уже на этапе строительства. Как правило, это позволяет покупателю заблаговременно спланировать внутреннюю отделку и, насколько это позволяет график строительных работ и возможности подрядчика, заказать дополнительные и модификационные работы, что позволяет вселиться в такую квартиру, которая по своей цветовой палитре и используемым отделочным материалам отвечает пожеланиям покупателя.
Права покупателей, приобретающих квартиры на этапе строительства, должны защищаться в соответствии со статьей 2 Закона о купле-продаже жилых помещений. Основными требованиями защиты прав покупателей являются следующие:
●
Договор купли-продажи квартиры на этапе строительства должен составляться в письменном виде.
●
Продавец обязан предоставить гарантийные документы, предусмотренные Законом о купле-продаже жилых помещений, для хранения в банк или в губернское правление. Гарантийные документы образуют основу для осуществления строительного проекта.

К ним относятся, в частности, свидетельства гарантийного обеспечения, бюджет, сведения о недвижимости, разрешение на ведение строительства и утвержденные чертежи, описание технологии строительства и описание специальных работ, а также договор строительного подряда.
●
Продавец обязан предоставлять в пользу ЖАО и покупателей акционерных сертификатов гарантийное обеспечение, предусмотренное Законом о купле-продаже жилых помещений.
●
Покупатель вправе назначать, в качестве собственных представителей, строительного инспектора и ревизора.
При маркетинге жилищного акционерного общества, защищенного законодательными
гарантиями, используется определение RS-объект.



.

     

Ashley

2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ
Предварительный маркетинг осуществляется еще до включения строительного объекта в RS-систему. Цель предварительного маркетинга – выяснить, будет ли планируемый объект пользоваться спросом и существуют ли иные предпосылки для начала строительного проекта. В газетах, в Интернете и по другим каналам публикуется информация о проекте, на основании которой заинтересованные потенциальные покупатели делают не обязывающее резервирование.
После предварительного маркетинга объект может быть включен в RS-систему, после чего покупатель решает, заключает ли он договор купли-продажи. При резервировании квартиры покупатель выплачивает залог, который не должен превышать 4 % от суммы сделки. Эта сумма возвращается покупателю, если он отменяет резервирование квартиры.

3. ЧТО НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ
Информация о новом RS-объекте содержится в гарантийных документах и рекламной брошюре. К гарантийным документам относятся, в частности, устав ЖАО, свидетельства гарантийного обеспечения, бюджет, документы, рассказывающие о недвижимости, разрешение на ведение строительства и утвержденные чертежи, описание технологии строительства и описание специальных работ, а также договор строительного подряда.
Свидетельства гарантийного обеспечения
Акционер-основатель ЖАО, то есть продавец, обязан предоставить в пользу ЖАО и покупателей гарантийные обеспечения, предусмотренные Законом о купле-продаже жилых помещений. С началом продаж продавец представляет гарантийное обеспечение на случай недееспособности и гарантийное обеспечение на время строительства. Свидетельства гарантийного обеспечения являются частью гарантийных документов.

Информация о недвижимости
В гарантийных документах должен быть отчет, в котором указывается, владеет ли ЖАО земельным участком, на котором возводятся здания, или арендует его. В числе прилагаемых к гарантийным документам отчетов должно быть свидетельство о судебной регистрации права собственности на недвижимость, а также документ на приобретение недвижимости (например, договор купли-продажи участка) или договор аренды земельного участка или иное подтверждение права владения или распоряжения земельным участком.

Технические сведения
Информация о техническом выполнении жилого объекта содержится, в частности, в документах, касающихся разрешения на строительство и описания технологии строительства, которые входят в пакет гарантийных документов. Сюда относятся разрешение на строительство и основные чертежи, включающие план застройки (с указанием компоновки зданий на участке), а также чертежи здания на нулевой отметке, чертежи с разрезами и чертежи фасадов. Описание технологии строительства является схематичным и обычно представляет собой описание строительного метода на 1-2 страницах. Здесь вкратце сообщается о технических решениях в отношении фундамента, конструкции здания, отопления и вентиляции, а также указываются основные материала фасада и поверхностные материалы внутренних помещений.
Покупатель должен быть уверен в том, что проект осуществляется в соответствии с полученной им информацией, тщательно и с соблюдением добросовестной практики строительства. Тем не менее, возможны незначительные изменения. Продавец вправе поменять технические решения, указанные в описании технологии строительства, на аналогичные. Кроме того, план благоустройства территории, указанный на плане застройки, часто является предварительным, что выражается на плане, например, пунктирными линиями. Некоторые изменения являются вынужденными, когда становится ясно, например, какими будут окончательные наклоны на участке и как можно превратить двор в сбалансированное и уютное единое целое.

Экономические сведения
Для каждого ЖАО необходимо подготовить бюджет. В бюджете отражаются, в числе прочего, материальные расходы, финансирование с указанием собственного и привлеченного капитала, взятые кредиты, закладные под недвижимость ЖАО, страхование на время строительства и проект бюджета на финансовый год после окончания строительства.
С точки зрения покупателя, наиболее конкретной информацией является оценка квартплаты (платы за работы по управлению имуществом, содержанию и обслуживанию жилищного фонда) в течение финансового года после окончания строительства, а также сведения о невыплаченной части ссуд, взятых для осуществления строительного проекта. При составлении бюджета квартирная плата оценивается на основании имеющихся в наличии данных.


.

     

Ashley

Выбранные покупателями дополнительные услуги, неожиданные изменения общих расходов или влияющие на величину квартплаты специальные решения, возникающие впоследствии при управлении ЖАО, могут повысить квартплату, что невозможно предвидеть при составлении бюджета.
Как правило, возражения против бюджета, выдвигаемые в отношении ЖАО, не дают эффекта. После заключения даже одного договора купли-продажи акций ЖАО, общая величина долга, указанная в бюджете ЖАО, может быть повышена или новые обязательства могут быть взяты только в следующих случаях:
1. Все акционеры дают письменное одобрение изменений.
2. Причина повышения расходов объясняется одним из следующих факторов, причем в договоре купли-продажи предусмотрено, что наличие этих факторов влияет на бюджет:
●
такое повышение строительных расходов, ставшее следствием изменения закона, решения официальных лиц или непредусмотренного и непреодолимого препятствия при осуществлении строительных работ, на основании которого ЖАО, в соответствии с договорами о строительных или ремонтно-строительных работах, вынуждено заплатить более высокую цену;
●
такое предусмотренное законом изменение денежной стоимости, вследствие которого ЖАО, в соответствие с договором строительных или ремонтно-строительных работ, вынуждено заплатить более высокую цену; или
●
такое увеличение прочих обязательств ЖАО, возникающее по причине изменения законодательства или вследствие решений официальных лиц, которые было невозможно учесть при составлении бюджета.

3. Покупатели выбирают, в качестве собственных представителей, строительного инспектора и/или ревизора (аудитора), чьи гонорары и прочие расходы, проистекающие из их услуг, можно добавлять к расходам ЖАО, даже если они не предусмотрены бюджетом или не указаны в нем.
Сведения о продавце и рекомендации (референции)
Кроме информации об объекте, покупателю стоит выяснить, с кем он заключает самый крупный договор купли-продажи в своей жизни. Основные сведения о компании можно получить, например, в Интернете, из базы данных по коммерческим предприятиям по адресу www.ytj.fi. Здесь можно проверить, внесена ли компания в реестр уплаты авансового налога и реестр НДС, а также с какого времени она зарегистрирована.
Рекомендации строительной компании или подрядчика и наличие многолетнего опыта обычно означают стремление продолжать деятельность в своей области. Например, фирмы-члены Rakennusteollisuus RT ry (Ассоциации строительной индустрии Финляндии) представляют собой компании, давно существующие в данной области. Контактные данные фирм-членов ассоциации находятся на домашних страницах ассоциации по адресу www.rakennusteollisuus.fi.
Если компания принята в реестр ассоциации Rakentamisen Laatu («качество строительства») RALA, то ее сведения, реализованные ей объекты (референции) и
выполнение общественных обязательств приводятся на домашних страницах объединения по адресу www.ralacon.fi.




.

     

Ashley

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Договор купли-продажи, заключаемый на стадии ведения строительства, составляется в письменном виде. При заключении договора обычно используется бланк договора купли-продажи, выпущенный «Ракеннустеоллисууден Кустаннус РТК АО» (Rakennuste-ollisuuden Kustannus RTK). Бланк включает все необходимые пункты, соответствует Закону о купле-продаже жилых помещений и утвержден поверенным по делам потребителей («омбудсманом»). Далее приводятся некоторые условия договора купли-продажи.

Стороны договора
В пункт 1 Договора купли-продажи заносятся стороны договора, то есть продавец/продавцы и покупатель/покупатели.
Если в договоре участвуют несколько покупателей при неравном пропорциональном владении, следует заранее продумать желаемые доли владения и занести их в договор купли-продажи. Впоследствии договор купли-продажи невозможно изменить без дополнительных налоговых последствий.
При заключении договора купли-продажи новой квартиры, между составлением договора и вселением может пройти год или более длительный срок. Если покупатель переезжает на новое место в течение строительства, следует сообщить новый адрес и контактные данные продавцу, для того чтобы счета для уплаты взносов, предложения по дополнительным или модификационным работам и прочие возможные почтовые отправления приходили на нужный адрес.

Предмет договора
При договоре купли-продажи жилищных акций, объектом купли-продажи являются акционерные сертификаты. Юридически, ЖАО принадлежат все входящие в него здания. Владельцы акций являются акционерами ЖАО, для которых владение акциями означает наличие как прав, так и обязанностей. Важнейшим правом является право владения квартирой, вытекающее из владения соответствующими акциями. Важнейшей обязанностью является выплата квартирной платы, за счет которой покрываются расходы ЖАО. Двусторонние отношения ЖАО и акционера регулируются Законом о жилищных акционерных обществах (Asunto-osakeyhtiölaki).
В качестве сведений об объекте в договоре купли-продажи указывается название, регистрационный номер и адрес того ЖАО, у которого покупатель приобретает жилищные акционерные сертификаты. Кроме того, указываются, в числе прочего, номера приобретаемых акций, тип квартиры, площадь квартиры и этаж, если речь идет о многоэтажном здании. Если здание построено на склоне, приобретаемая квартира может находиться с одной стороны здания на уровне земли, а с другой стороны здания – на втором этаже.

