Строительство коттеджей как бизнес
 

Хочу спросить совета, как местные оценивают перспективы такого варианта бизнеса, как инвестирование средств в покупку участков, строительство на них omakotitalo или kesämökki и продажа оных, готовых под ключ, русским гражданам? Очередной спад цен на недвижимость должен закончится, а значит дело, в принципе, должно при дОлжном подходе к юридической чистоте участка и грамотном маркетинге, приносить доход. Строительство планируется вести на заёмные средства под залог, собственно, земли. Кто что скажет?

Шурочка, этим занимаются профессиональные работники и менеджеры, живущие в стране имеющие тесные связи во всей цепочке, такие как я.
Если желаете построится на продажу, мы все готовы рассмотреть Ваше предложение построить что-то конкретно, там-то, за ВАШИ ДЕНьГИ и пусть эти деньги будут заёмные...ВАМИ. Пробить кредит для ВАС тоже можно в местном банке, но этим тоже будем заниматься не бесплатно.
Совет: без 60% своих средств ВАМ нечего у нас делать.

угу, толко если ваша фирма будет строит для Шуры, то ему потом будет очен трудно продатъ етот домик, за такую цену, чтобы, хотябы свое вернутъ :)
по моему строителныи бузнес в Ф. выгоден толко тогда, когда ест связи или сам умеешъ многое делатъ, если же нанимат для всех работ со стороны, то в прогаре будеш однозначно, т.к. надо еше учестъ 28 % налога с продажи. Даже по черному нанимат не выгодно, т.к. база для налога увеличивается и при етом строителъ ответственности не несет. Короче все тут не просто.

Естественно, никто не предлагает строиться за Ваши деньги :))) По-моему, это очевидно. Или Вы считаете, что я настолько идиот, чтобы предложить вариант, когда я прихожу, прошу у Вас деньги, строю на них с помощью Вас и продаю, а прибыль СЕБЕ забираю?! Если кто такое предлагает, кидайте адресок, я выезжаю вечерней лошадью :)))))

Я написал именно про схему инвестирования. Я продолжаю изучать местные законы и разбираться в ситуации, но, естественно, есть ещё куча всего, чего я не знаю и знать не могу. Схему я описал: выкуп участка за свой счёт, получение разрешения на строительство, получение кредита под залог выкупленного участка, наём подрядчика, сдача объекта, продажа его. По поводу налога (если владение меньше 2-х лет) я знаю. Речь идёт об организации OY и уплаты налога уже с конкретно подтверждённого дохода от продажи, не более.

Вот вижу конкретику. Понятно, что если я буду заказывать полное сопровождение сделки у кого-то, то я свои деньги никогда не отобью, так как их за меня отобьёт этот кто-то. Поэтому речь идёт только о найме подрядчика. В принципе для застройщика - обычная схема: участок свой, подрядчик сторонний. Застройщик никогда сам мощностями для строительства не обладает, только деньгами.

налог в любом случае платится с дохода, толко в случае с ОY вам надо будет еше кучу других налогов платитъ. Да и получение кредита не так чтобы 100%. не любят кредиты под строителство даватъ.

Для етого нужни связи и крепкие знания местнои системы. Тут не получается как в России, что самыи главныи ничего не делает, если он будет толко денги дават и в потолок плеват, то и прибыли не получит.

Истинно так. Только и в России так же. Это тяжёлый труд, как и любой бизнес, который предполагает прибыль. Я это прекрасно понимаю. Знания местной системы, к счастью, не являются сакральными и не передаются по наследству от шамана к шаману, так что систему реально понять и следовать ей. Значение связей велико везде, но, что-то мне подсказывает, что в Финляндии их значение меньше, чем в России в несколько раз (или, например, в бесконечное число раз меньше, чем в Абхазии :)

Конечно, Павел. Вы, как я понимаю именно подрядчик с мощностями для строительства, так что нет причин не рассматривать Вас в качестве оного и запросить при необходимости Ваше предложение своих услуг.

Интересно, какой орган или часть тела это подсказывает? Всё может оказаться ровно наоборот.

Именно так. Моя первая (не слишком умная надо сказать) мысль была: как нанять и провести гастарбартеров для строительства :) После чего я осознал, что таким образом у меня офигеенно возрастёт налогооблагаемая база, и окромя геморроя я ничего не получу. Поэтому речь о собственном строительстве и не идёт. И это правильно, так работает любой бизнес - заказчик и подрядчик - разные лица с разными задачами и разными возможностями. Подрядчик должен строить.

