TakeMeH

Я планирую в недалеком будущем выплатить свой дом, и думаю инвестировать деньги куда-нибудь еще: в квартиру, ривитало и т.п. иначе не понятно куда деньги вкладывать. Первоначальная цель - инвестиции, вторичная - жилье на старость (хотя до пенсии мне еще десятки лет). Я просматривал варианты, и думал купить в Уусима, но не в Хельсинки/Вантаа/Эспоо, т.к. евробор еще высокий, и не хочется брать очень большой кредит, чтобы не платить большой %. Единственная с квартирами проблема - это то что там квартплата минимум 300 евро, поэтому нужно сразу найти кого-то кто будет там жить. В ривитало - такая же ситуация. Если купить еще дом - то там отопление и т.п. Понятно, что с квартирами там еще будет много ремонтов. Мне интересно, кто-то так поступал уже, и если смысл инвестировать во второе жилье и сложно ли будет найти арендатора? Какой у вас опыт? И еще вопрос, я видел есть жилье продается дешево людей и компаний, которые обанкротились. С этим стоит связываться? Не понятно почему так дешево стоит.

     

Sala Andra

Если бы у вас были свободные деньги, то еще можно было бы подумать в эту сторону. Но учитывая, что вы планируете брать кредит на второе жилье, профит в лучшем случае будет нулевой, в худшем вы будете в минусе. Так как помимо всего прочего с аренды вам надо будет заплатить 30% налога. Конечно в Хельсинки или в центре любого города сдается лучше, чем на окраине, но риски по не уплате, порче на вас опять же. И в случае если срочно понадобились деньги, то недвижимость быстро не продашь, даже очень дешево.
Я продала свою квартиру, так как аренда за вычетом налога только только покрывала котивастике и выплаты по кредиту. А в промежутки между арендаторами, которые были и по 3 месяца, все расходы были на мне

    кто голосовал?  

TakeMeH

Интересно, спасибо. Я еще думал может лес покупать или участки земли под застройку. Поэтом, это продать леть через 10

     

Sala Andra

Я в этом ничего не понимаю, но муж говорил, что сейчас трудно найти хороший участок по адекватной цене. Но в принципе это более жизнеспособный вариант. Правда вам надо либо найти того, кто в этом понимает, либо самому изучить вопрос. Но у вас все же должны быть свои деньги для этого всего, а не заемные. Не знаю ваших сумм и ситуации, но можно еще в своем банке заказать консультацию по sijoittaminen. В принципе там не плохой прирост капитала.
Ну и не забывайте, что в любом случае 30% налога на прибыль надо учитывать

    кто голосовал?  

TakeMeH

Спасибо, дело в том что участки хорошие обычно тыс 60 макс стоят сразу за Ваантой пока еще... но финов тут (за Ваантой) со столичных регионов становится все больше (очень много домов строят). Можно купить и лет через 10 продать дороже и уже тогда заплатить налог на прибыль. Налог на землю, я так понимаю, будет не выше 1 тыс. в год. Или еще вариант я обдумывал - купить старый дом под снос с землей, и снести его, и останется участок уже со всеми коммуникациями подведенными. Правда не понятно во сколько обойдется снос дома.

     

Sala Andra

А, я подумала что вы про участок с лесом, который можно продать сначала лес, потом сам участок. В вашем варианте мне видится много рисков, но опять же, я не спец в этом вопросе. А вот снос здесь в Финляндии зачастую стоит столько же, а то и дороже, чем построить новое. Да еще и разрешения всякие нужны. Может курсы и биржа?

    кто голосовал?  

-Dr-

Есть паевые фонды, которые инвестируют в том числе арендную недвижимость. Разумеется, банк берет за это процент.

    кто голосовал?  

Riku rik

покупка квартиры в кредит для последующей сдачи естественно не будет приносить вам никакого дохода, вы будете в лучшем случаи при нуле, это только работает на долгий срок как накопление денег. И будете платить за все ремонты что будут в тсж. А там и путкиремонтти на загорами по цене треть квартиры минимум. В общем рискованно это. Естественно, столичном регионе легче найти квартиросъемщика. Я так понимаю, на данный момент, съемных квартир в столичном регионе довольно таки много, и сейчас тяжелее найти съемщика. И ваши клиенты скорее всего будут те, кому отказали большие фирмы, типа сато. Контингент на особый

Про налог 30% вам уже говорили.

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

    кто голосовал?  

simple

Как долгий срок накопления денег-идеальный вариант.
Естественно надо брать такую, где все ремонты дорогие сделаны. Чтобы на доход от аренды жить, надо иметь далеко не одну квартиру-это очевидная истина для всех. Рекомендую обратить внимание на город Тампере, а не на Уусимаа.
Что касается аукционов, то по факту, цены по закрытым сделкам крайне редко сильно ниже рыночных. Лучший вариант процентов 20. Естественно, если мы обсуждаем ликвидное имущество, а не дом 70 лет в селе гадюкино.