Продажная цена
Когда речь идет о цене, важнейшими являются два понятия: продажная цена и фактическая цена (или как в Финляндии часто говорят: «бездолговая цена» - velaton hinta). Продажная цена – это та сумма, которую покупатель платит продавцу. Фактическая цена, в свою очередь, означает продажную цену + долю взятых ЖАО ссуд, которая приходится на продаваемые акции.
Вместе с продажной ценой указывается номер депозитного счета и название банка. Зачастую покупатель, до заключения договора купли-продажи, уже внес залог или заплатил первый взнос. Эта сумма указывается в договоре купли-продажи и входит в продажную цену.
Согласно Закону о купле-продаже жилых помещений, сроки выплаты взносов в счет продажной цены определяются в зависимости от продвижения строительного проекта. Указанные в договоре купли-продажи два последних взноса могут представляться к оплате только после того, как у покупателя была возможность выполнить осмотр жилплощади. Способ исчисления последних взносов определяется Законом о купле-продаже жилых помещений. Эти взносы составляют в общей сложности 10 % от продажной цены. Если доля долга ЖАО, которая приходится на акции, составляет более 30 % фактической цены, то последние взносы исчисляются из суммы, которая равна 70 % фактической цены. Способ исчисления не влияет на величину продажной цены и имеет отношение только к тому, какая часть продажной цены представляется к оплате по окончании строительства. Чем крупнее долг ЖАО, тем больше доля продажной цены, выплачиваемая покупателем продавцу в виде последних взносов. Сведения о взносах указываются в договоре купли-продажи.



.

     

Ashley

Уплата налога на передачу права собственности
Налог на передачу права собственности, которая является предметом договора купли-продажи, выплачивает покупатель, что указывается в договоре. Налог на передачу права собственности при покупке жилищных акций составляет 1,6 % от продажной цены проданных акционерных сертификатов или от иной денежной компенсации.
Согласно Закону о налоге на передачу права собственности, налог на передачу права собственности должен быть уплачен с представлением соответствующего документа налоговому инспектору в течение двух месяцев после того, как право владения на новую квартиру перешло покупателю. Если вместе с квартирой одновременно приобретается гараж или акционерный сертификат на место для машины, с них также нужно заплатить налог на передачу права собственности в течение того же срока, что и при покупке квартиры.

Покупатель должен предоставить в правление ЖАО справку об уплаченном налоге. Акционер не вносится в список владельцев акциями, пока он не представит справку об уплаченном налоге.
Покупатель, приобретающий свое первое жилье и подпадающий под Закон о налоге на передачу права собственности, освобождается от уплаты налога на передачу права собственности. Однако, он также обязан заполнить соответствующую налоговую декларацию.

При оплате налога на передачу права собственности:
●
Проверьте в Договоре купли-продажи пункт о передаче права собственности.
●
Заплатите налог на счет налогового ведомства через банковский перевод и заполните декларацию об уплате налога на передачу права собственности. Бланки имеются в банках и на страницах Налогового ведомства по адресу: www.vero.fi.
●
Посетите местное налоговое бюро, взяв с собой квитанцию об уплате налога на передачу права собственности, декларацию об уплате налога на передачу права собственности и копию договора купли-продажи. Передача права собственности обычно зависит от уплаты продажной цены. По этой причине рекомендуется взять с собой в местное налоговое бюро также квитанцию об уплате последнего взноса в счет продажной цены.
●
Представьте в ЖАО справку об уплаченном налоге на передачу права собственности.
●
Если договор купли-продажи включает особые пункты, попросите инструкцию в налоговом бюро или у продавца квартиры.

Срок готовности квартиры и ее прием-передача
В договоре купли-продажи, заключенном на стадии строительства, срок готовности квартиры указывается либо в виде предполагаемой даты, либо в виде временного отрезка – не ранее и не позднее указываемых дат. Если для указания срока готовности квартиры используется первый вариант, то есть предполагаемая дата, прием-передача квартиры должна состояться не позднее, чем в течение 30 суток после предполагаемой даты. Если в договоре купли-продажи для указания срока готовности квартиры используется второй вариант, то есть указаны самый ранний и самый поздний сроки, прием-передача квартиры должна состояться не ранее и не позднее указанного в договоре срока. В обоих случаях продавец обязан сообщить срок готовности не позднее, чем за месяц до даты готовности квартиры. Третий вариант указания срока готовности выбирается в том случае, если в момент продажи квартира готова, но права владения ЖАО не переданы.
Квартира передается покупателю после получения разрешения на ее эксплуатацию от строительной инспекции и после ее проверки покупателем. Если взносы в счет продажной цены или оговоренные совместно с продавцом и выполненные, представленные к оплате дополнительные или модификационные работы остаются не оплаченными, продавец может не передавать покупателю ключи, если только на этот счет нет специального договора.


.

     

Ashley

Передача прав владения и передача акционерных сертификатов
Согласно Закону о купле-продаже жилых помещений, покупатель получает права владения акциями после уплаты продажной цены в полном объеме. Акционерные сертификаты передаются после того, как покупатель заплатил продажную цену, оплатил оговоренные совместно с продавцом и выполненные, представленные к оплате дополнительные или модификационные работы, а также выполнил другие обязательства, приравниваемые к уплате продажной цены и отвечающие условиям договора купли-продажи.

5. СОГЛАСОВАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ И МОДИФИКАЦИОННЫХ РАБОТ
Часто, хотя и не всегда, в продажную цену входят некоторые варианты материалов и цветовых решений, из числа которых покупатель может выбрать, например, обои, кафель и дверцы кухонных шкафов.
От входящих в продажную цену опций нужно отделить возможные дополнительные и модификационные работы. Они заказываются и выполняются отдельно. Например, обычно остекление балконов и камины должны, при желании, заказываться отдельно.
Если в проспекте говорится о «подготовке для камина» (takkavaraus), то под этим строители и подрядчики имеют обычно в виду то, что для устройства камина в квартире есть место, способное выдержать вес камина. Под этим обычно имеется в виду не то, что камин, дымоход или труба готовы, а то, что их можно, при желании, заказать отдельно.
Дополнительные и модификационные работы следует обговаривать с продавцом еще до заключения договора или на как можно более раннем этапе. Так покупатель сможет узнать, какие изменения возможны и в какие сроки о них следует договариваться.
О дополнительных и модификационных работах можно договариваться уже при заключении договора купли-продажи и указывать их в договоре. На те работы, которые заказываются после заключения договора купли-продажи, обычно составляется отдельный договор, и работы оплачиваются согласно договору после их выполнения.
О проведении дополнительных и модификационных работ договариваются с продавцом или его уполномоченным подрядчиком. Как договоры, так и относящиеся к ним предложения и ответы всегда следует составлять в письменном виде. Обычно в составляемых покупателю предложениях по дополнительным и модификационным работам указывается твердая цена. В соответствии со статьей 8, § 25 Закона о защите прав потребителей, предприниматель, предлагающий услугу по твердой цене, не обязан раскрывать структуру цены своему клиенту. Потребителям цена должна сообщаться с учетом НДС.
Покупатель не имеет права, в отсутствие специального договора, в течение строительного этапа приглашать на строительную площадку своего подрядчика заказывать материалы для собственной квартиры. После сдачи квартиры и передачи права собственности покупатель вправе производить в квартире изменения в ррамках, установленных законом о ЖАО.

     

Ashley

6. ПРЕДСТАВИТЕЛИ ПОКУПАТЕЛЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Строительный инспектор (”наблюдатель”)
Продавец несет ответственность за должное выполнение строительного проекта, для чего набирается необходимый персонал. Нередко покупатель также проявляет желание контролировать практическое выполнение строительства. При соответствующем желании покупателей, продавец может организовать посещения стройплощадки. Тем не менее, покупатели не вправе свободно посещать стройплощадку в угодное им время, поскольку для пребывания на площадке требуется специальное разрешение и, ввиду требований безопасности, на стройплощадке могут находиться только рабочие, поставщики материалов и прочие лица, имеющие отношение к выполнению строительного проекта.
Закон о купле-продаже жилых помещений позволяет покупателям выбирать, в качестве собственных представителей, строительного инспектора, обладающего правом посещения стройплощадки и получения от ЖАО и акционера-учредителя необходимой информации, в том числе договора строительного подряда, чертежей и описания строительных работ, необходимых для контроля за выполнением работ. Покупатели вправе выбирать инспектора при двух оговорках: инспектор должен обладать соответствующей квалификацией и не должен зависеть от строительного подрядчика или акционера-учредителя.
Задача инспектора – контролировать график выполнения строительных работ, соответствие строительных методов и используемых материалов и возведение здания в соответствии с договором строительного подряда.
Инспектор может совещаться со строительным подрядчиком или его представителем и делать, по собственному усмотрению, замечания и предложения. Он информирует о своих наблюдениях покупателей – например, в письменном виде или созывая их на собрание. Покупатели акционерных сертификатов принимают решение, дают ли наблюдения или замечания инспектора повод для принятия мер. Инспектор не является контролером объекта, и он не обладает правом отдавать распоряжения в адрес продавца/подрядчика или покупателей. Его статус не дает ему также права принимать обязывающие к исполнению решения в адрес ЖАО или отдельных покупателей. Полномочия строительного инспектора сохраняются до окончания этапа строительства.
Наличие или отсутствие инспектора не влияет на ответственность продавца.
Вопрос о выборе инспектора решается на собрании покупателей акций. Временное правление ЖАО, существующее на этапе строительства, созывает собрание
акционеров после продажи одной четвертой части квартир ЖАО. Приглашение рассылается заказным письмом или иным доказуемым способом. Акционерные сертификаты одной квартиры дают право одного голоса.
В соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, в случае избрания строительного инспектора, его гонорар и прочие проистекающие из его деятельности расходы становятся расходами ЖАО, даже если они не учитывались при составлении бюджета. В качестве расходной статьи ЖАО, этот гонорар впоследствии оплачивается акционерами. Как часть квартирной платы, этот расход распределяется на всех акционеров, даже если не все акционеры принимали участие в выборе инспектора.



.

     

Ashley

Ревизор
На собрании покупатели вправе избрать в качестве своего представителя также ревизора. Ревизор обладает теми же полномочиями, что и действительный ревизор ЖАО. Право ревизии распространяется на счета ЖАО и деятельность его правления, а также, согласно статье 2, §12 Закона о купле-продаже жилых помещений, на счет для выплаты продажной цены. Полномочия ревизора сохраняются до окончания того финансового года, в течение которого завершается строительный этап.
Гонорар ревизора можно прибавлять к расходам ЖАО таким же образом, что и гонорар строительного инспектора.

7. ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ
Осмотр жилплощади
До выплаты предусмотренных Договором купли-продажи двух последних взносов в счет продажной цены, покупателю должна быть предоставлена возможность познакомиться с новым домом. Такое ознакомление называют «осмотром жилплощади». Продавец сообщает об организации осмотра. Для осмотра покупатель обычно получает бланк, куда он заносит возможные недостатки и дефекты, если таковые заметны.
При обнаружении дефектов, они устраняются до вселения в квартиру. В соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, если дефекты являются незначительными и не осложняют проживание в квартире, продавец вправе перенести их устранение и объединить его с годичной проверкой. Таким образом, об устранении дефектов можно договариваться в конкретных случаях отдельно.
Одна из целей осмотра жилплощади – составление документального отчета о состоянии квартиры в отношении доступных для осмотра поверхностей на момент передачи жилплощади покупателю. Обычно об обнаруженных дефектах можно сообщать также во время годичной проверки, однако в таком случае составленный при осмотре жилплощади документ сверяется с протоколом годичной проверки. На этом основании можно оценить, появился ли какой-нибудь легко обнаруживаемый дефект поверхности (царапина на паркете, волосяная трещина на раковине) при эксплуатации квартиры в течение года, в случае чего за дефект несет ответственность покупатель.

Годичная проверка
В связи с годичной проверкой сообщения о замеченных дефектах собираются от всех покупателей квартир. Годичная проверка устраивается по истечении 12-15 месяцев после ввода здания в эксплуатацию, то есть примерно через год после начала проживания. Если в ЖАО входит несколько зданий, проверка должна пройти в каждом из них в пределах указанного срока.
Обычно проверка устраивается таким образом, что продавец направляет покупателю и ЖАО бланки для сообщения о дефектах. Эти бланки возвращаются продавцу. После этого продавец осматривает дефекты, высказывает свое мнение и устраняет их.
По закону, протокол проверки составляет продавец. К форме протокола не предъявляются особые требования, так что протоколом может считаться также заполненный покупателем бланк с сообщениями о дефектах. Главное – это то, чтобы в протоколе были указаны владельцы квартиры (причастные к делу) и выявленные дефекты. После проверки протокол передается для комментариев покупателю. Время подачи комментариев – три недели после предоставления протокола к сведению. В течение этого срока протокол может дополняться.
Право предъявления претензии между покупателями и ЖАО в случае обнаружения дефектов подразделяется согласно ответственности за содержание и техническое обслуживание. Обычно это означает то, что покупатель сообщает о дефектах, обнаруженных на внутренних поверхностях его квартиры, а также о дефектах приусадебного участка и прочих помещений, которые, согласно уставу ЖАО, относятся к области ответственности (компетенции) акционера. ЖАО сообщает о дефектах, обнаруженных в других частях здания, а также той части участка, которая принадлежит ЖАО.
Покупатель вправе записать или зарегистрировать в протоколе все, что, по его мнению, относится к дефектам. Обычно в том же протоколе продавец фиксирует собственное отношение по данному вопросу, то есть высказывает свое мнение, признает ли он указанное обстоятельство в качестве дефекта, за который несет ответственность продавец. Если стороны не сходятся во мнениях по какому-либо вопросу, он толкуется согласно положениям об ошибках и дефектах Закона о купле-продаже жилых помещений.
Все замеченные дефекты должны сообщаться во время годичной проверки. После годичной проверки продавец более не признает в качестве дефекта такое обстоятельство, которое можно было выявить. После проверки дефекты устраняются.


.

     

Ashley

8. СОБРАНИЕ АКЦИОНЕРОВ ПО ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
На время строительства управлением ЖАО занимается временное правление, которое обычно состоит, например, из должностных лиц строительной компании или должностных лиц подрядчика. Когда здания готовы и покупатели вселились в свои квартиры, устраивается собрание акционеров.
Обычно такое собрание называется собранием по передаче управления, поскольку его практическое значение заключается в том, что ЖАО переходит от управления строительной компанией к собственному управлению и обслуживанию акционерами. Следует заметить, что собрание по передаче управления не имеет отношения, например, к признанию дефектов.
В правление ЖАО может избираться представитель строительной компании, если он на это согласен. Практически, представитель строительной компании может продолжать оставаться в правлении ЖАО, если строительная компания не продала все акции на момент передачи управления.
Обычно собрание проводится спустя примерно три месяца после ввода зданий в эксплуатацию. За это время подготавливается повестка дня, собираются передаваемые ЖАО документы и уточняются прочие имеющие отношение к строительству вопросы до начала управления силами акционеров. Тем не менее, на организацию собрания может иногда уходить более длительный срок, поскольку выяснение отдельных обстоятельств в тех или иных случаях может требовать дополнительного времени.
На собрании по передаче управления рассматриваются, в числе прочего, следующие вопросы:
●
Обнародуется промежуточный баланс и отчет о выполнении бюджета, а также заявления ревизоров по данному вопросу.
●
Сообщаются сведения о техническом выполнении строительных работ:
●
Обычно констатируется завершение строительства в соответствии с планами и рассматриваются важнейшие аспекты строительства.
●
Предоставляется слово строительному инспектору, если таковой избран.
●
Кроме того можно, например, рассмотреть вопросы технического обслуживания ЖАО и ответить на вопросы покупателей.
●
Выбирается правление ЖАО и ревизоры на оставшийся срок до завершения финансового года.
●
Во многих ЖАО на собрании акционеров также высвобождается гарантийное обеспечение на время строительства и вместо него назначается гарантийное обеспечение после этапа строительства. Однако, высвобождение гарантийного обеспечения не относится к обязательной повестке дня собрания по передаче управления.

9. ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Для RS-объектов существуют гарантийные обеспечения в целях защиты интересов ЖАО и акционеров. Данная система устроена таким образом, что, в соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, одно из трех гарантийных обеспечений всегда остается в силе – начиная с первого договора купли-продажи и вплоть до истечения 10-летнего срока со дня получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Гарантийное обеспечение на этапе строительства
В соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, гарантийное обеспечение на этапе строительства может существовать в форме депозитного вклада, банковского поручительства или иного обеспечения, соответствующего назначению. На практике самым распространенным видом гарантийного обеспечения является банковское поручительство, которое предоставляет банк, действующий в качестве RS-банка.
В начале продаж размер гарантийного обеспечения должен составлять примерно 5 % от величины строительных расходов, а в процессе продаж – минимум 10 % от совокупной продажной цены проданных акционерных сертификатов. Если взятая ЖАО ссуда составляет более 30 % от фактической цены, при исчислении гарантийного обеспечения в качестве продажной цены берется сумма, составляющая 70 % от фактической цены.
Гарантийное обеспечение должно высвобождаться после выполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи и договора строительного подряда. Продавец передает согласие на высвобождение гарантийного обеспечения для подписания покупателям и ЖАО после проведения государственным строительным инспектором (строительным надзором) эксплуатационной проверки и получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Акционеры дают письменное согласие в части своей квартиры. В качестве согласия со стороны ЖАО, предоставляется выписка из протокола заседания правления ЖАО с зафиксированным в нем решением о высвобождении обеспечения. Документы о согласии можно вернуть продавцу на собрании ЖАО, или собрании по передаче управления, устраиваемом по окончании строительства, или же иным способом, избранным продавцом. Продавец передает документы о согласии хранителю гарантийного обеспечения, то есть обычно банку, который, получив эти документы, высвобождает гарантийные обеспечения по истечении минимум трех месяцев с получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.


.

     

Ashley

Гарантийное обеспечение после этапа строительства
В связи с высвобождением гарантийного обеспечения на этапе строительства, вместо него предоставляется гарантийное обеспечение после этапа строительства, размер которого составляет 2 % от продажной цены реализованных квартир. Если размер долга по ссуде ЖАО превышает 30 % от фактической цены, то при исчислении гарантийного обеспечения в качестве продажной цены берется сумма, составляющая
70 % от фактической цены. Необходимость предоставления гарантийного обеспечения отпадает по истечении 15 месяцев после утверждения ввода здания в эксплуатацию. В качестве обеспечения обычно используется банковское поручительство.
Гарантийное обеспечение следует высвобождать после исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи квартиры и договора строительного подряда. Покупатели подписывают договор в отношении своей квартиры. С разрешения ЖАО, предоставляется извлечение из протокола заседания правления ЖАО, где зафиксировано решение о высвобождении обязательства. Согласие подписывается после проведения годичной проверки и устранения заявленных при этом дефектов, подпадающих под Закон о купле-продаже жилых помещений.
Документ о согласии передается продавцу. Продавец передает его хранителю гарантийного обеспечения, то есть обычно банку, который, получив этот документ, высвобождает гарантийное обеспечение по истечении 15 месяцев после утверждения ввода здания в эксплуатацию, или практически сразу после устранения возможных дефектов, замеченных при проведении годичной проверки.
Высвобождение гарантийных обеспечений на этапе строительства или после этапа строительства не влияет на ответственность продавца в отношении дефектов.

Удержание гарантийного обеспечения
Согласно Закону о купле-продаже жилых помещений, гарантийное обеспечение не может удерживаться без веской причины. Если покупатели или ЖАО не высвобождают гарантийное обеспечение, следует незамедлительно, в письменном виде сообщить продавцу об отказе и его причинах. Так продавец сможет выразить собственное мнение, и можно решить вопросы, возможно оставшиеся неясными.
Высвобождение гарантийного обеспечения на этапе строительства и после этапа строительства без получения согласия
При наличии правления ЖАО, избранного в соответствии со статьей 2, § 23 Закона о купле-продаже жилых помещений, гарантийные обеспечения высвобождаются без согласия покупателей и ЖАО не позднее, чем по истечении 12 месяцев со времени проведения годичной проверки всех зданий ЖАО.
Тем не менее, гарантийные обеспечения не высвобождаются, если ЖАО или покупатель акционерных сертификатов возражает против высвобождения обеспечения и подает соответствующее заявление для рассмотрения в арбитражную комиссию по делам потребителей или в суд. Возражающий против высвобождения обеспечения покупатель или ЖАО должны уведомить о своем возражении обеспечителя или депозитный банк, который принял в качестве гарантийного обеспечения банковский депозит, а также представить им свидетельство, выданное арбитражной комиссией по делам потребителей или судом, для рассмотрения данного вопроса до истечения упомянутого выше 12-месячного срока. В противном случае гарантийное обеспечение высвобождается.

Гарантийное обеспечение на случай недееспособности акционера-учредителя
Гарантийное обеспечение на случай недееспособности акционера-учредителя берется еще до начала продаж квартир. Свидетельство о гарантийном обеспечении относится к гарантийным документам. Данное гарантийное обеспечение не подлежит отдельному высвобождению и остается в силе в течение 10 лет со дня получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Если ЖАО принадлежат несколько зданий с различным сроком готовности, действительность обеспечения высчитывается всегда от даты разрешения на ввод в эксплуатацию каждого индивидуального здания.
На практике, гарантийное обеспечение на случай недееспособности предоставляется страховой компанией. С некоторыми ограничениями и после вычитания франшизы, это обеспечение может использоваться для компенсации дефектов, выявленных после годичной проверки в случае неплатежеспособности продавца и в отсутствие других видов гарантийного обеспечения. Максимальная величина компенсации составляет 25
% от строительных расходов.


.

