Traveller2010

Всем добра,

предлагаю следующую тему для обсуждения. Допустим, имеется некоторый капитал для инвестиции в недвижимость. Как вариант рассматривается покупка жилой недвижимости в России, для последующей сдачи внаём на длительные сроки. Обслуживание этого бизнеса не рассматривается, так как будет осуществляться на месте специальным человеком (показ, договор, расчёты, контроль и тд). Какие плюсы и минусы по сравнению с подобной инвестицией в Финляндии? Кто то сдаёт в России, какие проблемы?

Есть подобный финский опыт. Из плюсов - неплательщика просто прижучить в случае проблем с ним, суды и законы работают, цены на жкх и обслуга дома под контролем жильцов, более-менее прогнозируемое развитие событий на рынке недвижимости.

Финансовая сторона следующая - вариант в Фи, по белому, в РФ, из рук в руки. Доходность примерно одинаковая, ну может слегка в РФ поинтереснее. Главный риск - нестабильная экономическая и политическая ситуация в РФ, потенциально обвалы цен на недвижимость, а может и на аренду, прыгающий туда сюда курс рубля, деньги не ввезти не вывезти по человечески, какая то глупость по направлению к финансовым институтам, в общем, известный всем дибилизм. Может что то ещё упускаю? Есть кто связывался?

     

&Irene&

при продаже надо заплатитъ налог, если не являетесъ резидентом России, ну или искатъ обходные пути.

     

Traveller2010

не, это не проблема. во первых, налог платится с прибыли, во вторых, если придётся что то платить уж очень много и несправедливо, то конечно обходные пути мне в помощь. вопрос про сам арендный бизнес, какие головняки у кого возникали. в фи, например, кто то пытался не платить какое то время, одно письмо с картиной платежей, расчётом судебных издержек и штрафов решило вопрос. нужна страховка - оплатили страховку. потеряли ключ - позвонили, сказали, я по емэйлу письмо в жэк - счёт жильцу, вопрос снят. по человечески, всё в рамках приличий. с Россией страшно просто связываться, в каких нибудь идиотских мелочах и глупости можно погрязнуть так, что никаких денег оттуда не захочется такой ценой.

     

&Irene&

ну налог с продажи в России не с прибыли, а с полнои стоимости ))) так, для справки. По аренде - если что не нравится, там можно сразу выгнатъ. Не стоит делатъ хорошии ремонт.
Если сдаватъ по честному через агенство, то они и будут решатъ все проблемы, правда доход будет менше.

     

Traveller2010

ну, если это так, то само собой ничего они не получат, справедливые наши.

     

&Irene&

да, это дебилнии закон которыи отпыгивает иностранцев вкладыватъ в недвижимостъ в России. 30% например с 5 млн. сумма конкретная и непонятно почему ее надо гос-ву отдатъ. Так что решаите надо вам это или нет.

     

Umba

Назовем все своими именами, никаких "инвестиций в недвижимость" в России не существует, это обыкновенная спекуляция. Аренда насыщена предложениями очень и очень, но конечно и спрос будет всегда в С-Пб например.

     

&Irene&

какая разниза как это назватъ? Если я плачу за квартиру 5 млн., а при продаже за теже 5 млн. должна заплатитъ гос-ву налог 1,5 млна (ето не считая ремонта например), то какая тут спекуляция? Если государство рассматривает это как спекуляцию, то должно братъ налог с прибыли, но ни как не с полнои суммы. Спрос в Питере будет всегда и дорожатъ недвижимостъ тоже будет всегда.

     

Umba

Какой смысл этого действия? Купить за 5 что бы продать за 5. Мы прекрасно понимаем о чем речь идет, купить за 3 продать за 6, другие инвестиции это все муть голубая. Если налог не нравится, можно с ним не связываться и ничего не приобретать.
Аренда в Финляндии, мне кажется, более стабильна и менее проблемна. Да еще и выхлоп в евро. В рублях цену менять каждый месяц нет возможности.

     

&Irene&

у каждого свои смысл. За сдачу квартиры в 5 млн. в Питере выхлоп будет гораздо болше чем за подобную в Ф. Возможно квартира нужна для личного прожвания например в течении какого-то длителного времени. В третих я просто привела пример, что если купитъ и продатъ за ту же стоимостъ. На 3 млн дороже, как в вашем случае - это тоже не реално сеичас. Думаю, что люди kупив за 3 и продав за 6 заплатили бы налос с трех млн. и не ныли, а вот когда им надо с шети платитъ, то это совсем другие денги.