    кто голосовал?  

simple

вот свежие данные от профессионалов:
https://www.hypo.fi/

https://www.hypo.fi/wp-content/uplo...okitus-2024.pdf

     

Винни

Инвестиции в недвижимость в настоящий момент невыгодны. Купите лучше дивидентные акции (7-9% годовых) или акции фонда Баффета (10-15% годовых), ну или тупо в индекс S&P500. На периоде 10 лет все будет с хорошей доходностью. Можете торговать на бирже, но это риск и время, и в среднем тот же индекс. Другое дело если денег нет, а хочется получать доход.

Инвестиции в недвижимость имеют доходность в среднем порядка 4%. Они были очень выгодны при низком проценте по кредитам (взять миллион под 1% и получать с него 4%). Не исключено, что скоро % по кредитам снова упадет до выгодного уровня. Так же покупка для себя второго жилья для проживания на пенсии имеет право на жизнь. Тут надо только правильно выбрать обьект с точки зрения ликвидности и оптимизации налогооблажения. В принципе возможен вариант когда надо заплатить только начальный взнос (около 20%) и аренда будет покрывать выплаты кредита (при низких ставках получать еще и доход), а после собственного проживания в течении 2х лет не надо будет платить налог на доход.

П.С. Фонды могут сделать работу за вас, но это стоит денег и фонды ни за что не отвечают (но за их услуги надо платить в любом случае).

     

Sala Andra

С чего вдруг не надо будет платить налог? Есть ссылка на налоговую?

     

Винни

Вас забанили на vero.fi?

https://vero.fi/henkiloasiakkaat/om...asunnon-myynti/

Asunnon myynti

Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti:

- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.
- Olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Muissa tapauksissa asunnon luovutusvoitto eli myynnistä saatu voitto verotetaan pääomatulona. Jos myyt asunnon tappiolla, tappion voi vähentää ensisijaisesti kyseisen verovuoden luovutusvoitoista.

P.S. Правда идет обсуждение об отмене данного положения. Но боятся отменять, т.к. отмена совсем обрушит рынок недвижимости.

     

Sala Andra

Так это про продажу, это я знала. Но здесь обсуждали налог на прибыль с аренды

     

Riku rik

Обычно, когда все ремонты сделаны, там и вастиккеет очень большие

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

     

Riku rik

Советуете открыть счёт в норднет и вкладывать в фонды?
Тоже думал об этом. Именно как долгосрочное накопление. Лет на 10-20. Квартира уже есть)) повесили уже 25 тысяч долга))

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

     

Винни

Вообще-то если лень искать, то идите к юристу за консультацией.

Но сегодня я добрый, пятница однако.

Voit vähentää pääomavastikkeen (rahoitusvastike) vuokratulosta, jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Saat tiedon isännöitsijältä.

Ищите правильный кооператив и не будете платить налог с выплаты процентов и тела кредита. Т.е. можно выплатить кредит из оплаты аренды и не заплатить при этом налогов. Если Вы сдатите дороже чем выплата кредита+вастике+накладные расходы (что сейчас встречается редко, если первый взнос менее 30%), то с разницы заплатите налог.

П.С. В каких случаях не платится налог с покупки недвижимости найдите сами на сайте налоговой.

     

TakeMeH

Ну дв, налог 30% даже если самому сдавать должен же платиться после всех затрат. Я так понимаю что если там в минус уходить, можно делать двже нвлоговый вычет. Получается, доп квартира хорошо подходит для накопления капитала.

     

KALAMIES

Я тебе в ПС написАл. Глянь.

     

Винни

Только квартира и кооператив должны быть "правильными". Кредит на кооперативе и кооперативе правильно проводит выплату через свою бугалтерию. Ну и место должно быть востребованным.

     

simple

Винни вам ответил уже. В большинстве случаев-большие долги за ремонты, это расход. То есть выплачивая yhtiölaina налог не платим, а стоимость квартиры растёт.
Пример новая квартира, но работает и на старые с большой yhtiölaina. Заплатили без кредита myyntihinta, остальное выплачивает арендатор. Имееем через 20 лет velaton hinta, не заплатив ни цента налога с капитала.

    кто голосовал?  

Винни

Надо быть аккуратным с кредитом кооператива, его выплата не всегда "правильно" проводится кооперативом по бугалтерскому учету (правильно jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa). Есть случаи когда ремонтный кредит (весь или часть) нельзя списывать с налогов.

    кто голосовал?  