     

Ashley

Особые случаи: если реализуется потребность в гарантийном обеспечении
Гарантийные обеспечения могут потребоваться, если строительство приостановлено или если обнаружен такой дефект, который подпадает под Закон о купле-продаже жилых помещений и который продавец не устраняет или не компенсирует, даже если это относится к его обязанностям.
Гарантийные обеспечения на этапе строительства и после этапа строительства предоставляются, как правило, в форме банковской гарантии. Обычно банк не высвобождает автоматически обеспечение или его часть для использования акционерами или ЖАО, если право на использование обеспечения является сомнительным. На практике, покупатели и ЖАО должны представить банку обоснование права использования гарантийного обеспечения. При этом третья сторона – например, суд – высказывает мнение относительно того, подпадает ли дефект под определение, существующее в Законе о купле-продаже жилых помещений. Арбитражная комиссия по делам потребителей также вправе давать рекомендации относительно разногласий, касающихся гарантийного обеспечения.
Гарантийное обеспечение на случай недееспособности обычно представляет собой страховой полис. Если оно необходимо, следует обратиться к предоставившей его страховой компании.
Следует заметить, что гарантийные обеспечения гарантируют такое строительство, которое выполнялось в соответствии с планами и договорами. Поэтому их нельзя использовать, например, для финансирования дополнительных и модификационных работ или для повышения уровня ЖАО или квартир выше договорного.

10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ОШИБКИ И ДЕФЕКТЫ В НОВОЙ КВАРТИРЕ
Наличие в квартире дефектов определяется в соответствии с правилами в отношении дефектов, прописанными в Законе о купле-продаже жилых помещений. Квартира должна соответствовать договору, предоставленной информации, прописанным в нормативах требованиям, а также должному уровню гигиеничности и безопасности. Квартира должна быть построена с использованием адекватных материалов, профессионально и тщательно, с соблюдением добросовестной практики строительства.

Ниже рассказывается о правилах в отношении ошибок и дефектов, прописанных в Законе о купле-продаже жилых помещений.

Общие правила в отношении дефектов
Согласно правилам в отношении ошибок и дефектов, квартира должна, в числе прочего, отвечать договору, быть построена в соответствии со строительными предписаниями и выполнена с применением добросовестной практики строительства. При толковании понятия «добросовестная практика строительства» можно использовать, помимо строительных предписаний, критерии RYL (общие требования к качеству строительных работ), в которых предлагаются рекомендации в отношении требований к качеству и проверки качества.

Ошибка информирования
Продавец обязан сообщать покупателю всю существенную, влияющую на договор информацию до заключения договора купли продажи. При покупке новой квартиры, вся существенная информация содержится в гарантийных документах, где задаются рамки для осуществления строительного объекта. Если в гарантийных документах не оговаривается некоторое обстоятельство, покупатель вправе исходить из того, что соответствующий элемент выполняется с применением добросовестных практики строительства.
Если квартира не отвечает информации, полученной до заключения договора купли-продажи, возможно, что договор заключен с ошибкой информирования. При оценке ошибки рассматриваются, в частности, следующие обстоятельства: можно ли исходить из того, что неправильная информация повлияла на договор купли-продажи; знал ли покупатель истинное положение вещей до заключения договора; и привела ли неправильная информация к ущербу.

Экономическая ошибка
Экономическая ошибка – это разновидность информационной ошибки. Экономическая ошибка при заключении договора может допускаться, в частности, в случае, если покупатель, до заключения договора, получил недостаточную или ошибочную информацию о владении квартиры или ее использовании или о тех экономических
обстоятельствах, которые имеют отношение к экономическому положению ЖАО, что, предположительно, повлияло на заключение договора.



.

     

Ashley

СТАТЬЯ 4, § 14 ЗАКОНА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ОБЩИЕ ПРАВИЛА ОТНОСИТЕЛЬНО ОШИБОК И ДЕФЕКТОВ
Квартира сдана с ошибкой или дефектом, если
1. она не отвечает условиям договора;
2. она не отвечает прописанным в правилах или предписаниях требованиям, которым здание должно было отвечать при получении разрешения на ввод его в эксплуатацию от государственного инспектора;
3. эксплуатация квартиры наносит ущерб здоровью, или существуют веские данные в пользу того, что эксплуатация квартиры может наносить ущерб здоровью;
4. строительство или ремонтные работы не выполнены с применением добросовестной практики строительства или же выполнены непрофессионально и небрежно;
5. использованный при строительстве или при выполнении ремонтных работ материал не отвечает по своей долговечности или иным свойствам обычным требованиям хорошего качества, если только стороны не договорились отдельно в отношении качества такого материала; или
6. квартира в принципе не отвечает тому результату, которого в обычном случае может ожидать покупатель такой квартиры при заключении договора купли-продажи.

СТАТЬЯ 4, § 15 ЗАКОНА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
СВЕДЕНИЯ О КВАРТИРЕ
Также, квартира сдана с ошибкой, если
1. она не соответствует той информации о квартире, которую продавец передал до заключения договора купли-продажи и которая, предположительно, повлияла на заключение договора;
2. до заключения договора продавец не поставил покупателя в известность о таком касающемся квартиры обстоятельстве, о котором покупатель должен был знать согласно правилам в отношении маркетинга жилья, и данное невыполнение обязательств, предположительно, повлияло на договор купли-продажи;
3. до заключения договора продавец не поставил покупателя в известность о таком касающемся квартиры особом обстоятельстве, о котором он, предположительно, знал и о котором покупатель обоснованно рассчитывал быть проинформированным, и данное невыполнение обязательств, предположительно, повлияло на договор купли-продажи;
или
4. продавец не предоставил покупателю необходимой специальной информации относительно использования материалов или оборудования квартиры или ухода за ними или же предоставил по этим вопросам неверные или вводящие в заблуждение сведения.
Правила относительно ошибок и дефектов применяются на условиях, прописанных в пунктах 1-3 параграфа 1, также в том случае, если продавец предоставил неверную или вводящую в заблуждение информацию относительно окружающей среды или местных услуг или же не предоставил информации по этим вопросам, влияющим на эксплуатацию квартиры и ее ценность.
Правила относительно ошибок и дефектов, прописанные в параграфе 1, применяются также, если, после заключения договора купли-продажи и до передачи прав владения квартирой, продавец предоставил или не предоставил информацию таким образом, что это, предположительно, повлияло на решение покупателя.
Положения статьи 6, § 27 применяются также к ответственности продавца за информацию, предоставленную или не предоставленную покупателю каким-либо третьим лицом, а не продавцом.

СТАТЬЯ 4, § 27 ЗАКОНА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОШИБКА
При продаже квартиры допущена экономическая ошибка, если продавец до заключения договора купли-продажи
1. предоставил покупателю неверную или вводящую в заблуждение информацию в отношении экономических обязательств или ответственности, вытекающей из покупки данной квартиры или ее эксплуатации, например, в отношении квартирной платы или части долга ЖАО, которая приходится на продаваемые акции, или же экономического положения ЖАО, что, предположительно, повлияло на заключение договора;
2. не предоставил покупателю такую информацию в отношении обстоятельства, предусмотренного пунктом 1, которую он, согласно предписанию о маркетинге жилых помещений, был обязан предоставить, и невыполнение обязанностей предположительно повлияло на заключение договора; или
3. иным образом не предоставил покупателю информацию в отношении обстоятельства, предусмотренного пунктом 1, которое, предположительно, было известно продавцу, и о котором покупатель обоснованно мог ожидать получения информации, и невыполнение продавцом своих обязанностей предположительно повлияло на заключение договора.
При продаже квартиры допущена экономическая ошибка, если экономическое положение ЖАО, к которому применимы положения статьи 2 Закона купли-продажи жилых помещений, по завершении строительства является более слабым, чем это предусмотрено остающимся в силе проектом бюджета.
Если при продаже квартиры допущена экономическая ошибка, применяются положения, прописанные в пункте 3 § 19, а также в параграфах 21, 25 и 26.


.

     

Ashley

Покупатель не вправе ссылаться на экономическую ошибку, если он не сообщит об ошибке продавцу в течение приемлемого времени с того момента, когда он обнаружил ошибку или когда он должен был ее обнаружить. Тем не менее, невыполнение покупателем этого условия не имеет вышеупомянутых последствий, если продавец или его представитель допустил грубую небрежность или повел себя нечестно и недостойно.

Юридическая ошибка
Под юридической ошибкой подразумевается ситуация, когда права на акционерные сертификаты предъявляются третьими лицами. На практике RS-система хорошо защищает покупателя от подобных ошибок, и подобные спорные ситуации случаются крайне редко.

СТАТЬЯ 4, § 28 ЗАКОНА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ЮРИДИЧЕСКАЯ ОШИБКА
При сдаче квартиры допущена юридическая ошибка, если квартирой или ее частью владеют третьи лица или если третьи лица обладают на нее залоговым или иным правом и из договора купли-продажи не следует, что покупатель должен принять ее с учетом ограничений, накладываемых на объект купли-продажи правами третьих лиц. Покупатель вправе требовать компенсации за допущенную юридическую ошибку также в тех случаях, когда третье лицо утверждает, что оно обладает вышеупомянутыми правами, и когда существуют очевидные основания для такого утверждения.
Покупатель не вправе ссылаться на юридическую ошибку, если он не сообщит об ошибке продавцу в течение приемлемого времени с того момента, когда он обнаружил ошибку или когда он должен был ее обнаружить. Тем не менее, невыполнение покупателем этого условия не имеет вышеупомянутых последствий, если продавец или его представитель допустил грубую небрежность или повел себя нечестно и недостойно. Положения, прописанные в пункте 3 § 19 и в § 21, применяются также в случае юридической ошибки.
Если продавец не предпринимает незамедлительных мер по пресечению прав третьих лиц или иному исправлению ошибки, покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи или, если ошибка не является существенной, требовать соответствующего снижения цены.
Если юридическая ошибка существовала в момент заключения договора купли-продажи, покупатель вправе требовать компенсации причиненного ущерба, если он не знал и не должен был знать о наличии ошибки. Если ошибка возникла после заключения договора, покупатель вправе требовать компенсации причиненного ущерба, если только продавец не докажет, что ошибка или ущерб не являются следствием совершенных им действий.
Предъявление рекламации до годичной проверки
На начальном этапе проживания в новой квартире продавцу сообщают о возможных обнаруженных дефектах во время осмотра жилплощади и во время годичной проверки. Между этими двумя проверками нет необходимости сообщать о незначительных погрешностях, не мешающих проживанию в квартире. При выявлении крупных дефектов, которые, возможно, наносят ущерб зданию, о них следует незамедлительно сообщать продавцу.