     

Lentochka

Если владение больше трех лет, то никакого налога не платишь, если меньше трех лет, то вроде бы только с прибыли (по крайней мере по машинам только с прибыли). Правда не знаю имеет ли ТС российское гражданство. Агенство никаких вопросов решать не будет, они получают деньги за подбор варианта в размере месячной аренды и все. Договор можете заключать сами официально, тогда можно официально и требовать, но тогда придется платить налог 13% с получаемых с клиента сумм. Из-за границы отследить что происходит в квартире сложно, надо нанимать (или просить друзей) чтобы делали это за Вас. Обычно берут оплату за последний месяц, чтобы была возможность взыскать убытки в счет этой суммы. Хороший ремонт делать можно, квартира будет сдаваться гораздо дороже. Знакомые легко сдали двушку с хорошим ремонтом и мебелью за 100т.р. еще года два назад. Сейчас цены точно поднялись.

     

Lentochka

Назначьте цену в евро, кто мешает?

     

Umba

Безусловно 3 и 6 это тоже как пример! Кв. за 5 млн можно сдать в лучшем случае за 25-30 тыс, что будет на сегодня max 600е. Если конечно рассматривать столичный регион, тогда да, на 5 ничего не купить и соотв. не сдать.
Главный минус сдачи в рф, если случится неуплата арендатором, что весьма реально, никаких рычагов воздействия нет.
Точнее есть один, но он не совсем законный и гарантий оплаты не дает, только выселение)))
А так все супер!

     

&Irene&

Я говорила про налог для нерезидентов, читаем внимателнее. Естъ сеичас агенства, которые будут смотретъ за квартирои и следитъ за оплатои, это будет стоитъ каждыи месяц. Двушку за 100т, это надо умудрится сдатъ, когда их цена 25-35 т в Питере. Если сделатъ ремонт, тыс. за 800 (хорошии в двушке) и тебе его за 6 месяцев разнесут, то какои смысл его делатъ он даже арендои за 100т не окупится. Вообше не понимаю какои идиот снимет квартиру за 100т, когда имея такие доходы можно просто квартиру купитъ ну или взятъ ипотеку?

     

&Irene&

в Ф. если не захотят платитъ тоже ничего не сделаеш, да еше и не высилишъ из собственнои квартиры. Тут заити и выкинутъ веши не проидет. В России максимум 1 месяц потеряешъ. Опятъ же налоги тут на аренду совсем другие.

     

Lentochka

Иностранцы снимают за такие цены, если квартира и правда в хорошем состоянии. Причем место у них не самое элитное, хоть и центр. За 25т.р сейчас снимает моя родственница двушку на первом этаже в спальном районе, без ремонта, просто в сносном состоянии со старой мебелью. Уже однушки давно за 20 стоят, если недалеко от метро, даже простенькие. Конечно надо смотреть кому сдаешь или сделать дешевый ремонт и не морочиться, так даже чаще поступают. Про нерезидента я читала, наверное легче на имя родственников купить.

     

Umba

сейчас наверно легко за 200 сдадут! мелочиться в этом деле не стоит.




Надо смотреть кому сдавать. Если съемщик с доплатой, то Кела вроде бы не может не захотеть платить, такое бывает?
Налоги обычные, 30%, это кого то смущает?

И что интересно, сдача в Финл рассматривается с налогами, в рф 100% без, но при этом налог на продажу вызывает недовольство. Удивительно, правда?

     

&Irene&

вы же не будете утверждатъ, что этих иностранцев прям пруд пруди. Сдатъ двушку за 100т оченъ не просто. На счет родственников тоже не все просто, да не у всех они в России естъ.

     

&Irene&

да, а вам не кажется, что тут все взаимосвязано? Государство имеет нас - мы его какие вопросы? Вызывает недоволсво налог, которыи берут с тех денег, которые покупателъ сам заплатил, вы разницу понимаете? В Ф. налог платится толко с разницы, причем учитывая все вложения в виде ремонтов.