Sala Andra

Мне не надо искать, во первых я бухгалтер, во вторых я довольно долго сдавала квартиру. Кредит на жилье уменьшает ваш подоходный налог. Kotivastike вы вычитаете из суммы аренды и с остатка платите 30% налога. Даже уже не буду спрашивать какое отношение к налогам имеет кооператив и прочее. Простите, но вы похожи на теоретика

     

simple

Даже не смешно. Кредит на жилье не уменьшает подоходный
налог. Не позорьтесь. Какое-то количество лет, при отсутствии дохода от капитала, проценты по кредиту можно было уменьшать, и то не 100%. И это прошло, нет сейчас такого.
Kotivastike-прикольное слово придумали, молодец.
Про кооператив нет смысла писать снова, вы вряд ли поймёте.)

     

olka_eva

Мне агент от Вуократурва сказала, что на рынке арендного жилья столичного региона сейчас порядка двух тысяч свободных квартир. Так что, когда предыдущие жильцы съехали, пересдать квартиру получилось только с повышением стоимости на смешные 4 евро (а предлагали на 70 евро ниже той цены, которую муж изначально хотел). И то вышло три месяца простоя. До этого квартира была в сдаче пять лет, без всяких двухпроцентных годовых повышений, как прописано в контракте.

Для айтишников - относится к сдаче надо как к pet project, оно не даст доходности, чтобы жить как рантье. У меня просто детей три штуки, так что имеет смысл пока сдавать, потом кого-то из своих туда вывести.

     

Riku rik

спасибо учтем)) если кредит на ремонт можно учесть в налогах, то вообще отлично))

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

     

simple

На всякий случай уточняю:
Yhtiölaina должна быть tuloutettu yhtiön kirjanpidossa, обычно это так, но бывают , что и не так. Проверять перед покупкой под аренду обязательно у Isännöintsijä
Все сказанное про налоги относится исключительно к pääomavero

     

Riku rik

так, давайте заново)) Если честно, не очень понимаю о чем речь.
Имею ли я права вычесть так же с налогов пяяомавастиккееет за ремонт?
Или только в правильных кооперативах?

Имеется: обычные вастиккеет и с мая появились пяяомавастиккееет за ремонт

Налог раньше платил: аренда минус вастиккеет, с разницы 30% налога

Как будет по новому? По идеи это такой же расход.

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

     

Винни

По закону зависит как ваш кооператив проводит выплату ремонтной вастике по бугалтерии.
Грубо для понимания: можно провести как восстановление до предидущего состояния, а можно как улучшение жилища.
На сайте налоговой все растолковано на примере ремонта проводимого самим владельцем (там тоже не все можно списывать).

Зато в результате данного нетривиального казуса в ряде случаев можно списывать с налогов выплаты тела кредита и процентов на новую квартиру, если кредит на кооперативе.

П.С. У меня например, кооператив не позволяет списывать ремонты с налогов. Мотивация простая: "а что бы не сдавали квартиры". При этом не понимают, что при этом продажная ценя их квартир падает за счет уменьшения спроса. Но тех кто сдает и продает мало и они не могут повлиять на решение кооператива. Колхоз, однако.

     

Riku rik

написал в управляющую компанию, но я думаю, навряд ли у нас так.

вот цитата из веро:



Не можете рассказать что значит выделенное?

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!

     

Винни

Цитату эту я приводил выше и обьяснял на пальцах как может проходить ремонт по бугалтерии. На веро.фи все есть и на английском:

The coverage (in Finnish: pääomavastike, rahoitusvastike) can be tax-deductible for you. This means you can deduct the coverage you paid, on the condition that the housing company treats it as part of its annual revenue. Please contact the building manager to find out how the money you paid is booked in the company’s accounting.

If the company collects charges or fees that the company has booked as a balance-sheet reserve, you cannot deduct them. However, you can add these fees to the apartment’s purchase price and subtract them from the selling price when you sell the apartment and calculate your capital gain.

Все зависит от кооператива. В новых домах многие сдают квартиры и жильцы решают так что все можно списывать, в старых жильцы смотрят на сдающих как на врагов народа и даже в убыток себе запрещают списывать.

     

Riku rik

я понял, что, все зависит как проводят по бухгалтерии, просто хочется понять в чем смысл))

Можете объяснить своими словами, какая разница, когда vastikkeet rahastoidaan, и когда tuloutetaan.

Если vastikkeet rahastoidaan, то тебе от этого вообще никакого прикола нет, просто лишний долг, который даже не вычесть из налогов и так же этот долг у тебя вычтут при продажи квартиры?

Тулоутус, это как бы записивают траты на вастиккеет как доход или расход, и их можно вычесть из налогов?

-----------------
НЕТ ВОБЛЕ!