Предъявление рекламации во время годичной проверки
Назначение годичной проверки – выявить и устранить возможные дефекты за один раз. Это позволяет выполнить все ремонтные работы по конкретному ЖАО в один прием, чтобы причинить как можно меньше неудобств покупателям. При годичной проверке покупатель должен сообщить все выявленные дефекты. После годичной проверки покупатель теряет право считать дефектом такое обстоятельство, которое следовало выявить и о котором следовало сообщить при проведении годичной проверки.




.

     

Ashley

Предъявление рекламации после годичной проверки
Если после проведения годичной проверки в квартире выявляются дефекты, за которые, в соответствии с Законом о купле-продаже жилых помещений, ответственность несет продавец и которые не были выявлены при проведении годичной проверки, покупатель должен в приемлемый срок сообщить об обнаруженных дефектах и предъявляемых им требованиях продавцу. Приемлемость срока уведомления оценивается в зависимости от того, когда покупатель должен был выявить дефект и осознать его значение. Обращается внимание на то, когда проявились последствия дефекта и какими они были на тот момент. Дефектом ни в коем случае нельзя считать обстоятельство, о котором покупатель знал до заключения договора купли-продажи.
После годичной проверки продавец несет ответственность только за возможные скрытые дефекты, которые уже были в здании при передаче квартир покупателям, но которые были выявлены позже. При рассмотрении рекламаций, поданных после годичной проверки, учитываются перечисленные ниже положения. Если ответ по какому-либо из перечисленных пунктов является положительным, продавец обычно не несет ответственности за обстоятельства, предъявляемые в качестве дефектов:
●
Имеется в виду дефект, который следовало выявить не позднее годичной проверки, однако при ее проведении соответствующая рекламация подана не была.
●
После годичной проверки был выявлен или должен был быть выявлен дефект, находящийся на ответственности продавца, но о котором не было подано рекламации в приемлемый срок.
●
Дефект или потребность в ремонте вызвана износом или эксплуатацией здания, квартиры или двора или невыполнением требований по их эксплуатации и техническому обслуживанию.
●
Истек срок эксплуатации строительного элемента, строительного материала, прибора или устройства. Если не было заключено специального договора о качестве, используемые при строительстве материалы должны отвечать требованиям обычного хорошего качества.
●
Имеется в виду дефект, о котором покупатель знал или должен был знать до заключения договора купли-продажи.
●
10-летний период ответственности истек.


11. ПОСЛЕДСТВИЯ ОШИБОК И ДЕФЕКТОВ
Исправление ошибок и устранение дефектов
Покупатель обладает принципиальным правом требовать исправления ошибок и дефектов. Если ошибку или дефект невозможно исправить или же если исправление ведет к непропорционально большим расходам по сравнению с их значением для покупателя, продавец вправе отвергнуть требование покупателя об исправлении ошибки или дефекта.
Продавец вправе за свой счет устранить ошибку или дефект, если он сообщает об их незамедлительном исправлении после предъявления покупателем рекламации. Продавец вправе так поступать, даже если покупатель не требует исправления ошибки или дефекта, а вместо этого требует, например, снижения цены или расторжения договора купли-продажи.
Покупатель вправе отказаться от исправления в силу особо веской причины. К таким относятся, например, то, что исправление ошибки или дефекта приведет к существенному ущербу, снижению ценности квартиры или к появлению опасности того, что расходы покупателя не будут возмещены. Если покупатель безосновательно отказывается от предложения продавца исправить ошибку или дефект, он может лишиться права на полноценную компенсацию расходов, связанных с исправлением ошибки или дефекта, если такие расходы оказываются более высокими по сравнению с расходами по исправлению ошибки или дефекта силами продавца.
Тем не менее, продавец не вправе ссылаться на то, что ему не было предоставлено возможности устранить дефект, если покупатель устранил его и если, учитывая обстоятельства, невозможно в разумных пределах предполагать, что покупатель должен был дождаться устранения дефекта силами продавца. К таким ситуациям относятся, например, внезапные неисправности в системе отопления или протекание воды во время выходных дней.
Продавец обязан исправить ошибку или дефект в течение приемлемого срока после того, как покупатель сообщил об ошибке. Тем не менее, исправление ошибки или дефекта, выявленного до годичной проверки, может быть отложено и осуществлено сразу же после годичной поверки. Условием является то, что неудобство, причиняемое отсрочкой покупателю, является незначительным, и отсутствует иная причина, в силу которой следовало устранять ошибку или дефект раньше. Например, сам дефект не наносит существенного ущерба покупателю, но имеет значение для здания (например, повреждения, вызванные повышенной влажностью). Типичными дефектами, устраняемыми после проведения годичной проверки, являются, например, дефекты поверхности материалов, такие как выбоины в паркете, треснувшие кафельные плитки и поцарапанные поверхности дверей.
Устранение ошибок и дефектов является обычно первоочередной мерой до снижения цены или расторжения договора.


.

     

Ashley

Прочие последствия ошибок и дефектов
Снижение цены (уценка)
Если исправление ошибки или дефекта не рассматривается или если они не устраняются, покупатель вправе требовать соответствующего ошибкам и приемлемого снижения цены. Снижение цены приходится на практике определять в каждом конкретном случае, принимая во внимание, в числе прочего, влияние ошибки или дефекта на потребительскую стоимость, внешний вид и меновую стоимость квартиры.

Воздержание от оплаты
Покупатель вправе воздержаться от платы продажной цены по причине ошибки или дефекта. Однако, удержанная сумма не должна превышать денежное выражение требований, которые покупатель вправе выдвигать на основании ошибки или дефекта.

Возмещение ущерба
По Закону о купле-продаже жилых помещений, продавец всегда несет ответственность за непосредственный ущерб, причиненный ошибкой или дефектом. Что же касается опосредованных ошибок и дефектов, то материальная ответственность предполагает наличие небрежности со стороны продавца. Опосредованным ущербом считается, в числе прочего, существенное ухудшение эксплуатационных возможностей квартиры. Возмещаемый ущерб должен быть существенным; на практике это означает, что, например, обычные ежегодные ремонтные работы обычно не приводят к такому ухудшению эксплуатационных возможностей, которое следует компенсировать.
В силу одного только своего положения продавец не обязан, если он не допустил небрежности, возмещать нанесенный здоровью ущерб из-за дефекта использованного при строительстве материала, или материальный ущерб, если ущерб нанесен не самой квартире, а иной собственности или движимому имуществу, находящемуся, в основном, в частном пользовании. В соответствии с Законом об ответственности за продукцию, ответственность несет производитель дефектного материала или изделия. В таких случаях изготовитель несет так называемую строгую ответственность, т.е. ответственность, не зависящую от возможно допущенной небрежности.

Расторжение договора
Крайним последствием ошибок или дефектов является расторжение договора. Покупатель вправе расторгнуть договор, если нарушение договора является существенным и ошибку или дефект невозможно исправить. Основания для расторжения договора появляются в редких случаях, и первоочередными являются другие последствия ошибок или дефектов.


12. ТЕХОБСЛУЖИВАНИЕ КВАРТИРЫ И ЖАО
ЖАО получает книгу техобслуживания здания, а покупатели – инструкции по эксплуатации квартиры. Для поддержания ценности недвижимости и комфортности проживания, важно соблюдать полученные инструкции. С точки зрения техобслуживания конкретной квартиры, особенно важными являются следующие инструкции:
●
Вентиляция всегда должна быть включенной.
●
Необходимо соблюдать инструкции по уходу за паркетом и прочими поверхностными материалами.
●
Канализация и вытяжной шкаф над кухонной плитой должны регулярно очищаться согласно инструкциям.
●
Для лучшего просыхания, электрокаминку сауны следует оставлять включенной в течение примерно 20 минут после окончания пользования сауной.
●
Во влажных помещениях после принятия душа следует вытирать воду.
●
Не следует размещать зеленые насаждения непосредственно вблизи фасада или позволять растениям подниматься по фасаду.
●
Уклоны и стоки участка нельзя изменять таким образом, чтобы дождевые воды стекали в сторону здания.


.

     

Ashley

ЭТАПЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ:
1. Бронирование
●
Существует предварительная информация об объекте.
●
Заинтересованный клиент может сделать не обязывающее бронирование.
2. Заключение договора купли-продажи
●
Договор можно заключать после предоставления гарантийных документов.
●
Познакомьтесь с гарантийными документами и купчей до подписания договора купли-продажи. Попросите объяснить те обстоятельства, которые останутся непонятными.
●
Заключайте договор в письменном виде, используя форму, утвержденную уполномоченным по делам потребителей.
●
Продажная цена выплачивается вами по мере выполнения строительного проекта. Два последних взноса выплачиваются после того, как вам предоставляется возможность осмотреть квартиру.
3. Уточнение опций, включаемых в договор
●
Продажная цена может включать право выбирать, например, между различными цветами поверхностных материалов или кафельных плиток.
●
Следует выяснить, включает ли продажная цена выбор различных опций. Если да, выберите соответствующие опции в указанные продавцом сроки. Хорошо продумайте выбранные опции, потому что впоследствии их уже нельзя будет изменить без отдельной платы.

4. Заказ отдельно оплачиваемых модификационных или дополнительных работ
●
Как правило, за отдельную плату можно заказать выполнение в вашем будущем доме дополнительных или модификационных работ.
●
Продумайте свои пожелания.
●
Побеседуйте о своих пожеланиях с продавцом. Он объяснит, что можно сделать и в какой срок вам нужно подтвердить свой заказ.
●
Попросите письменное предложение и заключите письменный договор на выполнение требуемых работ.
5. Собрание покупателей
●
Продавец приглашает покупателей на собрание после продажи четвертой части квартир.
●
На собрании покупатели, при желании, могут избрать собственного строительного инспектора и ревизора, а соответствующие расходы прибавляются к расходам ЖАО. Эти расходы будут погашаться как уже сделавшими свой выбор, так и будущими покупателями, даже если они не учтены в бюджете ЖАО.
●
Инспектор должен быть независимым от продавца и подрядчика. Он должен также обладать квалификацией, необходимой для выполнения своих обязанностей.
●
Инспектор следит за тем, чтобы строительство выполнялось согласно договору.
6. Осмотр жилплощади
●
Продавец сообщает покупателям, когда те смогут осмотреть свои квартиры.
●
При осмотре вы заполняете бланк, куда заносите все возможные недостатки. Если в квартире выявляются недостатки, они устраняются, по возможности, до вселения.
7. Вселение
●
Срок сдачи квартиры можно проверить по договору купли-продажи.
●
Продавец сообщает о дне вселения за месяц до вселения.
●
Если с продавцом не заключено иного договора, условием получения ключей является оплаченная продажная цена, а также условленные с продавцом, выполненные и представленные к оплате дополнительные работы. Право владения акциями переходит к вам после оплаты продажной цены.
8. Собрание по передаче управления
●
Продавец созывает покупателей на внеочередное собрание ЖАО, на котором, в частности, представляется промежуточный финансовый отчет и выбирается правление ЖАО.
●
Обычно собрание проводится спустя три месяца после постройки зданий ЖАО. В отдельных случаях организация собрания может потребовать более длительного времени.
9. Годичная проверка
●
Годичная проверка поводится через 12-15 месяцев после санкционирования эксплуатации здания органами строительной инспекции.
●
Вы получите от продавца бланк для проведения годичной проверки, куда занесете возможные дефекты. Износ в течение проживания к дефектам не относится.
●
Возможные дефекты устраняются после годичной проверки.