     

Umba

Эти условия, налоги для нерезидентов рф, известны, если что то не устраивает не надо связываться, все казалось бы просто. Но все равно есть желающие, потому как 30% от аренды платить не надо, вообще ничего платить не надо, сдал и получай все полностью, радуйся. А кто то еще и по 100 тыс может, это две три таких квартиры, и через год в Испанию на пмж можно двигать.
Так уж получается что в рф двойное тройное и т.д. налогообложение, изменить что либо мы не можем.

     

Traveller2010

Какая еще спекуляция? Человек платит свои деньги за реальное жилье, делает в нем ремонт, отвечает полностью за него, несет тучу рисков, при этом приносит обществу пользу, предоставляя тем кто в состоянии платить крышу над головой, согласен платить разумные налоги, содержать жилье в хорошем состоянии, заинтересован на долговременное сотрудничество. Риск стоимости такого жилья вырасти такой же , как и снизиться. Какая к черту спекуляция? Платить 30% с продажи согласен если только украду это жилье, нет проблем, с государством поделюсь, оно меня защитит в случае чего, потому как законы эти писаны такими же и для таких же. В противном случае шиш, буду обманывать, потому как 30ка с продажи ни разу не справедливо. И 13 процентов с доходов это много, учитывая что за все плачу сам, суды и полиция нихрена не работают, законы уродские. Назначть цену в евро, а как же еще, в условиях такой жуткой нестабильности. Это расчеты в евро запрещены, а назачать цену никто не запрещает, пусть платят по текущему курсу в рублях. Риск вложений велик, чую что беднеть будет Россия, а с ней и цены поползут вниз, в пересчеты на твердые валюты.

     

Kulkumulku

Казалось бы да. Но ментальность не пропьешь.

-----------------
"Алкоголь в малых дозах безвреден в любом количестве" (М. Жванецкий)
"Не каждый патриот негодяй, но каждый негодяй - непременно патриот."

     

&Irene&

да, так еше и при продаже можно закон обоити и 30% не заплатитъ )) а так им и надо.

     

oktava

Мы сдавали сталинку в Питере за 900 -1000 е. финскому специалисту. еще в прошлом году, с хорошим ремонтом и мебелью в очень хорошем месте, метро рядом
У нас 3-шка большая, но сдавали ,как двушку, .Сдать за более высокую цену за 100т, абсолютно нереально, это -блеф.
Сейчас , наверно еще труднее сдать , как мне кажется, надежнее сдавать в Москве, а не в Питере или в ФИ

     

Submariner

Если Вы не можете сдать своё жильё за бОльшую цену, это ещё не означает, что этого не может сделать никто. Мой бывший начальник сдаёт свою "трёшку" (правда, большую "трёшку" - 94 кв.м) на наб. канала Грибоедова за 3400 евро в месяц. Сдаёт одному и тому же клиенту вот уже четвёртый год.

-----------------
Вам? В душу? Я же не доплюну!
If we don't sin, than Jesus died for nothing

     

Marmir

94 метра - ето только жилая площадь или все вместе?

-----------------
вегетарианство не пробовал, но осуждаю.

     

Lentochka

Не могу прокомментировать, сама не ожидала, но сдали они за эту сумму как-то очень быстро. Это не близкие знакомые, а клиенты, поэтому расспрашивать неудобно. Да, если нет родственников или доверенного лица, то все сложнее.

     

Umba

Вот это да! Польза обществу скупить пока дешево на стадии котлована и потом умножить на два или на сколько хочется и продавать. Обычно этим заканчиваются все благие намерения о пользе обществу))) Это реальность. 1,5 млн.р. за год можно было в свое время со студии 25 м.кв. получить, сейчас конечно темпы уменьшились, но надо искать варианты!

Если сотрудничество долгосрочное, откуда опасения по поводу налога при продаже? Если продажи не будет, а будет долгосрочная аренда, нет и вопроса, брать и не думать.

А 3400 евро в месяц за квартиру это наверно с едой и обслуживающим персоналом, водителем, медсестрой и учительницей.

     

Lentochka

Конечно блеф, не буду Вас разубеждать .