Подсказывает голова. Может быть всякое. И цены на недвижимость могут обвалиться окончательно и навсегда. Но экстраполирование ситуации на прочие схожие периоды истории говорит, что не могут. Аналогично и со связями. Может быть пожарные и СЭС придут и потребуют взяток, а на следующий день придут крепкие товарищи и попросят поделиться прибылью за "охрану" бизнеса. Всё теоретически может, но ведущие аналитические компании говорят строго об обратном, и мне нет пока резона им полностью не доверять. Ибо у них СВОЙ бизнес.

Ошибочная "подсказка".
Здесь чиновник не сделает за взятку , но очень даже сделает "своим" людям.
и так везде , от покупки и оформления участка , до ценника на производные и скорость их поставки.
А уж за кредитирование , даже и начинать не стоит :)
просто пример - одним не дали 200К для строительства на уже имеющейся земле и готовых док-ах , другим дали 500К , потому что они тока решили , что будут строить "может быть вот там".

Маленькая страна. Соглашусь. Но всё же не Абхазия :) Значит надо обзаводиться своими людьми. Кстати, как в Финляндии относятся к так сказать персональному вниманию к людям, принимающим решение. Например тому же кредитному менеджеру банка? Речь не идёт о взятке, а именно о персональном внимании так сказать в неденежном выражении.

Это шо такое?

сaуна, девченки.. :)

небольшие кредиты , т.с " на шпильки" , до 3ёх-5ти тыщ , раньше (не знаю , как сейчас) выдавал человечек на той стороне стола , т.е "личное внимание" - важно :)
а вот с крупными кредитами и уж тем более "бизнесс" кредитами , дело обстоит несколько иначе. одним "вниманием" не отделаешься.
:)

вот , человек имеет опыт работы с представителями бизнесс среды из стран СНГ :gy:

А какой другой вариант? Toiminimi как нерезиденту не оформить, да и не подходит сюда эта форма. Как частному лицу-нерезиденту? А как тогда лупу получать? Так-то оформляешь OY, нанимаешь себя гендиректором, ставишь зарплату, получаешь лупу, платишь налоги с зарплаты. Всё чисто и красиво. А иначе как? По турвизе на объект ездить? Несерьёзно как-то.

Sura, да все реально. Тут на сайте в коммерческом разделе есть даже подобный пример именно такого рода деятельности. Это которые по Спутнику предлагали "завизуализировать" Вашу мечту. Правда они сами и строят. И дела у них, судя по референсу идут сосем неплохо. Но схема довольно простая. Покупается БОЛЬШОЙ кусок земли, делиться на много маленьких, образуя нечто коттеджного поселка. Соответственно, цена земли ( 1 м2 ) подскакивает сразу раза в 2. Причем, потенциальные покупатели будующего коттеджа должны ее, землю, сначала выкупить. Там еще было чтото вроде обязательного заключения договора на строительство дома имеено с ними. То есть уже появляются деньги от продажи только земли для начала строительства самого коттеджа, и тем самым снижается размер кредита. Финнов, я думаю, в такие "коттеджные" поселки калачом не заманишь, а русские похоже покупают.

посмотри пс, я там ответила :)

А вот, кстати, важный вопрос: всё-таки преимущество у какого типа разрешения? На omakotitalo или на loma-asunto? Как-то первое больше доверия с точки зрения маркетинга вызывает.

У тех которым дали 500 было чем оттдавать банку :) Хотя бы теоретически :). За тех, которым не дали 200 банк такой уверености не имеет. :) Увы это субьективно, зависит еще и от умения вести перговоры.В прошлый раз муж торговался с управляющим 1.5 часа. Управляющий сдался и подписал условия мужа. Со мной даже разговаривать не стали бы . Так что ... "не надо завидовать" . Надо уметь строить отношения.

не спорю ни разу.
только их намного проще "строить" , если фундамент заложен , не таки ли? :)

а я вот не понимаю, если участок земли стоит 10-20 тысяч, то какой под него можно кредит на строительство получить?

Получить, наверное, можно. В размере не более 70% от стоимости закладываемой недвижимости.