●
Гарантийные обеспечения (на этапе строительства и после этапа строительства, см. с. 17 настоящего руководства) высвобождаются автоматически через год после годичной проверки.
10. Техобслуживание квартиры и ЖАО
●
Продавец передает ЖАО и покупателям инструкции, касающиеся техобслуживания ЖАО и квартир.
●



Talonrakennusteollisuus ry, Rakennusteollisuuden Kustannus RTK Oy.


.

     

Ashley

http://www.mig.ee/index.php/mg/rus/...prinimatel_stva



.

     

Smolko

Почитал все, что нашел здесь по Starttirahta и не понял одного. На это пособие может расчитывать только тот, кто уже живет в Финляндии (не турист), потерял работу и собрался начинать бизнес?
А может иностранец, только собирающийся прибыть в Финляндию на это пособие расчитывать? И каким образом? Ведь это пособие запрашивается еще до организации дела (или до регистрации, все-таки?), а значит на этот момент еще нет соответсвующей визы.

     

Ashley

Да. Тот, кто проживает уже здесь. Еще необходимо пройти бизнес-курсы.




.

     

Ashley

http://www.logistic.ru/news/2008/10/17/16/





.

     

kermen

Здравствуте, Эшли. У вас замечательная тема с массой полезной информации. Буду ее теперь рекомендовать друзьям.

Не знаю, смогу ли я помочь с проектами. Проекты какого типа вы имели в виду?

     

Ashley

Спасибо! 8)

Нет, помогать с проектами не надо. Мы сами как-нибудь 8)
Просто интересно как их открывают.
Меня, к примеру, интересуют социальные. Я раньше посещала проекты для иммигрантов, но вот как все это организуется - без понятия.
Кто дает средства?
К кому обращаться? В ТЕ-кескус?
Нужно ли быть предпринимателем?
Если да, то какая форма предпринимательства должна быть?

Извините! 8)


.

     

Ashley

По действующему законодательству иностранцы имеют право приобретать недвижимое имущество в Финляндии (дома, квартиры, землю, коммерческие объекты) с оформлением как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственным исключением служат объекты на Аландских островах: для их приобретения требуется согласие от финского правительства. Однако предложения недвижимости в этой финской автономии встречаются достаточно редко.

Надежная юридическая защита, уважение права собственности гарантируется в равной степени всем иностранным инвесторам и владельцам недвижимости.


С чего начинать процесс покупки

В Финляндии при покупке недвижимости обычно обращаются в агентство, которое должно иметь лицензию на свою деятельность. Между продавцом и агентом заключается договор, по которому посредник пользуется исключительным правом на продажу данной недвижимости. В нем указываются все основные сведения о недвижимости, цена и условия платежа.

После выбора объекта на том или ином сайте можно купить его и удаленно, обратившись в агентство и сообщив дату приезда для оформления сделки, однако большинство покупателей предпочитает перед заключением сделки приехать и осмотреть жилье лично.

Расчеты между продавцом и покупателем удобнее всего осуществлять посредством банковских переводов. Любой дееспособный иностранный гражданин, прибывающий в Финляндию на достаточно длительный срок, может открыть счет в финском банке. Для этого нужно предъявить постоянное или временное разрешение на пребывание в Финляндии и указать свой адрес (как в Финляндии, так и в стране, откуда он прибыл). Других ограничений для иностранцев не предусмотрено.

Счет открывается в евро. При образовании на счете отрицательного сальдо через три рабочих дня банк высылает клиенту уведомление с просьбой положить на счет рекомендованную минимальную сумму. В случае невыплаты банк присылает повторные уведомления через 18 и 33 рабочих дня, после чего владельцу счета выставляется штраф в размере 5 евро за каждое уведомление.

     

Ashley

Как проходит сделка

Через органы местного самоуправления покупатель должен выяснить право использования недвижимости, возможное использование земельного участка и построек, находящихся на его территории. До заключения предварительного договора можно условиться с продавцом о проверке состояния недвижимости на наличие дефектов, при этом стороны согласовывают, кто и как выплачивает вознаграждение эксперту. Ответственность за дефекты возлагается на продавца. Затем в присутствии нотариуса в агентстве продавцом и покупателем подписывается предварительный договор.

В предварительном договоре идентифицируется объект недвижимости, указывается сумма сделки, график и способ платежа, дата перехода собственности, размер неустойки за просроченный платеж, сумма и условия задатка. Задаток составляет около 4% от суммы сделки (как правило, не менее €2-5 тыс.) и выплачивается с условием, что при отказе продавца он возвращает указанную сумму покупателю, кроме случая, когда сделка не совершена по вине последнего: тогда задаток остается у продавца.

Переход права собственности в Финляндии осуществляется через местный городской суд (суд первой инстанции) по месту нахождения объекта покупки, куда после оплаты покупателем налога на регистрацию права собственности подаются на утверждение документы. После этого у нотариуса подписывается купчая – основной договор купли-продажи. Подписи ставят продавец, покупатель и сам нотариус. Ко дню совершения сделки покупатель заранее переводит всю сумму на счет продавца.

После подписания купчей право владения недвижимости переходит к новому собственнику. В среднем вся процедура купли-продажи занимает две недели.

     

Ashley

Сопутствующие расходы

При приобретении недвижимости в Финляндии покупатель оплачивает налог на регистрацию права собственности в размере 4% от стоимости, указанной в предварительном договоре, услуги нотариуса и гербовый сбор в размере 0,05-0,1%. Комиссию агенту платит продавец.

В случаях, когда продавец недвижимости – юридическое лицо, покупки через агентство налог на право собственности включается в стоимость жилья и составляет 1,6% стоимости всей сделки. (о регистрации юридических лиц смотрите соответствующий раздел ниже)


Покупка квартиры в кондоминиуме

Согласно финским законам, многоквартирные дома являются собственностью жилищных акционерных обществ. Купив определенное количество акций жилищного акционерного общества, лицо становится владельцем соответствующей этим акциям квартиры в доме. Земля, на которой находятся эти строения, является собственностью общества либо арендуется.

Жилищное акционерное общество ведет реестр собственников акций. Владение акциями дает право на владение квартирой. При приобретении акций необходимо узнать больше о делах самого общества: проверить результаты финансовой деятельности за предыдущие годы, наличие или отсутствие банковских долгов, выяснить, уплачены ли налоги и иные платежи, не принято ли на собрании общества решение о капитальном ремонте или других дорогостоящих операциях, которые значительно увеличат расходы нового владельца.

Необходимо учитывать такой фактор, как обязательные общие домовые расходы, которые идут на оплату персонала, текущий ремонт, вывоз мусора, содержание служебных помещений. Каждое жилищное акционерное общество само определяет сумму общих домовых расходов во время годового собрания акционеров.
Владение недвижимостью через акционерное общество является привлекательным с точки зрения налогообложения, так как не платится налог на собственность

     

Ashley

Ипотека в Финляндии

В Финляндии хорошо развито ипотечное кредитование. Любой банк может дать кредит как юридическому, так и частному лицу. Для этого нужно предоставить действующий загранпаспорт, справку о доходах (ежемесячный заработок заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем платеж) и предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Для заключения ипотечного кредита у заемщика должны быть на счете в банке средства в сумме от 15 до 30% от стоимости планируемой покупки. Банки, как правило, покрывают не более 70% от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредита составляет от 15 до 30 лет, а процентная ставка – 3,9% годовых. Приобретаемая собственность сразу же регистрируется на покупателя. Российские банки не предоставляют ипотечных кредитов на покупку недвижимости в Финляндии, однако дают консультации по кредитованию и процедуре приобретения.

Если кредит не возвращается в срок, то заложенное имущество продается банком. Из вырученных средств взимается задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Банк не имеет права самовольно изъять объект у заемщика: весь процесс происходит по решению суда.

     

Ashley

Покупка земли

Приобрести землю в Финляндии достаточно легко. Для властей страны важно, чтобы она приносила доход в виде налогов, поэтому государство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций. Этим активно пользуются иностранцы, в том числе россияне, покупая земельные участки под застройку. Существенных различий между покупкой земли и покупкой дома или квартиры нет: единственное, что при покупке земли требуется разрешение от местных властей (об этом ниже).


Строительство жилья

При покупке участка под застройку будущему собственнику необходимо получить у органов местного самоуправления право на строительство и разрешение на постройку конкретного объекта с его описанием. Право может уже существовать при приобретении земельного участка. Обычно оно действует без дополнительного обновления около 20 лет, и в нем указаны основные общие условия постройки: например, площадь, этажность, строительный материал. Разрешение на строительство выдают при представлении плана конкретной постройки, как правило, сроком на три года с момента его утверждения.

Строительством руководит компания-подрядчик. Для выбора проекта дома необходимо учесть строительные ограничения кадастрового плана территории, на которой расположен участок земли: на количество строений на участке, этажность, наклон крыши, цвет и материал дома. Самый популярный материал для строительства – дерево.

Согласно действующим законам, на строительном объекте должны быть назначены ответственный за проектирование и выполнение работ, ответственный за проведение работ канализационных систем и ответственный прораб. Все они должны иметь лицензию на данную деятельность и опыт работы.

Проект дома оценивается в €2,5–3,5 тыс.: в эту сумму входит архитектурный проект, проекты электропроводки и канализационных систем. Стоимость квадратного метра при постройке коттеджа составляет около €1,9 тыс.

     

Ashley

Регистрация юридического лица в Финляндии

Можно приобрести недвижимость, зарегистрировав ее на юридическое лицо. Законодательство Финляндии не накладывает ограничений на иностранцев, желающих учредить предприятие, что можно сделать в следующих организационно-правовых формах: частный предприниматель, партнерство, открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью, закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью, кооператив.

Стоимость услуг по регистрации юридического лица в Финляндии составляет около €1 тыс. Вся процедура занимает примерно шесть недель.

При регистрации фирмы либо один из учредителей должен быть резидентом Европейского Союза, либо (для регистрации бизнеса со 100%-ным иностранным участием) требуется разрешение государственного бюро патентов и регистрации Финляндии. Для этого туда нужно направить уведомление в двух экземплярах, которое должно быть составлено на специальном бланке на финском или шведском языке. После этого общество включается в Торговый реестр Финляндии и приобретает статус юридичес¬кого лица.