     

Lentochka

Нет, просто с хорошим ремонтом, не в спальном районе, с новой мебелью, хорошей сантехникой и всей бытовой техникой. Не сравнивайте обычные дома по окраинам, где поклеили дешевые обои, а мебель отсчитывает четвертый десяток. Аренда хороших квартир стоит дорого. Снимают их в основном иностранцы, прибывшие сюда на длительный срок по работе.

     

&Irene&

Покупая квартиру с котлована нарушают закон чтоли? Как-то непонятны вашы наезды. Умножают не на сколъко хочется, а до рыночнои цены на момент продажи и она не обязателно будет намного болше покупочнои. Еше раз повторюсъ, что болшинство платило бы налоги, если бы эти налоги были бы адекватными. Тоже самое и в Ф. чем болше гос-во повышает налоги, тем менше их платят.

     

Umba

Главные съемщики из иностранцев, это из стран Азии, остальных единицы. А им обои не принципиальны, не то что мебель. И если из заселить человек 30, вот тогда двушку за 100 реально!



Кто говорит о нарушении закона? Хоть одно слово есть об этом? И никаких наездов. Просто не надо мешать все в кучу, личное обогащение и польза обществу это разные вещи. Для пользы обществу никаких налогов не жаль. А на сегодня главная задача найти способ ничего не платить но все иметь. Сомнительная польза для общества.
С этим допустим надо бороться! (с)

     

&Irene&

Да, вы громко возмушаетесъ, что покупают дешево - продают дорого значит или это противозаконно или вам завидно )). было бы болъше полъзы, если бы люди могли честно купитъ, честно сдаватъ и честно продаватъ иначе приходится искатъ всякие выходы и гос-ву вообше ничего в итоге не достаeтся.

     

Umba

Завидно это точно не ко мне! Да и противозаконного тут ничего нет, надо пользоваться моментом.
Только при этом не прикрываться благородными целями, и красивыми фразами о пользе. Польза только тому, кто квартиру сдает. Остальным - до лампочки.

По теме, если будет еще в рф и управляющий, то он должен быть или родственник или доход от аренды будет сомнительный, и не всегда достоверный.

     

Traveller2010

Именно так, и никак иначе. Только принося пользу обществу, человек становится богаче и счастливее. Покупая квартиру, я даю работу туче людей, построивших ее для меня, сдавая квартиру, я даю крышу над головой тем, кто в ней нуждается, получая прибыль я плачу налоги, которые идут на благие дела для всего общества. Так я приношу пользу обществу, становясь сам богаче и счастливее, и так и есть правильно. А не сказки про социализм с коммунизмом, чтобы не было богатых, все поделить, раздать бедным, самим остаться с голой задницей и вместе со всеми деградировать. Нут уж, проходили знаем.

а 30% с продажи нечестно, получат шиш. Да, хочется как можно дольше обогащаться, приносить пользу, что ж в этом плохого, когда польза. Честно со мной, и я по честному, ну а не хотят, будут обмануты, они это и так понимают, не дураки, знают что люди кругом нее глупее.

про 3400 евро ничего не понял, это наверное не ко мне.

     

Umba

Эти бы слова да в веро отправить. Хотите 30% с аренды? Не, много да и не честно, за что платить квартиру же я на свои покупал. Подходит это для Финляндии? Вроде бы не очень.

     

&Irene&

Вы какбудто не понимаете... Платитъ 30% с дохода - это одно, а 30% со своих же честно заработаных, с которых уже уплачены все налоги - это совсем другое.

     

oktava

Канал Грибоедова ,центр , большая квартира, все ок , ....ммм. .. но, цена 3400e реально огромная... это из мира фантастики....не верю!

     

&Irene&

Может человек исползует ее не под квартиру а как liiketilat.

     

oktava

Позвонила своему риелтору, она сказала, что на Крестовском острове такие цены возможны, но и клиента найти тоже сложно.
Мне представляется ,что люди, способные заплатить такие деньги , могут позволить себе и купить квартиру

     

&Irene&

Да, я ниже писала, что это единичные случаи.

     

Traveller2010

Я и плачу 30% с дохода от аренды. И не говорю, что для Фи это много. И заплачу подоходный от продажи своей финской недвижимости, при ее продаже, если будет доход. Не вижу проблем. С честным государством поделюсь по честному, как договаривались.