Федоровна, мне начинает казаться, что ты - сестра таланта. :hb:

Ну, те участки, которые рассматриваю я, стоят от 1000 е за сотку. Понятно, что просто участок для строительтства дома где-то и будет до 20 тыс, но рентабельные участки с береговой линией на Сайме и окрестностях минимум в 3 раза дороже. Так что 75% от суммы залога это уже что-то.

А какая собственно говоря разница для покупателя-нерезидента в смысле доверия?
На строительство omakoti кунта определяет временной период, как правило 3 года, не успеете, платите бабки... loma в этом смысле проще - участок может годами стоять незастроенный.
С другой стороны omakoti участки предполагают строительство гораздо больших чем loma площадей.

не 3 а 5, и ломаасуннот это тоже касается, в обоих случаях можно продлить разрешение.

не местный, нознаю нескольких россиян, ставших "местными" ещё в 90-е.
От них слышал, что рынок довольно плотный, конкуренция.
Хотя, если расчет на покупателя-лоха, то может и нет ничего невозможного ...

Если русским гражданам проживающим постоянно тут, то большого спроса возможно не будет. Есть горький опыт с русским автосервисом в Финляндии. Сдал авто чтоб заменили тормозные накладки и надули. Заменили не все, а сказали что все. После этого объезжаю такие сервисы где работают русские стороной.

Без лоха и жизнь плоха (народная мудрость).

P.S Лох должен постоянно делать глупости. Иначе он потеряет квалификацию.

если ты на столько состоятелен, что самому в лом менять, то почему к русским обратился?
съэкономить решил? а, вообще-то, я знаю где работают русские, делают на совесть и деньгУ берут умеренную. могу порекомендовать

Русские, давно живущие тут, не будут покупать так как:
- цены на подобные коттеджы будут выше, чем у среднестатических финских компаний
- им не нужно "ведение сделки", обслуживание на русском языке
- у них есть время присмотреться к тому, что есть на рынке, и не спеша выбрать оптимальное
- они могут получить ценные консультации у друзей, тоже русских, которые живут здесь, и которые уже покупали что-то подобное
- в район восточной Саймы им нет смысла ломиться, так как там цены вздуты, есть более благоприятные места в районах keskisuomi, eteläsavo, häme.
- и что немаловажно, просто из принципа, учитывая менталитет.

На русских, живущих там, никто и не рассчитывает. И даже 6 причин не надо :) Расчёт на русских, живущих здесь. Причём даже не надо искать лохов, просто большинство настолько слабо себе представляет ситуацию, что помощь в подобном деле не может не быть рентабельной. Кроме того, люди, имеющие желание и возможности купить зачастую совсем не обладают временем и желанием проторчать н-количество времени в Финляндии в самостоятельном труде по постройке своего дома. У них свой бизнес и своё время.

Ох... что-то мне не очень радостно от перспективы наплытия "дачников"....

:)
*подозреваю, что финнам - тоже...

Придётся тогда перемещаться севернее линии Сейнайоки-Ювяскюла-Йоенсу и держать там оборону от бывших соотечественников... оставляя Оулу и его окрестности как следующий рубеж обороны.

Зароботок!
 

Получается, что ВЫ, вы и вы здесь на форуме сидите, чтобы за бесплатно поумничать или напрашиваетесь как Павел?

Да как-то лениво...
Просто, по моим наблюдениям, такие покупатели, которые "не обладают временем и желанием проторчать н-количество времени в Финляндии в самостоятельном труде по постройке своего дома. У них свой бизнес и своё время" - читай :"Денег не считают"... Ну как-то маловато среди них приятных собеседников. Все больше понты и распальцовка... Хотя, надо признать, в спортивных штанах ониуже не ходят...
:)

Тогда остаётся либо голосать за Перуссуомалайсет, либо терпеть...

На полях замечу, что мне доводилось общаться с состоятельными владельцами собственных бизнесов. Большинство из них было образованными людьми и вполне приятными собеседниками. Мы, наверное, о разных бизнесах говорим :) вполне допускаю, что "ларёчники" именно таковы, какими Вы их нарисовали.