Для того чтобы нерезиденту Европейского Союза зарегистрироваться в Финляндии как частному предпринимателю, необходимо разрешение на работу и вид на жительство в этой стране. Предприниматель единолично владеет и управляет своим бизнесом в Финляндии и несет неограниченную ответственность по долгам и обязательствам частного предприятия.

Партнерство учреждается минимум двумя лицами без необходимости оплаты какого-либо капитала. Управление предприятием осуществляется в соответствии с учредительным договором.

Открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним акционером. Минимальный размер уставного капитала составляет €80 тыс.; он должен быть внесен в течение месяца с момента регистрации компании. Управляет компанией Совет директоров, в котором как минимум двое должны быть резидентами Европейского Союза. Для закрытой акционерной компании минимальный размер капитала равен €8 тыс., и большинство директоров должно быть резидентами ЕС.

Такая форма предпринимательской деятельности в Финляндии, как кооператив, редко используется иностранными инвесторами, однако все учредители кооператива (минимум три) вправе быть нерезидентами Европейского Союза.

Все зарегистрированные в Финляндии предприятия, независимо от формы собственности, обязаны вести бухгалтерский учет и сдавать периодическую отчетность. Для удаленного ведения бизнеса в Финляндии стоит посоветоваться с юристом.

Финские компании и кооперативы платят налог на прибыль по ставке в 28%. Партнерства не рассматриваются как самостоятельные субъекты налогообложения в Финляндии. Доход партнерства распределяется между участниками соответственно их долям и облагается налогом по месту их пребывания. Доход частного предпринимателя облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, как личный доход физического лица.

     

Ashley

Как снять жилье в Финляндии

Снять квартиру или дом в Финляндии может любой желающий, независимо от гражданства. Процедура происходит на основании договора аренды. Минимальных и максимальных сроков, как и ограничений по арендной плате, законодательством не установлено – практикуется как краткосрочная, так и долгосрочная аренда жилья.

Сдачей недвижимости занимаются как частные лица, так и страховые общества, церковные приходы, благотворительные фонды, для учащихся – жилищные фонды учебных заведений.

Съемщик заключает договор аренды с владельцем дома или квартиры, в котором определяются сумма арендной платы и условия оплаты. Плата обычно вносится заранее в начале месяца. Договором также определяется срок, на который сдается жилье – определенного законодательством минимума и максимума не существует.

Если арендная плата вносится несвоевременно или жилец нарушает покой соседей, то хозяин может расторгнуть договор раньше срока его окончания, обратившись в суд. При этом квартиросъемщик должен выехать из жилья в течение 35 дней после решения суда.

Среднемесячная стоимость аренды квартиры площадью 50 кв. м в Хельсинки составляет €600-800. Жилье того же метража, к примеру, в городе Котка обойдется дешевле – €420-650. Аренда коттеджа обойдется от €1,5 до 3 тыс. в неделю – опять же в зависимости от региона.

     

Ashley

Обязанности владельцев, налоги и сборы, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости.

Стоимость содержания недвижимости в Финляндии складывается из двух показателей: ежегодный налог на имущество и коммунальные платежи. Однако поскольку эти показатели зависят от местоположения, площади дома или квартиры, то и конечная стоимость содержания варьируется. Зачастую содержание одинаковых домов в соседних коммунах может различаться в разы из-за того, что ставка ежегодного налога в этих коммунах существенно различается. Она зависит от кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом или квартира, и ежегодно определяется местным муниципалитетом. Поэтому при покупке дома в Финляндии рекомендуют заранее выяснить у риэлтора установленный местными властями ежегодный налог на недвижимость для данной коммуны.

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

В зависимости от региона и площади ежегодный налог на недвижимость в Финляндии составляет от 0,3 до 1% оценочной (кадастровой) стоимости объекта. Она, как правило, гораздо ниже рыночной. Для постоянных резидентов (лиц, постоянно проживающих в данном объекте недвижимости) налоговая ставка уменьшается вдвое и составляет 0,15-0,5% от оценочной стоимости. Впрочем, наши соотечественники под это определение подпадают только в случае переезда в Финляндию.

Если во владении находится земельный участок под строительство, то, пока оно не завершено, налог на землю составляет 1–3% той же кадастровой стоимости участка. По окончании строительства надо платить установленный местным стандартом налог – как на участок земли, так и на постройку, находящуюся на его территории.

Текущие коммунальные платежи опять-таки зависят от стиля жизни, метража, типа постройки и региона. Также при покупке недвижимости следует обращать внимание на то, какая система отопления в доме или квартире, поскольку Финляндия все-таки северная страна, и основные затраты здесь идут именно на отопление. В городах здесь центральное отопление, за городом – электрическое, 1 кВт/ч стоит €0,1. В счете, присылаемом по почте, помимо стоимости отопления и электричества отдельно указываются расходы на воду, так что окончательный счет зависит от потребления воды.

Владельцы отдельно стоящих домов также оплачивают обязательную страховку имущества от пожара, сборы на содержание дорог и вывоз мусора (€70–90 в год). А обладатели квартир (omakotitalo) вынуждены платить за уборку придомовой территории, которая в год «съедает» из кармана собственника те же самые €70-90. Еще примерно €2–3 в месяц за «квадрат» составляют расходы на оплату персонала, текущий ремонт, вывоз мусора и такие экзотичные для российских квартиросъемщиков, но абсолютно естественные для финнов услуги, как содержание сауны и прачечной (они есть практически в любом квартирном доме). Поскольку сумма взноса определяется акционерным обществом жильцов, то она также может варьироваться.

Таким образом, содержание недвижимости в Финляндии зависит в конечном итоге от цели покупки. Если квартира покупается для переезда, то ее содержание на окраине Хельсинки с налогом на недвижимость, страховкой и прочими расходами обойдется в €100–150 в месяц, а содержание типичного коттеджа площадью 150 кв. м в месяц стоит €120-150. При проживании на протяжении 1-2 месяцев в году затраты на содержание дома в 100 кв. м составляют €1 тыс. в год: эта сумма покрывает электричество, воду, налог и страховку. При проживании в течение всего летнего периода и частично зимой, без экономии на воде и наличии бойлера содержание дома площадью 120 кв. м составляет €2,13 тыс. в год.

Счета за коммунальные платежи и извещения на уплату ежегодного налога приходит по почте. Если владелец дома не имеет возможности забирать их, периодически наведываясь в свое финское жилище, и оплачивать счет банковским переводом из России, то разумнее открыть текущий счет в финском банке (об открытии счета смотрите раздел «Процедура Покупки»). Тогда извещения будут приходить в банк, который автоматически списывает со счета необходимую сумму и отправляет платеж за содержание дома. Отчет с расшифровкой затрат банк направляет держателю счета. При покупке дома риэлторы советуют воспользоваться такими услугами банка и оказывают в этом помощь.

     

Ashley

Сдача недвижимости в аренду

Сдавая жилье в аренду, можно не только покрыть затраты на его содержание, но и получить дополнительный доход. Иностранцы имеют полное право зарабатывать на своих финских домах, но за это также надо заплатить налог. Как акционерное общество, так и частное лицо уплачивают одинаковую налоговую ставку с извлеченной прибыли. Она составляет 28% с прибыли в год. При этом берется не общая прибыль, а рассчитывается разница от полученных доходов и суммы всех расходов по содержанию недвижимости (налог на недвижимость, электричество, вода, вывоз мусора и т.д.)

Условия аренды стандартны и не менялись с конца 90-х годов, никаких ограничений по срокам или размерам ренты нет. За последние 10 лет средняя по стране арендная ставка на квартиры и дома выросла больше, чем вдвое. Средняя стоимость аренды дома составляет €1,5 тыс. в неделю. Цена сдачи квартиры, также как и цена ее продажи, зависит от города и района. 3-х комнатная квартира в центре Хельсинки стоит порядка €1-1,2 тыс. в месяц. Такая же в пригороде – €600-700. И та же «трешка» в Лахти, Тампере или Лаппенранте стоит уже от 300 до €500 за месяц. Годовой доход от аренды недвижимости в Хельсинки составляет 4,5-6,2% от стоимости покупки с учетом инфляции.

Рынок аренды широко развит, поскольку спрос на коттеджи в Финляндии стабилен на протяжении длительного времени. По оценкам специалистов, спрос даже превышает предложение. В основном русские владельцы сдают свои финские домики своим соотечественникам – петербуржцам, москвичам, которые ездят в соседнюю страну на выходные порыбачить, поохотиться и покататься на лыжах. Поэтому наиболее активные сезоны совпадают с большинством российских праздников: Рождество, Новый год, майские праздники, летний период. Поскольку снимают жилье в Финляндии в основном россияне и языкового барьера нет, сдавать дом можно самостоятельно через многочисленные интернет-порталы, доски объявлений, печатные каталоги и газеты или напрямую общаясь с арендатором. В таком случае можно сэкономить на комиссионных турфирмы или риэлтерского агентства.

Наиболее популярные у россиян места проведения отдыха, а, следовательно, и аренды коттеджей – это юго-восточная Финляндия и север страны, Лапландия. По прогнозам экспертов, общий рост цен на аренду объектов недвижимости по всей Финляндии составит 3,1 % в течение 2008 года.

     

Ashley

Управление недвижимостью

В силу географической близости петербуржцам содержать недвижимость в Финляндии легче всего – при наличии визы съездить на выходные и проверить финский дом им не составит труда.

Но если владельцу недвижимости не посчастливилось жить в Санкт-Петербурге, то, в принципе, можно обратиться за помощью к управляющей компании: проблема заключается в том, что в отличие от других стран, в Финляндии их не так много. Если в Хельсинки еще можно найти компанию, которая присмотрит за жильем, то уже в 20 км от столицы никто не поедет мыть окна в дачном доме.

Обычно за управлением недвижимостью покупатели обращаются к риэлтору, через которого осуществлялась покупка. Агент может и помочь с поиском арендаторов, и договориться с компанией, которая проведет ремонт, перепланировку или заменит протекшие водопроводные трубы.

При этом необходимо иметь в виду, что российские фирмы в Финляндии являются лишь посредниками, т.к. для ведения риэлторской деятельности в стране необходимо иметь сертификат, получить который может только финская фирма. Потому российские риэлторы могут работать только через своих финских сертифицированных партнеров.

     

Ashley

Продажа недвижимости

Если финскую недвижимость решено продать, то налог на прибыль с продажи не будет взиматься, если объект был в собственности более двух лет. Если же этот срок менее двух лет, то необходимо заплатить государству 28% от прибыли, полученной с продажи. Прибыль исчисляется разницей суммы продажи и покупки недвижимости. В случае если прибыль составляет менее €1 тыс., налог не платится.