Видится мне, что Вы находитесь в плену коммунстических догм и стереотипов о богатстве и пользе обществу. Типа богатым быть плохо, они все наворовали, обворовывая трудовой люд, а польза может быть только если она оказывается бесплатно. Чушь это все. Смотрите на вещи реалистично. Польза - это то, что нужно другим людям и вы это им даете. Она может быть как возмездной, так и безвозмездной. Учитель приносит пользу? Несомненно. Но он же берёт за свои услуги деньги? Всё равно польза. Врач приносит? Очевидно. И тоже небесплатно. Богатый человек, очевидно, это тот, кто приносит пользу обществу за деньги. Чем больше пользы за деньги принес - тем богаче стал. Ведь очевидно, что деньги на него не сами свалились, а ему их заплатили те, кому он дал нечто, что тем было очень нужно, то есть принёс пользу большому количеству людей.

     

Traveller2010

А почему выселение не является законным рычагом воздействия? Не платит, значит находиться в жилье не имеет права, по договору аренды арендатор имеет право находиться в квартире, если выполняет условия этого договора. Не выполняет - значит освобождает. Не хочет сам выходить, полиция обязана выселять, как незаконно находящегося в пределах моей собственности. Что не так?

     

Traveller2010

Если арендаторам пользы нет, чего тогда снимают? Сидели бы по коммуналкам с родителями, дёшево, все вместе, плечом к плечу, полки в холодильнике поделили и рай. Денег опять же сэкономят, а не будут набивать карманы наглым капиталистам.

     

Питер FM

Квартиру в Питере за 2-3т евро сдать можно,но сложно. Квартира должна быть соответствующая,а значит вбухать в неё придётся огого сколько.Деньги отбиваться будут долго и сложно.Проще уж тогда парочку купить попроще. На жильё для среднего класса всегда спрос высок,никаких проблем не будет с подбором жильцов и сменой их,если что пойдет не так.
Вывод такой-дорогущую квартиру покупать и вбухивать в дорогой ремонт-овчинка выделки не стоит.Обычная двушка с чистым ремонтом и бытовой техникой-залог постоянной аренды и спроса.И да-район имеет значение,близость метро и супермаркетов в шаговой доступности.Вот как-то так.

     

Traveller2010

да, разумно. по моему опыту лучше всего сдаются и приносят самую большую прибыль очень маленькие квартирки, с небольшой арендной платой и маленькой коммуналкой. и ремонт таким съёмщикам не важен, что повышает рентабельность.

вообще, для оценок и прочих расчётов принимаю стоимость аренды в 0,5% в месяц от стоимости жилья. Так оно примерно и есть по рынку.

     

Питер FM

Как это ремонт не важен? Он должен быть-свеженький.А что-бомжовники тоже не в цене,то есть в цене,но у соответствующего контингента.И да,квартиру лучше застраховать-это важно.
Сдавала я без ремонта сначалаЮрезультат-простреленные окна от пневматики,кучу вещей спёрли-вплоть до посуды,полотенец,ключи не вернули,ну и 2месяца оплаты плюс комуналка.

     

Traveller2010

само собой сдать пробитые двери и драные обои приличным съёмщикам нереально. я не об этом. минимальный, самый дешёвый ремонт и чистота в квартире, этого достаточно. вбухивать тыщи евро в ремонт надеясь их отбить на аренде - не моё, кто то может и обладает терпением подыскивать богатого съёмщика, мне важна норма прибыли на вложенный евро, порядок и минимум головняка, и я этого добиваюсь. грамотно составленный договор, отбор кандидатов по конкурсу, деньги вперёд.

     

Traveller2010

если говорить про ремонты, то если квартира требует ремонта, то я сдаю её тем, кто в ней же ремонт и делает. материалы сам оплачу. часто так и предлагают сами съёмщики, что ж, и им хорошо, и мне, я за синергию.

     

Питер FM

В смысле-деньги вперёд? Вы что,расчитываете на предоплату за полгода/год? А конкурс для кандидатов как собираетесь устраивать?т Психологический тест чтоль забабахаете? Скажу так-если у вас плохо с интуицией,никакие грамотносоставленные договора не спасут.Всегда найдётся тот,кто хитрее.

     

Traveller2010

да, это важно. есть ли у Вас опыт страхования жилья в России? Были ли страховые случаи и Ваши впечатления о работе российских страховщиков жилья?