Ну честно сказать, я просто пару раз попадала в одно купе с такими "дачниками"... Уж не знаю, чем они там занимаются - ларьками али трубами, но чет не вдохновило...
А так ... мне Прохоров в ПрожектореПерис... очень понравился - говорит по делу, и с юмором все нормально... Хородковский тоже - ну оооочень приятно выглядит...
:)

А Мы с Шурой откроем свою фирму!!! И если Шура опытный бизнесмен, то как говорится,- лучше с умным потерять чем с дураком найти!)



Участок на сайме...ну пусть. купили за 70к€(т.е за 66,5к€ + 4%налог), заложили, получили 40к€(по хорошему) на 40 тысяч евро -дорогу да подключения,проектированиие(разреше ние на строительство не стоит ничего, так как включено в проектированние) ну начали фундамент копать и всё, где будем брать ещё 120-150к€ на год другой? Кредит, так к нему обеспечение 60%.

Ну за финнов-то вам говорить не стоит, думаю им по-любому лучше дачники,
чем иммигранты-колбасники, не так ли?

Правильно, и будете на пару леса собирать - разбирать по 2-3 недели, так больше ничего и делать не надо будет :) :)

Это типа юмор?? :rolleyes:

Хотя пардон за офтоп..

Гыыы...однако,Павел,как быстро ты профукал чужие 40 косарей,а толком ещё ничего и не сделано... :gy:

Это одно из вашего недавнего:
- ?

*Подводник, я все же была права про "дачников"...
:)

Таки да. Дачники такие дачники...

А я видимо был прав насчет иммигрантов-колбасников :)

А я тебя найму, ты у нас деваха шустрая, к тому-же женский труд мне сладок и приятен))



А ты сам сделай больше, чего на зеркало пенять...!!!)))


С минуты начинай смотреть:

http://www.youtube.com/watch?v=tBn7WLeEpA4

Не, я болше по бухгалтерии :) могу вам сметы подсчитыват :)

Ну раз сметчится-пулемётчится, распиши-ка нам как эффективно ОСВОИТь 40к€ на береговом участке на сайме, на самом начальном этапе.

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-tontit/5779723

Ничего себе цена.
70 000 евро, за клочок земли и без своего берега...
Это ж всего 22 сотки, передом зайти, задом выйти.
Да небось нарезано из большого куска так, что соседние задницы со всех сторон
над грядками торчать будут. Очень напоминает дачный кооператив в Советском Союзе
Неужели покупают?

тоест ты предлагеш мне 40 тысяч и я должна расписат, как на них купит участок за 70т и построит там дом? :) Надо подумат, ето не просто :)

С берегом, как хочешь, так и нарежут)
Покупают.
22-ве маловато, но и карту надо смотреть, выезжать. Вообщем задание виртуальное, предположим, что собрались там благоприятствующие обстоятельства и МЫ решили просчитать.


Участок купили и заложили, дали нам 40к€

Вопрос: как распорядится первыми 40к€ ?

Так с берегом уже 120 попросят за такое йже лоскуток, раз без берега 70. Свой берег - это ж значительная составляющая цены. Ладно, бизнес есть бизнес, но с такими ценами должно быть очень и очень рентабельно.

елементарно, делаеш подушку, в зависимости от грунта 5-10 тыс. Водопровод и очистные сооружения 10т фундамент выбираем дешевыи (без утопленых етажеи) - 5-8т. ставим каркас сами деревянныи 2 т. строплила и крыша металл 5т. свет 5т. и идем в банк за добавкои. Расчет на одноетажныи дом в 120-150 кв.м. при условии, что все делаем сами :)

Ну как распорядится, дорогу и магистральное электричество провести. Подключение к электричеству потом уже за отдельные деньги на каждого клиента вешаются. А там уже можно и начинать продавать участки по 70-120 тысяч, учитывая, что купили то большой участок по значительно мЕньшей цене за м2. И если там около 10 участков, то от продажи сразу получаем 400-500 тысяч прибыли. Учитывая, что при сооружении централизованных водопровода с канлизацией государство осуществляет поддержку в размере 40-50% от сметы - следующим этапом строить централизованные водопровод с канализацией ( Там в задании написано, что коммуниации в район участков уже тянут ). Ну а дальше, уже индивидуально с каждым клиентом работать.

О,глянь,Павел-уже что-то на дом похоже-и крыша есть,и водичка из крана течёт :) уверен,что у &Irene& ещё денежка осталась на хорошую закуску и на пару коньяков...ну,и себе в заначку пятихатку отложила :D