При продаже недвижимости услуги риэлтора в Финляндии оплачивает продавец. Это будет стоить примерно 3-5% от стоимости сделки плюс НДС (22% от получившейся суммы). Избежать этих затрат не удастся, поскольку самостоятельно продавать дом в Финляндии нельзя, необходимо проводить сделку через агента. Совершать сделки с недвижимостью могут лишь сертифицированные финские фирмы. Также можно обратиться к российским риэлторам, которые работают в качестве посредника со своими финскими сертифицированными партнерами. Сейчас почти каждая компания, занимающиеся продажами зарубежной недвижимости, имеет в своем портфолио финские объекты.

С благодарностью Александру Велликоку


Дополнения-уточнения oт Ирины Хуланмяки

Hалог на прибыль с продажи будет взиматься, если объект был в собственности более двух лет.

Законодательство по недвижимости Финляндии не запрещает частным лицам совершать сделки без участия агента.

Каждая сделка с недвижимостью в Финляндии подвергается налогообложению как доход с капитала и составляет 28% от прибыли, возникшей в результате разницы в ценах между приобритением и продажей недвижимости. Продавец освобождается от уплаты налога с прибыли в случае, если объектом продажи являлась недвижимость, которой продавец владел и одновременно использовал ее в качестве постоянного жилья для себя или своей семьи в течение двух лет неразрывного периода.

Если продавец недвижимости проживает одновременно в нескольких квартирах (недвижимостях), то уплаты налога освобождается только одна сделка с недвижимостью. При этом продавцу необходимо иметь доказательства того, что он проживал в продаваемой недвижимости постоянно в течение двух лет.


Спасибо!



.

     

Ashley

Типы домов в Финляндии

Дом

1. В Финляндии дома четко делятся на дома для постоянно проживания (собственные дома) и дома для отдыха (летние коттеджи). Отличие – в уплате налога при покупке.

2. Год постройки может варьироваться от 1840-х до наших дней. Долговечность построек не может не впечатлять и по сей день – благодаря высокому уровню качества используемых стройматериалов. Из чего будет построен дом – дело вкуса. Калиброванный брус, кирпич, бетонные блоки – выбор за вами.

3. Площадь дома в Финляндии зачастую зависит от его назначения. Дом для отдыха может быть от 40 кв. м, а для постоянного проживания от 60 кв. м. Дом в 200 кв. м – редкость.

4. Этажность дома зависит от ваших предпочтений, но финны больше любят одноэтажные.

5. Отопление – в основном электрическое. Практически во всех домах есть камин, что создает дополнительный уют и тепло в доме. Возможно использование дровяного, дизельного и даже мазутного отопления.

6. Водоснабжение: могут быть подведены центральные коммуникации либо собственный колодец с насосом.

Участок

1. Тип участка играет решающую роль при выборе объекта недвижимости. Участок может быть с собственной береговой линией (oma ranta), с общей береговой линией, в лесу либо на открытой местности у дороги. Стоимость участка меняется в зависимости от близости водоема, инфраструктуры.

2. Собственность или аренда: участок может находиться в собственности у физического или юридического лица, а может быть взят в аренду у города, муниципалитета и даже церкви.

3. Водный ресурс – может входить в состав участка. Это часть озера, реки или моря.

4. Береговые сооружения – это пирс, навес для лодки или катера. Сауна на самом краю берега – большая редкость, как правило, это старые постройки. На сегодняшний день сауну можно строить не ближе 10 метров от берега.

Коммуникации – электроэнергия, как правило, уже проведена к участку, а дороги есть даже к самому маленькому поселку.

     

Ashley

Покупка участка земли

При покупке незастроенного участка, расположенного на территории Финляндии, будущему собственнику прежде всего необходимо получить разрешение органов власти местного самоуправления. Выдача или отказ в приобретении зависит в основном от того, в каких целях будет использована купленная земля.

При приобретении участка под строительство капитального дома необходимы следующие документы:

1. Rakennusoikeus– право на строительство (т. е. право строить на этом участке земли капитальный дом или дом для отдыха).

2. Rakennuslupa– документ, дающий разрешение на строительство конкретного дома (планировка дома и пр.).

Документы выдают органы местного самоуправления по месту нахождения участка. Право на строительство может уже существовать при приобретении земельного участка. Как правило, оно действует без дополнительного обновления около 20 лет, и в нем указаны основные общие условия строительства, например площадь, этажность, строительный материал и т. д. Разрешение на строительство выдают при представлении конкретного плана, как правило, сроком на три года с момента его утверждения.



Покупка участка земли с дачным домиком

Согласно §5 Закона об иностранцах (ULK KiintL) негражданин страны, проживающий за границей, может приобрести недвижимость на территории Финляндии для проведения свободного времени или отдыха. Для этого необходимо запросить разрешение Центра окружающей среды. Покупатель получает его в том округе, где собирается совершить покупку. Разрешение выдают в течение трех месяцев после совершения сделки или подписания соответствующего договора.

Согласно §7 Закона об иностранцах можно также получить предварительное разрешение. Его стоимость около 20 евро. Исключение составляет недвижимость, находящаяся в пограничной зоне. На ее приобретение необходима веская причина (§4).



Покупка капитального дома

Если иностранец приобретает в Финляндии капитальный дом, предназначенный для постоянного проживания, никакого разрешения не требуется. Заключают обычный договор купли-продажи недвижимости, после чего ее регистрируют в установленном законом порядке на нового собственника. Согласно местному законодательству приобретатель капитального дома, в том числе и иностранный гражданин, в случае если этот дом предназначен для постоянного жительства и является его первым домом (жильем) на территории страны, освобождается от уплаты государственного налога, составляющего 4% от стоимости приобретенной недвижимости. Это касается тех людей, чей возраст не превышает 40 лет. П

ри приобретении недвижимости – дома или дачи, т. е. объектов, связанных с землей, – переход права собственности осуществляется через суд первой инстанции по месту нахождения объекта покупки. Несмотря на грозное название «суд первой инстанции», это обычная рутинная процедура.

     

Ashley

Покупка квартиры в многоэтажном или многоквартирном доме

Согласно финским законам многоэтажные или многоквартирные дома, как правило, являются собственностью жилищных акционерных обществ (ЖАО). ЖАО могут принадлежать один или несколько домов. Земля, на которой находятся эти строения, является собственностью акционерного общества либо арендуется.

Жилищное акционерное общество ведет реестр собственников акций. Акции данного ЖАО дают право владеть квартирой. То есть при покупке квартиры приобретаются акции данного жилищного общества. Совершая подобную сделку, прежде всего необходимо проверить состояние самого ЖАО: результаты финансовой деятельности за предыдущие годы, наличие или отсутствие банковских долгов; выяснить, уплачены ли налоги и иные платежи, не принято ли на собрании общества решение о капитальном ремонте или других дорогостоящих операциях (например ремонт крыши или замена оконных рам), которые значительно увеличат расходы нового владельца.

При покупке недвижимости необходимо учитывать такой фактор, как обязательные общие домовые расходы, отнесенные на 1 кв. м площади. Эти деньги идут на оплату работы персонала, текущий ремонт, вывоз мусора, содержание домовой сауны, прачечной и сушильной комнат и пр. Каждое жилищное акционерное общество само определяет сумму общих домовых расходов во время годового собрания акционеров.



Покупка недвижимости (земельного участка, дома отдыха и т. д.) фирмой для предпринимательских целей

В последние годы как иностранные предприятия, так и иностранные граждане все чаще приобретают недвижимость в Финляндии в предпринимательских целях. Это могут быть промышленные объекты, земельные участки под строительство и другие объекты. Покупая землю и/или недвижимость, нужно обратить внимание на ряд важных вопросов: не обременена она ли долгами, не находится ли в залоге и пр.

При покупке участка земли особое внимание нужно обратить на план-карту земельного участка. К сожалению, есть немало случаев, когда покупатели по незнанию или по небрежности проигнорировали вышеуказанные вопросы и впоследствии понесли серьезные финансовые потери. Для каждого земельного участка существует план-карта, на котором указаны все имеющиеся сооружения (как и те, которые могут быть построены в случае полученного на это разрешения).


http://vh-realty.ru/pages/185/

     

Ashley

http://translate.google.fi/translat...&hl=fi&ie=UTF-8







.

     

Ashley

http://www.kauppatie.com/11-2008/8.pdf


С огромной благодарностью адвокату Игорю Хитрухину.





.

     

Ashley

http://www.om.fi/ru/Etusivu/Julkaisut/1222680400442





Брошюра "Priobretenije nedvizhimosti i zhilja v Finljandii"

ОБЩЕЕ ................................... ................................... 6
Имеет ли иностранный гражданин право на
приобретение недвижимости и жилья в Финляндии?
Действовать самому или привлечь поверенного?
Есть ли необходимость в услугах риэлтера?
ВАЖНЫЕ ПОНЯТИЯ ................................... ..............7
Что означает понятие «недвижимость» в Финляндии?
Какие категории недвижимости можно приобрести в
Финляндии?
Что такое отчуждаемая и дробная доли
недвижимости?
Приобретение путем покупки или аренды
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ....................... .10
Подготовка к сделке купли-продажи
Обязанность продавца - предоставить информацию о
недвижимости
Обязанность покупателя – произвести осмотр
недвижимости
Полезные документы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ....................... ............................12
Договор купли-продажи
Другие условия сделки
Купля-продажа недвижимости с залогом
Предварительный договор о купле-продаже
недвижимости
Официальные заверители сделки
Ограничения, связанные с приобретением земельного
участка
ОФОРМЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ........................ ..................................1 5
Когда и как оформляется государственная
регистрация права собственности?
Государственная регистрация отчуждаемой доли
ГАРАНТИИ И ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).......................... ..16
В каком порядке оформляется залог?
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ....................... ..............17
Сдача недвижимости в аренду
Продажа права аренды
ДОГОВОР ОБ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ
СОБСТВЕННОСТИ ................................... .................20
ПРИОБРЕТЕНИЕ И АРЕНДА ЖИЛЫХ КВАРТИР
ИЛИ КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.....................20
Подготовка к купле-продаже жилой квартиры
Обязанности продавца и покупателя
Сделка купли-продажи жилой квартиры
Регистрация сделки купли-продажи жилой квартиры
Аренда квартиры
ФОРМИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ..24
Органы, осуществляющие формирование объектов
недвижимости
Кадастр недвижимости является публичным
Формирование (разделение/выделение)
недвижимости
Порядок действий при формировании недвижимости
Доли в общих территориях
Пути проходов, права пользования дорогами и
обременения
Затраты на формирование недвижимости
Регистрация
Хранение документов в архиве
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ .....................29
Основные законодательные акты
Передача регистрационных функций в Управление
геодезии и землеустройства
Контактные данные



.






.

     

Ashley

Вопрос к действующим предпринимателям или ведомым людям -

сколько человек разрешено принимать в свою фирму на практику и на какой срок?



.