     

Питер FM

Это не есть гут,поскольку, порой людям срочно переехать нужно,порой с ребёнком,им некогда делать ремонты,они хотят въехать и жить. Время растянется на подбор таких клиентов.

     

Питер FM

У меня не было страховых случаев,поэтому не могу сказать ничего на этот счёт.Единственное/как впрочем и везде/-внимательно читайте все пункты договора,особенно те,которые мелким шрифтом,если таковой имеется.

     

Traveller2010

так же, как и всегда. Оплата должна вноситься вперёд за месяц проживания. Нет оплаты - выселение. Выселение, очень законный и очень действенный способ, стимулирующий арендаторов платить вовремя и полностью, скажу я Вам. конкурс, тоже как обычно. Есть день и время показа, приходят потенциальные арендаторы, заполняют мою форму, в которой я их спрашиваю то, что меня интересует, по ответам, и произведённому на меня впечатлению я отбираю наиболее достойного. Мне кажется всё разумно. Всегда так делал, всегда работало. Хитрецы конечно могут найтись, это же реальный мир, во всём присутствует риск, но это нормально. на одного проблемного съёмщика десяток золотых, меня такой расклад устраивает, я принимаю такой риск допустимым.

     

Traveller2010

нет, у меня обычно очередь, потому как если надо делать ремонт, то сдаю само собой дешевле рынка. первый годик дёшево, а потом поднимаю до рынка. по деньгам то же самое, что и бригаду нанимать, только в моём случае нервы тратить не надо, и время с ними проводить. письменно согласовали что и как делать - и вперёд. все довольны.

     

Питер FM

Ну,так конечно за месяц вперёд,плюс залог в размере месячной оплаты.

     

brodaga @ po zizni @

Безусловно , две - три дешёвые квартиры принесут больше прибылЕй , чем одна , но элитная . Закон римских проституток : " С десятка тощих кошельков получишь больше , чем с одного толстого " ( Вычитал где-то . Название книги не помню , но увлекааательно ! В 15-то лет ... )

     

Optimisti

Убеждён, что инвестировать в покупку квартиры для дальнейшей сдачи её в аренду разумнее в той стране, в которой проживаете сами. Всякое в жизни может случиться, и в каких-то случаях квартира понадобится для ваших собственных целей, или возникнет необходимость её продать. Если квартира "под боком", то все вопросы решаются проще. Тем более, что разница в прибыли между Россией и Финляндией не так уж и велика. Если, конечно, в обоих случаях квартиры сдаются по легальному варианту. Надеяться на то, что все проблемы с арендаторами в России будет решать агентство недвижимости - достаточно наивно. Всегда нужно быть готовым к тому, о чём рассказывает один популярный анекдот - "ну, не вышло". Так что, готовьтесь к личному участию и естественным поездкам в Россию для "разруливания" различных ситуаций.

В Петербурге трудно найти арендаторов на длительный срок: обычно - это категория "понаехавших тут", но по мере накопления ими средств арендаторы находят более удобные для них варианты аренды или через ипотеку приобретают собственные квартиры.

В Финляндии человек привязан к работе и часто длительное время арендует квартиру по месту работы, имея при этом собственную квартиру или дом в другом городе, куда уезжает на выходные. Частенько для хороших специалистов работодатель оплачивает ему сумму аренды или её часть. В университетских городах очень легко сдать небольшую скромную квартиру, но нужно искать студентов, которые готовы арендовать её не только на учебный год. В обоих случаях выгоднее иметь для сдачи в аренду две однокомнатные квартиры вместо одной
двухкомнатной.

Ни в коем случае не сдавайте квартиру в Финляндии жителям России. Обычно они предлагают более выгодные цены аренды квартир в приграничных городах. Россияне, которые регулярно приезжают на выходные в Финляндию, давно поняли, что намного выгоднее арендовать квартиру, нежели оплачивать гостиницу. Но всё заканчивается тем, что и в будние дни квартира не будет пустовать: арендаторы передают ключи от неё своим родственникам, друзьям и сослуживцам и превращают вашу квартиру в проходной двор...

     

Lentochka

Либо отбор кандидатов по конкурсу либо нормальная сумма за аренду. То и другое одновременно-фантастика.